УИД 61RS0010-01-2024-003314-64

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело №88-13329/2026

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                                                                   4 июня 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего           Масликовой И.Б.,

судей                                       Дурневой С.Н., Севастьяновой Н.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-61/2025 по исковому заявлению администрации города Батайска Ростовской области к Ткачевой Розалии Валентиновне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Ткачевой Авроры Сергеевны, о признании построек объектами самовольного строительства, сносе самовольно возведенных построек по кассационной жалобе Ткачевой Розалии Валентиновны и ее представителя по доверенности Кулешовой Елены Анатольевны на решение Батайского городского суда Ростовской области от 24 сентября 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 января 2026 года.

Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Севастьяновой Н.Ю., выслушав объяснения Шевченко В.М., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

Администрация г. Батайска обратилась в суд с исковым заявлением к Ткачевой Р.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Ткачевой А.С., в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просила признать строения, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>, самовольными постройками; возложить обязанность на Ткачеву Р.В. снести самовольно возведенные объекты капитального строительства, расположенные на вышеуказанном земельном участке.

Требования мотивированы тем, что ответчики являются собственниками земельного участка по адресу: <адрес>. В ходе проведенной 13 июля 2023 года проверки комиссией по рассмотрению вопросов выявления и пресечения самовольного строительства Управления архитектуры и градостроительства города Батайска на основании обращения Шевченко В.М., установлено, что на указанном земельном участке ответчиками самовольно, без получения установленного законом разрешения возведены два объекта капитального строительства, используемые по своему назначению под коммерческие объекты и объект незавершенного строительства, расположены ориентировочно на расстоянии 1 м от границы с земельным участком по <адрес>. Разрешение на строительство не выдавалось. В этой связи в адрес Ткачевой Р.В. было направлено уведомление о добровольном сносе данного объекта, которое не исполнено до настоящего времени. В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск», утвержденных решением Батайской городской думы №91 от 16 декабря 2020 года, земельный участок по адресу: <адрес>, расположен в зоне Ж.2 «зона застройки малоэтажными жилыми домами в 1-3 этажа». Согласно выписки из ЕГРН на данном земельном участке расположен жилой дом площадью 38,2 кв.м. с кадастровым номером №, 1956 года постройки, этажностью – 1, и сарай площадью 8,9 кв.м. с кадастровым номером №. Ответчики получили разрешение на реконструкцию жилого дома, которая предусматривала увеличение общей площади дома до 100 кв.м., этажность – 1, площадь застройки 138 кв.м. 23 декабря 2020 года Ткачевой Р.В. направлено в адрес Управления архитектуры и градостроительства города Батайска уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке по адресу: <адрес>. 23 декабря 2020 года Ткачевой Р.В. направлено уведомление о несоответствии параметров объекта предельным параметрам разрешенного строительства в части отступа от границ земельных участков, расположенных по адресам: <адрес>, и <адрес>, которое составляет менее 3 метров, а также отсутствие уведомления от собственника ? части земельного участка по <адрес>.

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 24 сентября 2025 года исковые требования Администрации города Батайска удовлетворены частично.

Суд признал объектами самовольного строительства постройки литер Д, Ж, И (объект незавершенного строительства по сведениям технического паспорта ООО «Бюро технической инвентаризации» города Батайска от 7 ноября 2024 года), расположенные по адресу: <адрес>.

Возложил обязанность на Ткачеву Р.В. снести за свой счет постройку литер Ж, расположенную по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

Взыскал с Ткачевой Р.В. в пользу Шевченко В.М. расходы на оплату экспертизы в размере 150480 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 января 2026 года решение Батайского городского суда Ростовской области от 24 сентября 2025 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Ткачевой Р.В. – без удовлетворения.

Ткачева Р.В. и ее представитель - Кулешова Е.А., действующая по доверенности, подали кассационную жалобу, в которой просят отменить судебные постановления судов первой и апелляционной инстанции как незаконные, принятые с существенным нарушением норм материального и процессуального права. Указывается, что, удовлетворяя требования к Ткачевой Р.В., суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что часть постройки литера Ж возведена на части земельного участка из состава земель неразграниченной муниципальной собственности муниципального образования «город Батайск» без получения у органа местного самоуправления согласия на строительство данного сооружения и наличии оснований для сноса постройки. При этом устранение причины нарушения и сноса постройки судами рассмотрены не были. Ответчик считает такие выводы основанными на неправильном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела. В ходе рассмотрения дела, а также в ходе проведения экспертизы перед экспертом не ставился вопрос о возможности устранения обстоятельств, послуживших основанием для сноса литера Ж, нарушениям правил постройки. Эксперт в своем заключении указывает, что литер Ж характерных дефектов не имеется (лист решения 8, абзац 2-4). Литер Ж по выполненному конструктивному, объемно-планировочному, архитектурно-планировочному и инженерно-техническому решениям как соответствуют, так и не соответствуют требованиям действующих норм и правил. Литер Ж имеет следующие несоответствия: отсутствие на кровле исследуемого нежилого здания снегозадерживающих устройств. Системы пожарной безопасности. Воздушнотепловой завесы при входе в литер Ж. Все перечисленные нарушения не служат основанием для сноса постройки. Единственным серьезным нарушением, которое послужило основанием для принятия судом решения о сносе постройки литера Ж явилось расположение как в границах, так и за пределами границ земельного участка с кадастровым номером №. Такое нарушение действительно является существенным. При этом стена (часть литера Ж), расположенная за пределами границ земельного участка, выполнена из пеноблока, который оштукатурен и в котором расположены стеклопакеты. Указанное позволяет демонтировать стеклопакеты, переместить стену на объем части, расположенной за пределами границ земельного участка. Фактически, произвести возможное устранение причины существенного несоответствия, без нарушения прав лиц. Как указывает эксперт, и с ним соглашается суд, часть нежилого здания литер Ж на ширину от 0.29 до 0,51 ми на всю его длину (5,91м) расположена за пределами северной границы земельного участка с кадастровым номером №. Таким образом, перемещение стены литер Ж на 0,51 м., устраняет причину, обосновывающую снос строения. Такую перепланировку ответчик готова произвести самостоятельно и за собственный счет. Ответчицей в суде апелляционной инстанции было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы по вопросу возможности устранение недостатков литера Ж, путем перестроения (смещения) внешней части стены на 0,51м с северной границы земельного участка, без сноса строения. Готовность оплатить проведение указанной экспертизы. Однако суд апелляционной инстанции поданное ходатайство не рассмотрел и в апелляционном определении оценки не дал. Апелляционная инстанция ограничилась утверждением, что определение окончательного круга вопросов, является прерогативой суда, что ответчик не была лишена возможности обратиться в суд первой инстанции со встречным исковым заявлением, предоставив доказательства наличия возможности устранения выявленных нарушений.

В судебном заседании суда кассационной инстанции третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Шевченко В.М. возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, приведенным в письменном отзыве. Считает выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела, правильными, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились и не предоставили своих представителей, надлежащим образом извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, что подтверждается отслеживанием почтовой корреспонденции. Также информация о движении дела и рассмотрении кассационной жалобы размещена в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на официальном сайте Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу https://4kas@sudrf.ru.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, суд кассационной инстанции на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть кассационную жалобу при имеющейся явке, в отсутствии неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

На основании статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемых судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Неправильным применением норм материального права являются: неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений.

Частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела. Дополнительные доказательства судом кассационной инстанции не принимаются.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения Шевченко В.М., обсудив доводы кассационной жалобы, возражений, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных постановлений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Подпунктом 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Несоблюдение установленных требований при строительстве может послужить основанием для признания постройки самовольной в порядке, предусмотренном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и повлечь обусловленные этим обстоятельством соответствующие гражданско-правовые последствия.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Абзацем четвертым пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума № 44) разъяснено, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

К признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения - формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, определяется градостроительным регламентом (часть 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В пункте 16 постановления Пленума № 44 разъяснено, что постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, признается существенным.

Как указано в пункте 29 постановления Пленума № 44, определяя последствия нарушения градостроительных норм и правил, суду следует оценить его существенность.

В абзаце третьем названного пункта разъяснено, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Таким образом, при разрешении споров по данной категории дел необходимо исследовать наличие допущенных нарушений в сфере земельного и градостроительного законодательств и их существенность.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Ткачева Р.В. и Ткачева А.С. принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/2 доле за каждой земельный участок с кадастровым номером №, вид разрешенного использования - объекты индивидуального жилищного строительства, торговые павильоны, предприятия бытового обслуживания (парикмахерская, салон красоты), расположенный по адресу: <адрес>.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости на данном земельном участке расположены:

- жилой дом, общей площадью 38,2 кв.м., количество этажей – 1, 1956 года постройки, с кадастровым номером №, принадлежит на праве общей долевой собственности по ? доле в праве за Ткачевой А.С., Ткачевой Р.В., право собственности зарегистрировано соответственно 5 октября 2021 года, 2 июня 2017 года;

- нежилое здание – сарай, общей площадью 8,9 кв.м., количество этажей – 1, с кадастровым номером №

Согласно техническому паспорту, изготовленному МП «Бюро технической инвентаризации» города Батайска по состоянию на 2 июля 2018 года, в границах земельного участка с кадастровым номером № имелся жилой дом литер А саманный оштукатуренный, 1959 года постройки, пристройка литер А1 саманная оштукатуренная, 1956 года постройки, пристройка литер А2 пеноблок оштукатуренная, 2017 года постройки, пристройка литер АЗ пеноблок оштукатуренная, 2017 года постройки, общей площадью 62,6 кв.м., жилой дом литер Д пеноблок оштукатуренный, 2017 года постройки, общей площадью 111,2 кв.м., навес Е, 2017 года постройки.

По данным технического паспорта, изготовленного МП «Бюро технической инвентаризации» города Батайска по состоянию на 1 февраля 2022 года, состав строений в границах земельного участка с кадастровым номером № не изменился, однако, площадь жилого дома литер Д уменьшилась до 108,4 кв.м.

По сведениям технического паспорта, изготовленного МП «Бюро технической инвентаризации» города Батайска состоянию на 7 ноября 2024 года, в границах земельного участка с кадастровым номером № сохранился жилой дом литер Д, 2017 года постройки, площадью 108,7 кв.м., имеется нежилое здание литер Ж, 2017 года постройки, площадью 14,2 кв.м., объект незавершенного строительства литер И, площадью 151,2 кв.м., право собственности на которые за ответчиками не зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно акту обследования от 13 юля 2023 года, комиссией по рассмотрению вопросов выявления и пресечения самовольного строительства Управления архитектуры и градостроительства города Батайска проведено обследование земельного участка с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, установлено самовольное возведение двух объектов капитального строительства, используемых по своему назначению под коммерческие объекты, и объект незавершенного строительства.

Разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию указанных объектов коммерческого назначения Управлением архитектуры и градостроительства города Батайска не выдавались.

На основании данной проверки комиссией принято решение, оформленное протоколом №1 от 17 июля 2023 года, о признании указанных объектов капитального строительства, расположенных по адресу: <адрес>, обладающими признаками самовольного строительства и не соответствующими установленным требованиям Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

17 июля 2023 года Управлением архитектуры и градостроительства города Батайска в адрес Ткачевой Р.В. направлено уведомление № с предложением добровольно осуществить снос самовольно возведенных объектов капитального строительства коммерческого назначения в срок до 17 сентября 2023 года, которое не исполнено до настоящего времени.

Для правильного разрешения спора и установления существенных обстоятельств по делу определением суда от 10 декабря 2024 года по ходатайству третьего лица Шевченко В.М. назначена судебная строительно-техническую экспертиза, производство которой поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.

По заключению судебной экспертизы № № от 29 июля 2025 года, выполненному экспертом ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России, на земельном участке по адресу: <адрес>, в его фактических границах расположены:

- одноэтажное здание литер Д, именуемое в техническом паспорте по состоянию на 07.11.2024 года как жилой дом. Здание литер Д представляет собой одноэтажное здание, имеющие признаки его функционального использования в качестве нежилого здания бытового обслуживания, в помещениях которого установлено оборудование для предоставления услуг по выполнению косметических процедур. Общая площадь помещений здания литер Д составляет 108 кв.м. Характерных дефектов конструктивных элементов здания литер Д, свидетельствующих об их недостаточной несущей способности (т.е. повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали, горизонтали, прогибов, смещения перемычек в опорных местах) не имеется. Также не имеется следов увлажнения поверхностей или изменения фактуры отделочных слоев, которые свидетельствовали бы о недостаточных теплотехнических характеристиках данных ограждающих конструкций жилого дома, либо о нарушении температурно-влажностного режима в помещениях. Здание литер Д расположено с отступом от фактических границ земельного участка с кадастровым номером № расстояние от тыльного (южного) фасада здания литер Д до забора составляет 2,15 м., расстояние от правого (западного) фасада здания литер Д до забора составляет 1,93 - 2,31 м., расстояние от переднего (северного) фасада здания литер Д до забора составляет не менее 15 м., расстояние от левого (восточного) фасада здания литер Д до забора составляет не менее 1,04 м.;

- одноэтажное нежилое здание лит Ж, которое представляет собой одноэтажное здание, которое своей южной стеной примыкает к северной наружной стене здания литер И. Общая площадь нежилого здания литер Ж составляет 14,2 кв.м. Здание литер Ж функционально используется в качестве торгового павильона по продаже цветов и сувенирной продукции. Характерных дефектов конструктивных элементов здания литер Ж, свидетельствующих о их недостаточной несущей способности (т.е. повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали, горизонтали, прогибов, смещения перемычек в опорных местах) не имеется. Также на всех внутренних поверхностях ограждающих конструкций в помещении не имеется следов увлажнения поверхностей или изменения фактуры отделочных слоев, которые свидетельствовали бы о недостаточных теплотехнических характеристиках данных ограждающих конструкций жилого дома, либо о нарушении температурно-влажностного режима в помещении. Здание литер Ж расположено без отступа от передней (северной) фактической границы земельного участка с кадастровым номером №, расстояние от правого (западного) фасада нежилого здания литер Ж до забора составляет не менее 6, 50 м., расстояние от левого (восточного) фасада нежилого здания литер Ж до забора составляет 0, 97 м.;

- двухэтажное здание лит И, которое представляет собой двухэтажное кирпичное здание, находящееся в стадии объекта незавершенного строительства, которое своей южной стеной примыкает к северной наружной стене здания литер Д, а южной стеной к нежилому зданию литер Ж и имеет с помещением нежилого здания литер Ж внутреннее сообщение, что обуславливает их функциональную взаимосвязь. Общая площадь здания литер И составляет 138,5 кв.м. Характерных дефектов конструктивных элементов здания литер И, свидетельствующих об их недостаточной несущей способности (т.е. повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали, горизонтали, прогибов, смещения перемычек в опорных местах) не имеется. Двухэтажное здание литер И расположено с отступом от фактических границ земельного участка: расстояние от тыльного (южного) фасада здания литер И до забора составляет не менее 14 м., от правого (западного) фасада здания литер И до забора составляет не менее 6,50 м, расстояние от переднего (северного) фасада здания литер И до забора составляет не менее 3 м., расстояние от левого (восточного) фасада здания литер И до забора составляет 0,87 м.;

- расстояние от указанных строений до жилых домов соседних домовладений, представляющих собой ближайшую застройку по отношению к строениям, составляет до кирпичного одноэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, - не более 4 метров (3,04 - 3,69 м), до кирпичного одноэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, - 3,06 м. от строения литер Д и не менее 8 м. от строений литер И и литер Ж;

- здания литер И, литер Д, литер Ж по выполненным конструктивному, объемно-планировочному, архитектурно-планировочному и инженерно-техническому решениям как соответствуют, так и не соответствуют требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным), предъявляемым к зданиям общественного назначения (зданиям по обслуживанию населения, в том числе здания организаций бытового обслуживания и торговли).

Так, нежилое здание литер Д имеет следующие несоответствия требованиям действующих норм и правил: площадь остекления котельной № 3 составляет 0,2 кв. м, что не соответствует требованиям п. 4.16 СП 41-104-2000 «Проектирование автономных источников теплоснабжения», регламентирующего в автономных котельных, в которых находятся котлы, легкосбрасываемые ограждающие конструкции из расчета 0,03 м2 на 1 м3 объема помещения (т.е. нормируемая площадь остекления окна, выполняющего в т.ч. функцию легкосбрасываемой ограждающей конструкции котельной №3, объемом 16,7 м3, должна составлять не менее 0,5 кв. м); направление открывания двери котельной № 3 внутрь помещения не соответствует требованиям п. 4.11 СП 41-104-2000 «Проектирование автономных источников теплоснабжения», регламентирующих открывание двери котельной наружу; отсутствие на кровле здания литер Д снегозадерживающих устройств, не соответствует требованиям п. 9.11 СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76»; отсутствие у здания литер Д системы пожарной сигнализации не соответствует требованиям п. 19 таблицы А.1 Приложения А СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования», п. 4.9, табл. 1 СП 486.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности», регламентирующих наличие системы пожарной сигнализации в данных зданиях; отсутствие воздушно-тепловой завесы при входе в здание литер Д не соответствует требованиям п. 8.13 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009», регламентирующих устройство у наружных дверей вестибюлей общественных зданий воздушно-тепловой завесы;

Расположение здания литер Д по отношению к существующей застройке, а именно по отношению к жилому дому с кадастровым номером №, находящемуся в пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, по отношению к жилому дому по адресу: <адрес> не соответствует минимально допустимому противопожарному расстоянию (разрыву), предусмотренному требованиями п. 4.3 и таблицы 1 СП4.13130.2013, в соответствии с которыми, в данном случае, минимально допустимое противопожарное расстояние должно составлять не менее 6 м., что, в свою очередь, ведет к несоответствию п. 4.1 СП 4.13130.2013, ст. 80 ФЗ № 123 от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 8,ст. 17 ФЗ № 384 от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части обеспечения в случае пожара нераспространение пожара на соседние здания и сооружения;

Нежилое здание литер Ж имеет следующие несоответствия требованиям действующих норм и правил: отсутствие на кровле исследуемого нежилого здания литер Ж снегозадерживающих устройств не соответствует требованиям п. 9.11 СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76»; отсутствие у исследуемого нежилого здания литер Ж системы пожарной сигнализации не соответствует требованиям п. 1 9 таблицы А. 1 Приложения А СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования», п. 4.9, табл. 1 СП 486.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности», регламентирующих систему пожарной сигнализации в зданиях объектов торговли; отсутствие воздушно-тепловой завесы при входе в нежилое здание литер Ж не соответствует требованиям п. 8.13 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009», регламентирующих устройство у наружных дверей вестибюлей общественных зданий воздушно-тепловой завесы;

Здание литер Ж расположено как в границах, так и за пределами границ земельного участка с кадастровым номером №, местоположение которых определяется сведениями (координатами характерных точек), содержащимися в ЕГРН. Часть исследуемого нежилого здания литер Ж на ширину от 0,29 м. до 0,51 м. на всю его длину (5,91 м) расположена за пределами северной границы земельного участка с кадастровым номером №. Площадь части нежилого здания литер Ж, расположенной за пределами границ земельного участка с кадастровым номером №, составляет 2,4 кв.м.

Расположение исследуемого нежилого здания литер Ж частично за границами земельного участка с кадастровым номером № и в границах территории общего пользования ул. Октябрьская, ведет к невыполнению в полном объеме градостроительного регламента территориальной зоны застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами (Ж-2), приведенному в ст. 27 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск» Ростовской области, а именно в части размещения зданий (в данном случае нежилого здания литер Ж торгового назначения) непосредственно на земельном участке, то есть в пределах границ земельного участка с соответствующим видом его разрешенного использования.

Нежилое здание литер И для существующей степени его строительной готовности, имеет следующие несоответствия требованиям действующих норм и правил: расположение здания литер И по отношению к существующей застройке, а именно по отношению к жилому дому с кадастровым номером №, находящемуся в пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, не соответствует минимально допустимому противопожарному расстоянию (разрыву), предусмотренному требованиями п.4.3, и таблицы 1 СП 4.1 СП 4.13130.2013, в соответствии с которыми, в данном случае минимально допустимое противопожарное расстояние должно составлять не менее 6 м, что, в свою очередь, ведет к несоответствию п. 4.1 СП 4.13130.2013, ст. 80 ФЗ № от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 8, ст. 17 Федерального закона №384- ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в части обеспечения в случае пожара нераспространение пожара на соседние здания и сооружения;

- одноэтажное строение литер Д, двухэтажное строение литер И и одноэтажное строение литер Ж, расположенные по адресу: <адрес>, являются вновь возведенными объектами и не образованы в результате реконструкции снесенного одноэтажного жилого дома с кадастровым номером №, 1956 года постройки, общей площадью 38,2 кв. м, ранее располагавшегося в границах земельного участка с кадастровым номером №;

- здания литер Д, литер И расположены в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, местоположение которых определяется сведениями (координатами характерных точек), содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости;

- здание литер Ж расположено как в границах, так и за пределами границ земельного участка с кадастровым номером №, местоположение которых определяется сведениями (координатами характерных точек), содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости. Часть нежилого здания литер Ж на ширину от 0,29 м до 0,51 ми на всю его длину (5,91 м) расположена за пределами северной границы земельного участка с кадастровым номером №. Площадь части исследуемого нежилого здания литер Ж, расположенной за пределами границ земельного участка с кадастровым номером №, то есть на земельном участке муниципальной собственности, составляет 2,4 кв.м.

Расположение нежилого здания литер Ж частично за границами земельного участка с кадастровым номером № и в границах территории общего пользования улицы Октябрьская ведет к невыполнению в полном объеме градостроительного регламента территориальной зоны застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами (Ж-2), приведенному в ст. 27 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск» Ростовской области, а именно в части размещения зданий (в данном случае нежилого здания литер Ж торгового назначения) непосредственно на земельном участке, т.е. в пределах границ земельного участка с соответствующим видом его разрешенного использования.

- расположение зданий литер Д и литер И по отношению к границам земельного участка с кадастровым номером №, а также расположение исследуемого нежилого здания литер Ж по отношению к восточной, южной и западной границам земельного участка с кадастровым номером №, в том числе расположение указанных зданий по отношению к общей границе со смежным земельным участком с кадастровым номером № по адресу: <адрес> не противоречит градостроительному регламенту территориальной зоны застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами (Ж-2), приведенному в ст. 27 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск» Ростовской области, так как данным градостроительным регламентом для видов разрешенного использования соответствующих кодам 3.3 и 4.4 (исследуемые здания обладают признаками их функционального использования в качестве нежилых зданий бытового обслуживания и торгового назначения, что соответствует указанным кодам 3.3 и 4.4) минимальные отступы в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений (от красной линии улицы, от границы соседнего земельного участка) не подлежат установлению.

Оценив представленные доказательства по правилам статей 55-56, 59-60, 67, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции принял заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, отвечающего принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, так как заключение эксперта основано на предоставленных доказательствах и непосредственном осмотре объектов исследования, приведены методы и описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы подробно мотивированы и научно обоснованы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимое образование, квалификацию и стаж работы в области экспертной деятельности.

На основании заключения судебной экспертизы суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, что спорные объекты капитального строительства литер Д, Ж, И, расположенные на спорном земельном участке, обладают признаками самовольной постройки, предусмотренными пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку указанные строения являются вновь возведенными объектами и не образованы в результате реконструкции снесенного одноэтажного жилого дома, общей площадью 38,2 кв.м., количество этажей – 1, 1956 года постройки, с кадастровым номером 61:46:0012001:2333. Разрешение на строительство на земельном участке объектов капитального строительства литер Д, Ж, И и на ввод их в эксплуатацию Управлением архитектуры и градостроительства не выдавалось. При возведении зданий литер Д, И допущены нарушения минимального допустимого противопожарного расстояния.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Батайск, утвержденными решением Батайской городской думы от 16декабря 2020 года №91, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж.3.1, предусматривающий возможность его использования с видом «бытовое обслуживание» код 3.3. и «магазины» с кодом 4.4.

Вследствие этого вид разрешенного использования земельного участка и территориальная зона, в которой расположен земельный участок, предусматривают возможность использования земельного участка под размещение зданий с назначением бытового обслуживания, магазина.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции установил, что размещение объектов капитального строительства литер Д (используется в качестве нежилого здания бытового обслуживания, в помещениях которого установлено оборудование для предоставления услуг по выполнению косметических процедур), литер Ж (торгового назначения), И (объект незавершенного строительством), с учетом их фактического использования, не противоречит виду разрешенного использования спорного земельного участка.

Однако нежилое здание литер Ж частично расположено за границами спорного земельного участка с кадастровым номером №, частично в границах территории общего пользования <адрес>, что не соответствует градостроительному регламенту и нарушает статью 27 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск» Ростовской области. Вследствие этого суд первой инстанции пришел к правильному выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, что размещение ответчиком спорного объекта капитального строительства на не предоставленном земельном участке из состава земель неразграниченной муниципальной собственности муниципального образования «город Батайск», нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы собственника земельного участка, что само по себе может служить основанием для сноса (демонтажа) спорного строения и делает невозможным его сохранение.

При таких обстоятельствах и руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции принял решение, с которым согласился суд апелляционной инстанции, о возложении обязанности на Ткачеву Р.В. осуществить снос за свой счет самовольную постройку литер Ж.

Вместе с тем, суд отказал в удовлетворении исковых требований о сносе строений литер Д и И, поскольку в силу положений статей 260, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», допущенные нарушения при строительстве зданий литер Д и И являются устранимыми по заключению судебной экспертизы. Вследствие этого снос данных строений является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Суд апелляционной инстанции признал законным решение суда первой инстанции, указав на том, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

В кассационной жалобе приводятся доводы только относительно незаконности решения суда первой инстанции и апелляционного определения в части сноса нежилого здания литер Ж.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, проверяя судебные постановления в пределах доводов кассационной жалобы, считает правильными выводы судов первой и апелляционной инстанции относительно удовлетворения исковых требований в части возложения на ответчика обязанности снести нежилое здание литер Ж, поскольку на основании предоставленных сторонами доказательств и по заключению судебной экспертизы установлен факт расположения данного здания частично на землях публичной собственности, в частности в границах территории общего пользования улицы Октябрьская, которая не предоставлялась ответчику в пользование и не могла быть предоставлены в соответствии с требованиями статьи 27 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск» Ростовской области.

        Согласно пункту 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

        В соответствии со статьёй 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

С учетом приведенных норм права и установленных обстоятельств, суды пришли к правильному выводу, что ответчик самовольно осуществил занятие земельного участка неразграниченной государственной собственности, который не предоставлялся и не мог быть предоставлен ответчику на каком-либо праве в пользование в установленном законом порядке, так как относится к территории общего пользования улицы Октябрьская. Вследствие этого и на основании статей 222, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 60, части 2 и 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации суды первой и апелляционной инстанции правомерно отклонили доводы ответчика о возможности сохранения объекта, сохранения недостатков строения и отказали в проведении в данной части судебной экспертизы, указав на существенность допущенных ответчиком нарушений в сфере земельного и градостроительного законодательств при возведении нежилого здания литер Ж.

Судебная коллегия приходит к выводу, что постановления судов первой и апелляционной инстанции приняты при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к заявленному спору. Выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости. Нарушений либо неправильного применения норм материального права или норм процессуального права судами не допущено.

Переоценка доказательств и выводов судов не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а несогласие заявителя кассационной жалобы с судебными актами само по себе не может служить достаточным основанием для отмены этих судебных актов.

С учетом изложенного отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемых судебных постановлений по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 379.5, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Батайского городского суда Ростовской области от 24 сентября 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 января 2026 года оставить без изменения, кассационную жалобу Ткачевой Розалии Валентиновны и ее представителя по доверенности Кулешовой Елены Анатольевны – без удовлетворения.

Мотивированное определение кассационного суда общей юрисдикции изготовлено 18 июня 2026 года.

Председательствующий                                                                              И.Б. Масликова

Судьи                                                                                                      Н.Ю. Севастьянова

                                                                                                                           С.Н. Дурнева