ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-20245/2025

№ дела суда 1-й инстанции 2-137/2025

УИД 61RS0034-01-2023-000267-60

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Краснодар     5 ноября 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Миллер М.В.,

судей Гордеевой Ж.А., Макаровой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Племзавод Кирова» к Брылеву Александру Сергеевичу, администрации Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка по договору купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании денежной суммы,

по кассационной жалобе Брылева Александра Сергеевича на решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 31 января 2025 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 04 июня 2025 года.

Заслушав доклад судьи Миллер М.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Племзавод Кирова" обратилось в суд с иском к Брылеву А.С., ФИО4, в котором, с учетом уточнений исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, просило перевести на ООО «Племзавод Кирова» права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером №1254 по договору купли-продажи, заключенному между ФИО5 и Брылевым А.С., заменив собственника в регистрационной записи в ЕГРН № №1254-61/009/2019-3 от 21 августа 2019 года с Брылева А.С. на ООО «Племзавод Кирова»; взыскать с ООО «Племзавод Кирова» в пользу Брылева А.С. денежную сумму, уплаченную им по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №1254; истребовать в пользу ООО «Племзавод Кирова» из незаконного владения Брылева А.С. земельный участок с кадастровым номером №1254.

Поскольку в ходе рассмотрения гражданского дела ФИО5 умерла, в отношении умершей наследственное дело не заводилось, определением суда от 27 января 2025 года по делу в качестве соответчика была привлечена администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области (далее – администрация).

Решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 31 января 2025 года исковые требования удовлетворены, на ООО «Племзавод Кирова» переведены права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером №1254 по договору купли-продажи, заключенному между ФИО6 и Брылевым А.С. от 22 июля 2019 года, с заменой собственника в регистрационной записи в ЕГРН № №1254-61/009/2019-3 от 21 августа 2019 года с Брылева А.С. на ООО «Племзавод Кирова»; с ООО «Племзавод Кирова» в пользу Брылева А.С. взыскана денежная сумма в размере 450000 рублей, уплаченная Брылевым А.С. продавцу ФИО5 согласно договору купли-продажи от 21 августа 2019 года; в пользу ООО «Племзавод Кирова» истребован из незаконного владения Брылева А.С. земельный участок с кадастровым номером №1254. Суд указал, что после вступления настоящего решения суда в законную силу Управлению судебного департамента в <адрес> по требованию Брылева А.С. необходимо возвратить денежные средства в размере 450000 рублей, зачисленные ООО «Племзавод Кирова» платежным поручением № 39 от 23 января 2025 года на депозитный (лицевой счет) Управления Судебного департамента в <адрес> в качестве оплаты за земельный участок по делу № рассмотренному Зимовниковским районным судом Ростовской области.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 04 июня 2025 года решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба Брылева А.С. – без удовлетворения.

В кассационной жалобе Брылев А.С. просит отменить решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 31 января 2025 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 04 июня 2025 года ввиду нарушения судами норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указано, что суд не выполнил требования статей 44, 215 Гражданского процессуального кодекса РФ, не устанавливал круг возможных правопреемников ФИО5 Выводы судов противоречат обстоятельствам, установленным решением Арбитражного суда Ростовской области от 4 марта 2020 года по делу № А53-33433/19 и имеющим преюдициальное значение для настоящего дела. Истцом пропущен срок на обращение в суд, установленный статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Судами не учтено, что выдел соответствующей доли в праве собственности на земельный участок в натуре ведет к образованию новых (самостоятельных) объектов недвижимости, в отношении которых в силу действующего законодательства не предусмотрено сохранение преимущественного права покупки. Суд апелляционной инстанции не рассмотрел все доводы апелляционной жалобы, не мотивировал определение. Суды не учли, что Брылев А.С. является добросовестным приобретателем спорного земельного участка.

От ООО «Племзавод Кирова» поступили письменные возражения по доводам жалобы.

Определением и.о. председателя судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 1 января 2025 года в составе судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда, рассматривающем настоящее гражданское дело, произведена замена судьи Грибанова Ю.Ю., в связи с нахождением последнего в очередном отпуске, на судью Гордееву Ж.А.

Участники процесса в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса РФ и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ извещены надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции посредством Почты России.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационного представления заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Принимая во внимание, что отложение судебного заседания является правом суда, а не его обязанностью, в суде кассационной инстанции не устанавливаются обстоятельства дела и не исследуются доказательства, а проверяется правильность применения норм права, явка в суд кассационной инстанции не является обязательной, позиции участвующих в деле лиц полно и подробно изложены в материалах дела, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отложения судебного заседания.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судами установлено и подтверждается материалами гражданского дела: ООО «Племзавод Кирова» на основании договора аренды частей земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12 ноября 2013 года с множественностью лиц на стороне арендодателя являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером №7, из которого впоследствии был образован земельный участок с кадастровым номером №1254.

Указанный договор аренды от 12 ноября 2013 года, заключенный между ООО «Племзавод Кирова», в т.ч. и с ФИО5 - собственником земельной доли, в отношении части исходного земельного участка с кадастровым номером №7, никем не оспаривался. Действительность и его заключенность подтверждается ведомостями по выплате натуральной арендной платы за 2013-2018 годы.

Договор аренды заключен сроком на 10 лет, зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, договор аренды от 12 ноября 2013 года заключен сроком на 10 лет, по истечении которого по согласию сторон срок действия договора автоматически пролонгируется (продлевается) на новый срок, если за 5 месяцев до истечения срока действия договора обе или одна из сторон не уведомят письменно другую сторону о своем намерении прекратить договор по истечении срока его действия.

Пункт 2.3 договора предусматривает, что при переходе доли (долей) в праве общей собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством РФ сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается. Первоочередное право на покупку и аренду земельных долей оставлено за ООО «Племзавод Кирова». С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.

Из договора купли-продажи от 22 июля 2019 года следует, что ФИО5 (продавец) продала, а Брылев А.С. (покупатель) купил земельный участок, площадью 209986 кв.м, относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером №1254, расположенный по адресу: <адрес>, в границах колхоза имени Кирова. Отчуждаемый земельный участок продан Брылеву А.С. за 450000 рублей

Указанный договор купли-продажи земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предварительно, до заключения договора купли-продажи с Брылевым А.С., ФИО5 уведомила администрацию о намерении продать принадлежащий ей земельный участок, которая от преимущественного права покупки, предусмотренного пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», отказалась.

К ООО Племзавод Кирова с предложением приобрести земельный участок ФИО4 ни в устной, ни в письменной форме не обращалась.

Право собственности Брылева А.С. на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, руководствуясь положениями статей 196, 200, 209, 301, 309, 421, 606 ГК РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", суд первой инстанции исходил из отсутствия в ГК РФ, Федеральном законе от 24 июля 2022 года №101-ФЗ запрета на включение в договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения условия о преимущественном праве арендатора на выкуп арендованного земельного участка. Суд указал на то, что в данном случае преимущественное право покупки земельного участка вытекает не из закона, а из условий договора аренды. В качестве основания применения выбранного истцом способа защиты судом принял пункт 2.3 договора аренды от 12 ноября 2013 года, согласно которому при переходе доли (долей) в праве общей собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством РФ сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается; первоочередное право на покупку земельных долей остается за ООО «Племзавод Кирова». Указав на нарушения ФИО5 условий договора аренды от 12 ноября 2013 года и на наличие у истца права преимущественной покупки спорного земельного участка, суд сделал вывод о необходимости перевода на последнего прав покупателя по договору купли-продажи земельного участка от 21 сентября 2020 года с выплатой уплаченных по договору купли-продажи денежных средств покупателю Брылеву А.С.

Суд указал, что отсутствие в ЕГРН записи о правах аренды ООО «Племзавод Кирова» в отношении спорного земельного участка обусловлено ошибкой регистратора и данное обстоятельство не повлияло на принадлежащее ООО «Племзавод Кирова» преимущественное право покупки спорного земельного участка. Соответствующие договорные условия о преимущественном праве ООО Племзавод Кирова на покупку арендованного земельного участка действовали независимо от отсутствия либо наличия у покупателя Брылева А.С. информации о договоре аренды от 12 ноября 2013 года.

Суд отметил, что выбранный истцом способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, также применяемый как в правоотношениях между собственниками имущества в порядке статьи 250 ГК РФ, не противоречит основным началам гражданского законодательства, направлен на поддержание стабильности правоотношений, возникающих в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения. Отклоняя доводы о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности, суд первой инстанции исходил из того, что о нарушении своего права истец достоверно узнал после получения от Брылева А.С. досудебной претензии от 20 марта 2020 года с требованием о возврате земельных участков.

Ссылки стороны ответчика Брылева А.С. на судебные акта, принятые арбитражными судами в рамках дела № 53-33433/2019, а также доводы о незаключенности договора аренды исходного земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №7 суд первой инстанции отклонил как ошибочные, указав, что правового значения для настоящего гражданского дела они не имеют, поскольку данные выводы были сделаны в споре с иным составом лиц в отношении иных договоров аренды, предметом которых являлись другие земельные участки, что полностью исключает возможность их квалификации в качестве преюдициальных.

Суд также счел несостоятельными доводы ответчика Брылева А.С. о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд со ссылкой на положения пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, поскольку преимущественное право арендатора вытекает не из закона, а из условий договора, которые полежат исполнению в соответствии со статьями 309, 421 Гражданского кодекса РФ. При этом спорный земельный участок с кадастровым номером №1254 был отчужден в пользу Брылева А.С. 22 июля 2019 года, истец ООО «Племзавод Кирова» впервые узнал о нарушении своих прав не ранее 23 марта 2020 года, то есть после обращения Брылева А.С. к истцу с досудебной претензией о возврате земельных участков, в то время как за защитой нарушенных прав истец первоначально обратился 22 марта 2023 года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

При этом суд критически оценил утверждения ответчика Брылева А.С. о том, что истец узнал о смене собственника спорного земельного участка с момента получения письма и документов с 25 сентября 2019 года, сославшись на выводы, изложенные в определении судебной коллегией по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 октября 2023 года по гражданскому делу № 33-17370/2023, отметив их преюдициальное значение в настоящем деле.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что они основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, отметив, что в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ действие договора аренды от 12 ноября 2013 года в отношении образованного путем выдела земельного участка с кадастровым номером №1254 сохраняется на прежних условиях, в том числе в отношении условия о преимущественном праве покупки арендатора, в связи с чем, арендодатель ФИО4 приняла на себя обязательство продать выделяемый земельный участок арендатору ООО «Племзавод Кирова», и только при отказе последнего от его приобретения имела право продать участок иным лицам. Трансформация права собственности на земельную долю в праве собственности на выделенный земельный участок не прекратила арендные отношения сторон, и, соответственно, данное обязательство. Между тем, игнорирование преимущественного права выкупа в данном случае может привести к нарушению прав и законных интересов лиц, обладающих преференцией на приобретение такого имущества, но которые были лишены этой возможности вследствие реализации имущества в общем порядке.

Ссылки Брылева А.С. на судебные акта Арбитражного суда Ростовской области, вынесенные в рамках дела № А53-33433/19, как указал суд апелляционной инстанции, также не свидетельствует о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции, поскольку данные акты не касаются спорного земельного участка с кадастровым номером №1254.

Оценивая доводы апеллянта о незаконном применении положений статьи 250 Гражданского кодекса РФ при рассмотрении настоящего спора, суд апелляционной инстанции отметил, что выдел ФИО4 доли в натуре из земельного участка с кадастровым номером №7 не повлек прекращение договора аренды от 12 ноября 2013 года и, как следствие, обязательство продать земельный участок с кадастровым номером №1254 арендатору ООО «Племзавод Кирова», имеющему преимущественное право покупки.

Доводы апеллянта о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности также были отклонены судом апелляционной инстанции с указанием на то, что, поскольку исковые требования ООО «Племзавод Кирова» основаны на неисполнении ФИО4 условий договора аренды от 12 ноября 2013 года, к спорным правоотношениям применяются правила об общем сроке исковой давности, а не положения пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

При этом суд апелляционной инстанции констатировал, что достоверно о нарушении своего права со стороны ответчиков ООО «Племзавод Кирова» узнало после получения от Брылева А.С. досудебной претензии с требованием о возврате земельных участков, т.е. с 23 марта 2020 года. До указанного момента ООО «Племзавод Кирова» были получены от ответчика досудебная претензия от 29 июля 2019 года и обращение от 31 июля 2019 года, к которым, однако, не были приложены правоустанавливающие документы, подтверждающие смену собственника земельного участка с кадастровым номером №1254, что подтверждается ответом ООО «Племзавод Кирова» от 15 августа 2019 года, содержащем просьбу представить указанные документы. Надлежащие доказательства получения ООО «Племзавод Кирова» копии договора купли-продажи земельного участка и выписки из ЕГРН от Брылева А.С. на основании его письма от 25 сентября 2019 года материалы дела не содержат, поскольку представленная ответчиком копия ответа не содержит подписи уполномоченного лица ООО «Племзавод Кирова» о получении и печати организации.

Довод апеллянта о необоснованной ссылке суда первой инстанции на судебную практику по иным делам аналогичной категории суд апелляционной инстанции расценил как не свидетельствующий о незаконности обжалуемого судебного акта.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов нижестоящих инстанций, поскольку они являются мотивированными, основанными на полной и всесторонней оценке представленных сторонами доказательств в соответствии с требованиями статей 56, 67, 198, 329 ГПК РФ, а также на правильном применении норм права, регулирующих спорные правоотношения, учитывают характер этих правоотношений и конкретные обстоятельства дела.

Основания и мотивы, по которым суды пришли к таким выводам, а также доказательства, принятые судами во внимание, и их оценка подробно приведены в судебных актах, и оснований считать их неправильными не имеется.

Доводы кассационной жалобы, повторяющие занимаемую Брылевым А.С. в судах первой и апелляционной инстанций правовую позицию, в том числе о преюдициальном значении судебных актов по делу № А53-33433/19, пропуске истцом срока исковой давности, прекращении преимущественного права покупки при образовании нового земельного участка являлись предметом рассмотрения судов, получили надлежащую правовую оценку и в дополнительной мотивировке не нуждаются.

Утверждения кассатора о том, что суд первой инстанции не предпринял мер к поиску правопреемников умершей ФИО4, суд кассационной инстанции находит несостоятельными, поскольку судом качестве правопреемника умершей ФИО4 на основании ст. 1151 ГК РФ привлечен наследник выморочного имущества - администрация, какие-либо иные возможные наследники, фактически принявшие наследство, о нарушении своих прав принятыми по настоящему делу судебными актами не заявляли, их не обжаловали.

В целом доводы кассационной жалобы аналогичны позиции заявителя в судах нижестоящих инстанций, которой судами первой и апелляционной инстанций дана надлежащая правовая оценка, по существу они направлены на переоценку собранных по делу доказательств и выводов судов о фактических обстоятельствах дела, поэтому основанием к отмене судебных постановлений служить не могут, поскольку применительно к положениям статей 379.6, 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, судом кассационной инстанции не производится переоценка имеющихся в деле доказательств и установление обстоятельств, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанции или были ими опровергнуты.

Законных оснований для выхода за пределы доводов кассационных жалоб суд кассационной инстанции не усматривает.

Судами нижестоящих инстанций не допущено нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся в силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ, основанием к отмене судебных постановлений.

При таких обстоятельствах, решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 31 января 2025 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 04 июня 2025 года подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба Брылева А.С. – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 31 января 2025 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 04 июня 2025 года оставить без изменения, кассационную жалобу Брылева Александра Сергеевича – без удовлетворения

Определение может быть обжаловано в Верховный Суд РФ в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вынесения в окончательной форме кассационным судом общей юрисдикции.

Мотивированное определение суда кассационной инстанции изготовлено 18 ноября 2025 года.

Председательствующий     М.В. Миллер

Судьи     Ж.А. Гордеева    

    Е.В. Макарова