ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД
ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
дело № 88-19137/2025
№ дела в суде 1-й инстанции 2- 31/2024
УИД № 61RS0034-01-2023-000267-60
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Краснодар 16 сентября 2025 года
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего Мурастовой (Чернышевой) Е.А.,
судей Валиулина Р.Р., Черных Н.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя Брылева Александра Сергеевича по доверенности Хайленко Н.Н. на решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 19 декабря 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 марта 2025 года по гражданскому делу по иску ООО «Племзавод Кирова» к Брылеву Александру Сергеевичу, Магдееву Игорю Владимировичу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.
Заслушав доклад судьи Мурастовой (Чернышевой) Е.А., пояснения представителя истца, судебная коллегия
установила:
ООО «Племзавод Кирова» обратилось в суд с иском к Брылеву А.С., Магдееву И.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.
Требования мотивированы тем, что ООО «Племзавод Кирова» на основании договоров аренды от 12 ноября 2013 года, 10 декабря 2013 года, 16 декабря 2013 года, 13 января 2014 года, 07 февраля 2014 года, 27 февраля 2014 года, 06 марта 2014 года, 01 апреля 2014 года, 25 апреля 2014 года, 17 октября 2014 года являлось арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым №. Земельная доля, площадью 42 га, в земельном участке с кадастровым № принадлежала на праве собственности ФИО8 и была предоставлена им по договору аренды от 12 ноября 2013 года ООО «Племзавод Кирова». Наследником ФИО8, умершего 12 октября 2017 года, является Магдеев И.В., который в 2019 году с согласия ООО «Племзавод Кирова» выделил из земельного участка с кадастровым № в счет своей доли земельный участок с кадастровым №, площадью 41,9 га, расположенный по <адрес>. В ходе использования земельного участка с кадастровым № на основании договора аренды от 12 ноября 2013 года ООО «Племзавод Кирова» стало известно о том, что в нарушение пункта 2.3 данного договора о преимущественном праве покупки арендатором арендуемого объекта, 19 августа 2019 года Магдеев И.В. продал указанный земельный участок стороннему покупателю - Брылеву А.С.
Решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 19 декабря 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования удовлетворены.
На ООО «Племзавод Кирова» переведены права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес>, по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 19 августа 2019 года, заключенному между Магдеевым И.В. и Брылевым А.С., с заменой собственника земельного участка в регистрационной записи № от 28 августа 2019 года в ЕГРН с Брылева А.С. на ООО «Племзавод Кирова».
С ООО «Племзавод Кирова» в пользу Брылева А.С. взысканы денежные средства в сумме 900 000 руб., уплаченные Брылевым А.С. по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым <адрес> от 19 августа 2019 года, заключенному между Магдеевым И.В. и Брылевым А.С., находящиеся на депозите (лицевом счете) Управления Судебного департамента в Ростовской области, перечисленные по платежному поручению № 868 от 18 декабря 2024 года.
Из чужого незаконного владения Брылева А.С. в пользу ООО «Племзавод Кирова» истребован земельный участок с кадастровым №, расположенный по <адрес>.
В кассационной жалобе представитель ответчика Брылева А.С. по доверенности Хайленко Н.Н. просит отменить судебные постановления, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований, указывая в обоснование, что выводы судов противоречат обстоятельствам, установленным решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № от 04 марта 2020 года и имеющим преюдициальное значение для настоящего дела. Истцом пропущен срок на обращение в суд, установленный статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Суд апелляционной инстанции не рассмотрел все доводы апелляционной жалобы, не мотивировал определение. Брылев А.С. является добросовестным приобретателем спорного земельного участка.
В судебном заседании представитель истца ООО «Племзавод Кирова» по доверенности Супрун В.В. возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить судебные постановления без изменения, находя их законными и обоснованными.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились.
Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.
На основании пункта 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Заслушав представителя истца, проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражениях на нее, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такого характера нарушения, повлиявшие на исход дела, были допущены судами при рассмотрении настоящего дела и вынесении обжалуемых судебных актов.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, ФИО8 являлся собственником земельной доли, площадью 42 га, в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, расположенный по <адрес>.
ООО «Племзавод Кирова» являлось арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым № на основании договоров аренды частей земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя, в том числе с ФИО8 на основании договора аренды от 12 ноября 2013 года в отношении принадлежащей последнему земельной доли площадью 42 га. Договор аренды заключен сроком на 10 лет, зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке.
Пунктом 2.3. договора аренды предусмотрено, что при переходе доли (долей) в праве общей собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством Российской Федерации сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается; первоочередное право на покупку и аренду земельных долей остается за ООО «Племзавод Кирова». С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.
12 октября 2017 года ФИО8 умер, его наследником является Магдеев И.В., в собственность которого перешла земельная доля, площадью 42 га, в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым №.
Из земельного участка с кадастровым № в 2019 году путем выдела собственником Магдеевым И.В. в натуре принадлежащей ему доли был образован земельный участок с кадастровым №, площадью 41,9 га, расположенный по <адрес>. Право собственности Магдеева И.В. на данный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 01 августа 2019 года.
Выдел участка был произведен с согласия арендатора ООО «Племзавод Кирова».
19 августа 2019 года Магдеев И.В. заключил с Брылевым А.С. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 41,9 га, расположенного по <адрес>, стоимостью 900 000 руб. 28 августа 2019 года за Брылевым А.С. зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок в ЕГРН.
Администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области отказалась от преимущественного права покупки указанного земельного участка, предусмотренного пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с которым согласился Ростовский областной суд, руководствуясь положениями статей 196, 200, 209, 250, 301, 309, 310, 421, 431, главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 24 июля 2022 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», исходил из отсутствия в действующем законодательстве запрета на включение в договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения условия о преимущественном праве арендатора на выкуп арендованного земельного участка. Поскольку Магдеев И.В. нарушил условия договора аренды от 12 ноября 2013 года о преимущественном праве ООО «Племзавод Кирова» на покупку продаваемого арендодателем имущества, произвольно отказавшись от исполнения своих обязательств по данному договору аренды, суд пришел к выводу о наличии оснований для перевода на ООО «Племзавод Кирова» прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка от 19 августа 2019 года, а также истребования спорного земельного участка из чужого незаконного владения ответчика Брылева А.С.
Отклоняя доводы ответчика о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности, суд первой инстанции исходил из того, что о нарушении своего права ООО «Племзавод Кирова» достоверно узнало после получения от Брылева А.С. досудебной претензии от 20 марта 2020 года с требованием о возврате земельных участков.
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что с выводами судов первой и апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Этим требованиям обжалуемые судебные постановления не отвечают.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
При продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
При этом действующее законодательство не содержит положений, наделяющих арендатора земельного участка преимущественным правом покупки данного земельного участка, и, соответственно, предусматривающих защиту прав (законных интересов) арендатора в случае нарушения такого права избранным истцом способом.
Федеральный закон от 24 июля 2022 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закрепляет преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения исключительно за публичными образованиями (субъект Российской Федерации либо в случае, установленном законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование – пп. 3 пункта 3 статьи 1, пункт 1 статьи 8 названного Закона).
Суды при разрешении спора сослались на положения пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях продажи доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки.
Между тем положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации защищают права участников долевой собственности на продаваемое имущество, а не права арендаторов такого имущества, то есть регулируют иные правоотношения нежели сложились по настоящему спору.
Положения пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (о применении гражданского законодательства по аналогии) судами нижестоящих инстанций не применены и как следствие возможность обращения в рассматриваемом случае к аналогии закона судами не мотивирована. Не приведены доводы и о том, на каком основании положения пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, направленные на обеспечение сохранения состава участников общей собственности, подлежат применению к рассматриваемому спору, в рамках которого истец добивается не сохранения своего статуса арендатора (что обеспечивается, в частности, положениями пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации), а изменения этого статуса на статус собственника.
При этом ссылки суда первой инстанции на отсутствие в законодательстве запрета на включение в договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения условия о преимущественном праве арендатора на выкуп арендованного земельного участка, положения статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости надлежащего исполнения обязательства, положения статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора сделаны без учета следующего.
В рассматриваемом случае истец ставит вопрос о применении избранного способа защиты не только против стороны договорного правоотношения, но и против покупателя земельного участка. При этом согласно положениям пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Данные положения подлежали применению при оценке избранного истцом способа защиты, основанного на договоре, однако не были применены судами нижестоящих инстанций при рассмотрении дела.
Избранный истцом способ защиты предполагает прекращение права собственности Брылева А.С. на спорный земельный участок.
Между тем Гражданский кодекс Российской Федерации называет неприкосновенность собственности в числе основных начал гражданского законодательства, допускает возможность принудительного прекращения права собственности только по предусмотренным законом основаниям.
Судом не установлено, какое именно право истца нарушено ответчиком Брылевым А.С., не мотивировано применение к последнему, приобретшему спорный земельный участок на основании договора купли-продажи от 19 августа 2019 года, который не оспорен, способа защиты, лишающего ответчика права собственности на данный земельный участок.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Изложенные в данной норме правила толкования договора подлежат последовательному применению при соблюдении предусмотренных в ней условий.
Применяя положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и толкуя пункт 2.3 договора аренды от 12 ноября 2013 года в пользу ООО «Племзавод Кирова», суд первой инстанции проигнорировал разъяснения, закрепленные в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которым по смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.
При этом судами надлежащим образом не мотивировано, какие именно основания, предусмотренные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволили истолковать условие договора о первоочередном праве ООО «Племзавод Кирова» на покупку земельных долей как условие, огранивающее ответчика Магдеева И.В. в реализации предусмотренных статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации полномочий собственника по распоряжению выделенным земельным участком, а не земельной долей.
Следует также учитывать, что согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов. Изложенные положения Земельного кодекса Российской Федерации защищают право арендатора исходного земельного участка на сохранение арендных отношений, то есть на продолжение использования земельного участка, образуемого из исходного.
Таким образом, судом первой инстанции при постановлении решения не были соблюдены требования о законности и обоснованности судебного акта. Суд апелляционной инстанции допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права не устранил, доводы ответчика надлежащей проверки и оценки в обжалуемом апелляционном определении не получили.
С учетом изложенного судебная коллегия суда кассационной инстанции приходит к выводу, что суды, не предприняв необходимых процессуальных мер, направленных на разрешение возникшего спора, в нарушение положений статей 195, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уклонились от обязанности по полному и всестороннему установлению всех юридически значимых обстоятельств по делу, не дали надлежащей оценки представленным доказательствам. Допущенные нарушения являются существенными, поскольку повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства, дать надлежащую оценку доводам участвующих в деле лиц и доказательствам в их совокупности и взаимосвязи, по результатам чего разрешить заявленные требования, приняв законное и обоснованное решение, с соблюдением норм процессуального права.
Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 19 декабря 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 марта 2025 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Мотивированное определение изготовлено 29 сентября 2025 года.
Председательствующий
Судьи