ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУДОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

дело № 88-27565/2025; 8Г-26641/2025

№ дела в суде 1-й инстанции 2-4/2025

61RS0034-01-2023-000267-60

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    г. Краснодар            26 ноября 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гордеевой Ж.А.,

судей Масликовой И.Б., Подцепиловой М.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Племзавод Кирова» к Брылеву Александру Сергеевичу, муниципальному образованию «Савоськинское сельское поселение» Зимовниковского района Ростовской области, ТУ Росимущество по Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения,

по кассационной жалобе Брылева Александра Сергеевича в лице представителя по доверенности - Хайленко Николая Николаевича на решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 23 января 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 24 июля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Гордеевой Ж.А., выслушав объяснение представителя Брылева А.С. в лице адвоката Склярова А.И., поддержавшего доводы кассационной жалобы,

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Племзавод Кирова» (далее – ООО «Племзавод Кирова») обратилось в суд с иском к муниципальному образованию «Савоськинское сельское поселение» Зимовниковского района Ростовской области, ТУ Росимущество по Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, указав в обосновании иска, что ООО «Племзавод Кирова» являлось арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с правом выкупа арендуемого объекта в первоочередном порядке.

Арендодатель ФИО5, в нарушение условий заключенного 13 января 2014 года договора аренды о преимущественном праве арендатора на выкуп, продал соответствующий земельный участок Брылеву А.С.

На основании изложенного с учетом уточненных исковых требований истец просил суд перевести на ООО «Племзавод Кирова» права и обязанности покупателя спорного земельного участка по договору купли-продажи, заключенному между ФИО5 и Брылевым А.С., заменив собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости с Брылева А.С. на ООО «Племзавод Кирова».

Взыскать с ООО «Племзавод Кирова» в пользу Брылева А.С. денежную сумму, уплаченную последним по договору купли-продажи.

Истребовать в пользу ООО «Племзавод Кирова» из незаконного владения Брылева А.С. спорный земельный участок.

ФИО5 умер ДД.ММ.ГГГГ, до предъявления настоящего иска в суд. В наследство после его смерти никто не вступал, наследственное дело не заводилось.

Определением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 23 января 2025 года производство по делу в отношении ФИО5 прекращено.

С учетом установленных обстоятельств, судом в качестве соответчиков по делу привлечены МО «Савоськинское сельское поселение» Зимовниковского района Ростовской области и ТУ Росимущество по Ростовской области, как возможные наследники, принявшие выморочное имущество умершего ФИО5

Решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 23 января 2025 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 24 июля 2025 года, исковые требования удовлетворены частично.

На ООО «Племзавод Кирова» переведены права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по договору купли-продажи, заключенному между ФИО5 и Брылевым А.С. от 10 июня 2019 года, с заменой собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости № от 21 июня 2019 года с ФИО2 на ООО «Племзавод Кирова».

С ООО «Племзавод Кирова» в пользу Брылева А.С. взыскана денежная сумма в размере 420 000 руб., уплаченная Брылевым А.С. ФИО5 согласно договору купли-продажи от 10 июня 2019 года, находящаяся на депозите (лицевом счете) Управления Судебного департамента в Ростовской области, перечисленные по платежному поручению № 839 от 13 декабря 2024 года.

В пользу ООО «Племзавод Кирова» из незаконного владения Брылева А.С. истребован земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.

В кассационной жалобе Брылев А.С. в лице представителя по доверенности – Хайленко Н.Н. просит об отмене решения Зимовниковского районного суда Ростовской области от 23 января 2025 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 24 июля 2025 года, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права, указав в обосновании доводов, что судами ненадлежащим образом исследованы доказательства, имеющие значение для дела, ООО «Племзавод Кирова» пропущен срок исковой давности, а Брылев А.С. является добросовестным приобретателем спорного земельного участка.

Стороны надлежащим образом извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. При этом информация о движении дела размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции, кассационный суд счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, письменных возражений, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему выводу.

В части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Судами установлено и как следует из материалов дела, что ФИО5 являлся собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>.

Указанный земельный участок расположен в границах <адрес>, предназначен для сельскохозяйственного производства.

На основании заключенного между ФИО5 и другими с ООО «Племзавод Кирова» договора аренды частей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования от 13 января 2014 года земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, из которого в дальнейшем был образован земельный участок площадью 21 га с кадастровым номером <данные изъяты>, находился в аренде у ООО «Племзавод Кирова» сроком на 10 лет.

Условиями договора аренды предусмотрено, что при переходе доли (долей) в праве общей собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством РФ сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается. Первоочередное право на покупку и аренду земельных долей оставить за ООО «Племзавод Кирова». С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях (пункт 2.3).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

10 июня 2019 года ФИО5 заключил с Брылевым А.С. договор купли-продажи принадлежащего ей на праве собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Стоимость земельного участка по указанному договору составила 420 000 руб.

Договор купли-продажи также зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области отказалась от преимущественного права покупки указанного земельного участка, предусмотренного ч. 1 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения».

19 мая 2022 года Брылев А.С. заключил кредитный договор с АО «Московский индустриальный банк», в обеспечение исполнения обязательств по договору Брылев А.С. передал банку в залог спорный участок №.

1 мая 2023 года АО «Московский индустриальный банк» прекратил деятельность в связи с присоединением к ПАО «Промсвязьбанк».

Но момент обращения в суд с настоящим иском задолженность Брылева А.С. перед банком погашена, записи об обременении участка ипотекой в ЕГРН погашены.

ФИО5, являясь арендодателем указанного земельного участка, не уведомил арендатора участка ООО «Племзавод Кирова» о намерении продать спорный земельный участок и не предоставил тем самым ООО «Племзавод Кирова» возможность реализовать свое преимущественное право покупки спорного участка по цене, за которую он продавался.

Доказательств обращения ФИО5 к ООО «Племзавод Кирова» с предложением о преимущественной покупке спорного участка, материалы дела не содержат и сторонами не представлены

ООО «Племзавод Кирова», ссылаясь на нарушение его преимущественного права на покупку спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения, обратилось за судебной защитой.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, оценив применительно к требованиям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия заключенного между ФИО5 и другими с ООО «Племзавод Кирова» договора аренды частей земельного участка сельскохозяйственного назначения, пришел к выводу, что, исходя из содержания данного договора арендатор имеет преимущественное право на покупку спорного земельного участка, у собственника которого имелись обязательства по извещению арендатора о намерении его продать, которые тем не исполнены, в деле отсутствуют доказательства по извещению арендатора в какой-либо форме о продаже арендуемого им земельного участка другому лицу, срок исковой давности по заявленным требования не пропущен, так как к рассматриваемым правоотношениям применяется общий срок исковой давности в три года.

Суд апелляционной инстанции с изложенными выводами суда первой инстанции согласился, поскольку указанные выводы основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствуют обстоятельствам дела и подтверждены имеющимися в деле доказательствами, оцененными судом в соответствии со статьей 67ГПК РФ.

Проверяя состоявшиеся по делу судебные постановления по доводам кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции с выводами судов нижестоящих инстанций соглашается.

Удовлетворяя заявленные ООО «Племзавод Кирова» исковые требования о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи ранее арендованного обществом земельного участка, суды обеих инстанций обоснованно исходили из отсутствия доказательств исполнения арендодателем обязательств, предусмотренных заключенным с ООО «Племзавод Кирова» договором о преимущественном праве общества приобрести земельный участок на случай его продажи, и доказательств отказа общества от его приобретения.

Материалами дела достоверно подтверждено и данный факт никем из участвующих в деле лиц не оспаривается, что по условиям заключенного договора аренды, собственники земельного участка приняли на себя обязательство продать принадлежащие им доли земельного участка ООО «Племзавод Кирова» и только при отказе последнего от их приобретения имели право продать их иным лицам.

Доказательств извещения ООО «Племзавод Кирова» о продаже спорного земельного участка ответчиками не представлено.

По смыслу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора (этого условия как части договора) или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Условия заключенных между сторонами договоров аренды о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемых земельных участков не допускает разных вариантов своего толкования, никем не оспорены и недействительными не признаны.

Действующее правовое регулирование не содержит запрета на включение по соглашению сторон в договор аренды обязательств, связанных с преимущественным правом арендатора на выкуп арендуемого им земельного участка.

Следовательно, возникшее в силу договора обязательство у арендодателя предоставить такое право арендатору подлежит исполнению в силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Предусмотренные законом обстоятельства, исключающие применение данной нормы к спорным правоотношениям, судом не установлены и их наличие из материалов дела не усматривается, так как Гражданский кодекс Российской Федерации, иные законы, условия договора аренды, никем ранее не оспоренного, и существо возникших между сторонами договора обязательств не исключают права ООО «Племзавод Кирова» требовать от собственника спорного земельного участка исполнения в натуре принятых им на себя обязательств по преимущественной продаже истцу арендуемого им земельного участка либо его части.

Перевод прав и обязанностей по договору купли-продажи на арендатора соответствует способам защиты, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как представляет собой изменение правоотношений между истцом и ответчиком ФИО5, как арендодателем, и прекращение правоотношений между последним и Брылевым А.С.

Сведений о том, что договор купли-продажи заключен ответчиками с отступлением от принципа свободы договора, либо что арендодатель получил от покупателя какие-либо дополнительные выгоды в связи с продажей земельного участка именно ему, в материалах дела не имеется, в связи с чем перевод на истца прав и обязанностей покупателя по заключенному ответчиками договору купли-продажи не нарушает их прав и охраняемых законом интересов, так как условия заключенного ими договора не изменяются, а покупатель получает возврат уплаченных денежных средств в полном объеме, и при этом эффективно восстанавливается нарушенное право истца на преимущественное приобретение земельного участка, в обработку которого он на протяжении многих лет вкладывал свои силы и средства.

ООО «Племзавод Кирова» от покупки спорного земельного участка не отказывался, в подтверждение своих намерений приобрести указанный земельный участок перевел на счет Управления Судебного департамента в Ростовской области денежные средства в размере 420 000 руб.

При переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже имущества с нарушением его преимущественного права покупки истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость имущества, в связи с чем внесенные истцом на депозит денежные средства подлежат взысканию в пользу Брылева А.С. как возврат цены по договору купли-продажи земельного участка в сумме 420 000 руб.

Что касается доводов о пропуске срока исковой давности по заявленным ООО «Племзавод Кирова» исковым требованиям, то они основаны на неверном толковании закона.

Оснований для применения к заявленному случаю положений пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, не имеется.

В рассматриваемом случае применению подлежит общий срок исковой давности, равный трем годам с момента, когда ООО «Племзавод Кирова» узнало о нарушении своего преимущественного права на покупку арендуемого им земельного участка.

Суд первой инстанции, оценив надлежащим образом представленные сторонами доказательства в целях установления даты извещения ООО «Племзавод Кирова» о заключении оспариваемой сделки, пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, что истец впервые узнал о ней не ранее марта 2020 года – дата получения претензии Брылева А.С. о возврате земельного участка. С учетом первичного обращения в суд 20 марта 2023 года посчитал срок для защиты нарушенного права не пропущенным.

Оценка доказательств по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а в совокупности достаточности относится к обязанности суда, разрешающего дело по существу, непринятие позиции стороны либо критическое отношение к такой позиции и представленным стороной доказательствам не свидетельствует о допущенной ошибке.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не содержат оснований к отмене оспариваемых судебных постановлений, поскольку не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций и не свидетельствуют о допущенной судебной ошибке с позиции правильного применения норм процессуального и материального права.

Оценка доказательств по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а в совокупности достаточности относится к обязанности суда, разрешающего дело по существу, непринятие позиции стороны либо критическое отношение к такой позиции и представленным стороной доказательствам не свидетельствует о допущенной ошибке.

Судами верно определены предмет доказывания и закон, подлежащий применению при разрешении настоящего дела, нормы материального и процессуального права применены правильно, а выводы основаны на доказательствах, исследованных в процессе судебного разбирательства, которым дана надлежащая оценка.

Кассационный порядок обжалования судебных актов, вступивших в законную силу, предусмотрен в целях исправления допущенных судами в ходе предшествующего разбирательства дела существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, включая публичные интересы.

Таких нарушений норм права, дающих основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных постановлений, не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 23 января 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 24 июля 2025 года оставить без изменения, кассационную жалобу Брылева Александра Сергеевича в лице представителя по доверенности Хайленко Николая Николаевича, - без удовлетворения.

Мотивированный текст определения составлен машинописным текстом с использованием технических средств 5 декабря 2025 года.

Председательствующий

Ж.А. Гордеева

Судьи

И.Б. Масликова

М.Ю. Подцепилова