УИД № 23RS0011-01-2015-002542-29

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-23099/2025

№ дела суда 1-й инстанции № 2-787/2015

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 27 октября 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Губаревой С.А.,

судей Бетрозовой Н.В., Макаровой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Делипораниди Г.Г. к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края о признании права собственности,

по кассационной жалобе Цепалкиной О.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 мая 2025 г.

Заслушав доклад судьи Бетрозовой Н.В., выслушав объяснения представителя администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края - Оганезовой Л.А., возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, представителя ПАО Банк ВТБ - Возняка И.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Делипораниди Г.Г. обратился в суд с иском к администрации МО город-курорт Геленджик о признании права собственности на объект недвижимого имущества, здание «фитнес-центр» литер А, общей площадью 2209,30 кв.м. и сооружение «бассейн» литер 1, общей площадью 739,40 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края
от 16 марта 2015 г. исковые требования Делипораниди Г.Г. удовлетворены.
Суд признал за Делипораниди Г.Г. право собственности на объект недвижимости здание «фитнес-центр» литер А, общей площадью 2209,30 кв.м. и сооружение «бассейн» литер 1, общей площадью 739,40 кв.м., расположенные по адресу:
<адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 декабря 2024 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Делипораниди Г.Г. Также судом апелляционной инстанции произведен поворот исполнения решения Геленджикского городского суда Краснодарского края
от 16 марта 2015 г.

Определением судебной коллегии по гражданским делам
Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13 марта 2025 г.
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 декабря 2024 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 апреля 2024 г. суд апелляционной инстанции перешел
к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 мая 2025 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Делипораниди Г.Г. Также судом апелляционной инстанции произведен поворот исполнения решения Геленджикского городского суда Краснодарского края
от 16 марта 2015 г. Указано, что апелляционное определение является основанием для аннулирования записей в ЕГРН о постановке на государственный кадастровый учет
и государственной регистрации права собственности за Делипораниди Г.Г. на объект недвижимости - здание «фитнес-центр» литер А, общей площадью 2209,30 кв.м.,
и сооружение «бассейн» Литер 1, общей площадью 739,40 кв.м., расположенные
по адресу: <адрес>.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней Цепалкина О.В., ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права, просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 мая 2025 г. и оставить в силе решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 16 марта 2015 г.

В письменном отзыве ПАО Банк ВТБ доводы кассационной жалобы поддерживает, настаивает на её удовлетворении.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, назначенном
на 23 октября 2025 г. в 11:25, представитель администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края - Оганезова Л.А. возражала против удовлетворения кассационной жалобы, просила оспариваемое апелляционное определение оставить без изменения, представитель ПАО Банк ВТБ - Возняк И.А. доводы кассационной жалобы поддержал, просил оспариваемое апелляционное определение отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом
о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились.

Определением судебной коллегии по гражданским делам
Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23 октября 2025 г. в судебном заседании объявлен перерыв до 27 октября 2025 г. 14:30.

После окончания объявленного перерыва, лица, ранее не присутствовавшие
в судебном заседании, также не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

При таких обстоятельствах, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание и поддержавших свои правовые позиции, обсудив доводы, изложенные
в кассационной жалобе и дополнениях к ней, доводы письменного отзыва,
судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов гражданского дела,
администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края на праве собственности принадлежит земельный участок, кадастровый номер №, площадью 4310 кв.м., вид разрешенного использования «для размещения фитнес-центра» расположенный по адресу: <адрес>.

20 января 2012 г. между ООО «Флагман» (арендатор) и администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка №, согласно которого обществу в аренду сроком на 49 лет для размещения группы многоквартирных разно этажных домов с помещениями общественного назначения, предоставлен земельный участок, площадью 4310 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.

Договор зарегистрирован в соответствии с требованиями закона в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
6 февраля 2012 г. №.

7 февраля 2013 г. в подпункт 1.1 пункта 1 договора аренды участка внесены изменения, путем замены целевого использования земельного участка с «для размещения группы многоквартирных разно этажных домов с помещениями общественного назначения» на «для размещения фитнес-центра», о чем между сторонами подписано дополнительное соглашение, зарегистрированное
в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии 1 марта 2013 г.

В силу условий договора аренды земельного участка, ООО «Флагман», передал права и обязанности арендатора по договору № аренды земельного участка от 20 января 2012 г. ООО «Посейдон», о чем заключено соглашение
от 14 марта 2013 г., зарегистрированное в учреждении юстиции (25 марта 2013 г.
№).

25 декабря 2014 г. между ООО «Посейдон» в лице директора Серовой Т.П.
и Делипораниди Г.Г. заключено соглашение о передаче прав и обязанности арендатора по договору № аренды земельного участка от 20 января 2012 г.,
которое зарегистрировано в учреждении юстиции 19 января 2015г.,
№.

По условиям вышеуказанного соглашения Делипораниди Г.Г. перешли все права и обязанности арендатора на земельный участок, категория земель: земель населенных пунктов, вид разрешенного использования «для размещения фитнес - центра» площадью 4310 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.

Обращаясь в суд, Делипораниди Г.Г. в обоснование заявленных требований указал, что на земельном участке возведено здание «фитнес-Центр» и сооружение «бассейн», которые не нарушают прав и интересов других лиц, соответствуют строительным нормам и правилам, противопожарным и санитарно-техническим требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям и не создают угрозу жизни и здоровью людей, что следует из заключения строительно-технической экспертизы, проведенной «Ростехучет-Региоиальное БТИ» по состоянию на 18 февраля 2015 г., подтверждается иными техническими документами.

Поскольку в выдаче разрешения на строительство, как и в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию ему было отказано, у него возникли трудности в оформлении правоустанавливающих документов, что и послужило основанием для подачи данного иска.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 апреля 2025 г. суд апелляционной инстанции при повторном пересмотре перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Российский национальный коммерческий Банк ПАО (далее -РНКБ Банк) и Цепалкина О.В., являющаяся собственником спорного недвижимого имущества в настоящее время.

Отменяя решение суда первой инстанции и разрешая спор по существу, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ, ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие, что истец в установленном законом порядке обращался в орган местного самоуправления за разрешением на строительство спорных объектов недвижимости (фитнес-центра и бассейна), при этом признание права собственности на самовольную постройку в суде является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель; такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Приняв во внимание, что в отношении спорных объектов присутствуют квалифицирующие признаки самовольной постройки, а именно: строительство спорных объектов недвижимости произведено с нарушением установленного законом порядка, объекты возведены без получения на это необходимых в силу закона согласований и разрешений, судебная коллегия Краснодарского краевого суда посчитала возможным принять новое решение по делу об отказе в удовлетворении заявленных требований с указанием о повороте исполнения решения суда, аннулировании государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности за Делипораниди Г.Г.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не усматривает правовых оснований для отмены оспариваемого судебного постановления по доводам кассационной жалобы.

Так, в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное или созданное без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

На основании пункта 3 указанной статьи, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» отмечено, что в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов гражданского дела следует, что застройщик надлежащих и необходимых мер к получению разрешения на строительство спорных объектов и, соответственно, легализации спорных объектов в установленном законом порядке в принципе не принимал, соответствующие сведения в материалах дела отсутствуют, что свидетельствует о недобросовестном поведении с его стороны.

Так, 26.01.2015г. Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город курорт Геленджик Делипораниди Г.Г. было отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием у заявителя градостроительного плана земельного участка, а также материалов проектной документации, предусмотренных п. 7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

16.02.2015 г. Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город курорт Геленджик Делипораниди Г.Г. было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию фитнес центра с открытым бассейном по причине того, что указанная постройка является самовольной, возведена в отсутствие разрешения на строительство, предусмотренного ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

Сведения о том, что данные решения были обжалованы, либо признаны незаконными истцом не представлены.

При этом спорные строения в силу их функционального назначения (фитнес-центр и бассейн), представляют собой место массового скопления людей, что, в свою очередь, влечет предъявление к ним не только повышенных требований к надежности и безопасности с учетом целей их использования, но и соответствующего уровня ответственности, в том числе и к проектированию транспортных коммуникаций, обеспечивающих размещение посетителей и своевременную их эвакуацию в случае чрезвычайной ситуации.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал в своих решениях, что закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях (постановление от 11 марта 1998 г. № 8-П; определения от 25 марта 2004 г. № 85-О, от 13 октября 2009 г. № 1276-О-О, от 24 июня 2021 г. № 1201-О и др.). В свою очередь, пункты 1 и 2 статьи 222 ГК РФ, закрепляющие признаки самовольной постройки и последствия ее возведения, обеспечивают необходимый баланс публичных и частных интересов (определения от 28 мая 2020 г. № 1169-О, от 29 октября 2020 г. № 2513-О, от 28 сентября 2021 г. № 1761-О, от 28 декабря 2021 г. № 2788-О и др.).

В этой связи, уклонение застройщика от получения разрешения
на строительство объектов, разрешения на ввод их в эксплуатацию, является достаточным основанием для вывода об отказе в удовлетворении требований о признании права собственности на объект самовольного строительства ввиду наличия признаков недобросовестного поведения со стороны застройщика, предпринявшего попытку в обход установленной законом процедуры легализовать спорные объекты недвижимости исключительно в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции, установив, что строительство спорных объектов осуществлялось не в установленном законом порядке по вине застройщика, не представившего в ходе рассмотрения дела доказательств невозможности получения необходимой разрешительной документации, а также не принявшего своевременных мер для ее получения, пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на спорные строения.

При этом, суд апелляционной инстанции исходил также из того, что в соответствии с положениями ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуется исполнение требований безопасности.

При таких обстоятельствах, содержащиеся в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы суда, положенные в основу обжалуемого апелляционного определения, о нарушении судом норм материального и процессуального права не свидетельствуют.

К полномочиям суда кассационной инстанции не относится возможность переоценки доказательств с целью формулирования иной позиции по спору. Выводы суда апелляционной инстанции о необходимости отказа в заявленном иске материалам дела не противоречат.

Одновременно судебная коллегия обращает внимание, что в силу пункта 46 приведенного выше постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска.

Таким образом, все изложенные в кассационной жалобе и дополнениях к ней доводы, будучи основанными на неверном толковании положений действующего законодательства, а также на субъективной оценке обстоятельств дела, указаний на действительные нарушения, допущенные судом апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора не содержат, в связи с чем, в силу положений части 1 статьи 379.7, части 3 статьи 390 ГПК РФ не могут служить в качестве оснований для отмены оспариваемого судебного акта по делу в кассационном порядке.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного постановления и удовлетворения кассационных жалоб.

Руководствуясь статьями 379.7, 390 и 390.1 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 мая 2025 г. оставить без изменения,
кассационную жалобу Цепалкиной О.В. без удовлетворения.

Председательствующий С.А. Губарева

Судьи Н.В. Бетрозова

Е.В. Макарова

Определение в окончательной форме изготовлено 11 ноября 2025 г.