ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД
ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
Дело № 88-20591/2025
№ дела суда 1-й инстанции 2-24/2024
УИД: 61RS0034-01-2023-000267-60
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Краснодар 11 декабря 2025 года
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Анашкиной И.А.,
судей Макаровой Е.В., Гордеевой Ж.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Племзавод Кирова» к Брылёву ФИО4, ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Филиал ППК «Роскадастр» по Ростовской области, Администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области,
по кассационной жалобе ответчика ФИО14 в лице представителя по доверенности ФИО2 на решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 12 декабря 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 марта 2025 года,
Заслушав доклад судьи Анашкиной И.А., представителя Брылёва А.С. по доверенности Ищенко В.В., поддержавшего кассационную жалобу, представителя ООО «Племзавод Кирова» по доверенности Супруна В.В., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
общество с ограниченной ответственностью «Племзавод Кирова» (далее – ООО «Племзавод Кирова») обратилось в суд с иском к Брылеву А.С., Матузко Н.А., с учётом уточнения требований, просило перевести на ООО «Племзавод Кирова» права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Матузко Н.А. и Брылёвым А.С., заменив собственника в регистрационной записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ с Брылёва А.С. на ООО «Племзавод Кирова», взыскать с ООО «Племзавод Кирова» в пользу Брылёва А.С. денежную сумму, уплаченную по договору, и истребовать в пользу ООО «Племзавод Кирова» земельный участок из незаконного владения Брылёва А.С., указав в обосновании иска, что ООО «Племзавод Кирова» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером №, из которого впоследствии образован земельный участок с кадастровым номером №, с правом выкупа арендуемого объекта в первоочередном порядке. Однако арендодатель в нарушение условий заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора аренды о преимущественном праве арендатора на выкуп продал соответствующий земельный участок Брылеву А.С.
Решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 12 декабря 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 марта 2025 года, исковые требования удовлетворены.
На ООО «Племзавод Кирова» переведены права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Матузко Н.А. и Брылёвым А.С., с заменой собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ с Брылева А.С. на ООО «Племзавод Кирова».
С ООО «Племзавод Кирова» в пользу Брылева А.С. взыскана денежная сумма в размере 420 000 руб., уплаченная Брылевым А.С. Рева Р.В. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
В пользу ООО «Племзавод Кирова» из незаконного владения Брылева А.С. истребован земельный участок с кадастровым номером №
В кассационной жалобе Брылев А.С. в лице представителя по доверенности – Хайленко Н.Н. ставит вопрос об отмене решения районного суда и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права, указав в обосновании доводов, что судами ненадлежащим образом исследованы доказательства, имеющие значение для дела, ООО «Племзавод Кирова» пропущен срок исковой давности, а Брылев А.С. является добросовестным приобретателем спорного земельного участка.
В возражениях на кассационную жалобу ООО «Племзавод Кирова» просит оставить без изменения состоявшиеся по делу судебные акты, кассационную жалобу – без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал кассационную жалобу.
Представитель истца просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Информация о движении дела размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.
В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено данным Кодексом.
Признав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате, времени и месте проведения судебного заседания, проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции оснований для удовлетворения кассационной жалобы не усмотрела.
Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемых судебных постановлениях, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений по делу не допущено.
Судами установлено и следует из материалов дела, что Матузко Н.А. являлась собственником земельной доли в земельном участке земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №
Указанный земельный участок расположен в границах колхоза им. Кирова в Зимовниковском районе Ростовской области, предназначен для сельскохозяйственного производства.
На основании заключенного между Матузко Н.А. и другими с ООО «Племзавод Кирова» договора аренды частей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № из которого в дальнейшем был образован земельный участок с кадастровым номером №, находился в аренде у ООО «Племзавод Кирова» сроком на 10 лет.
Условиями договора аренды предусмотрено, что при переходе доли (долей) в праве общей собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством Российской Федерации сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается. Первоочередное право на покупку и аренду земельных долей оставить за ООО «Племзавод Кирова». С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях (пункт 2.3).
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
ДД.ММ.ГГГГ Матузко Н.А. заключила с Брылевым А.С. договор купли-продажи принадлежащего ей на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №.
Стоимость земельного участка по указанному договору составила 420 000 руб.
Переход права собственности на основании указанного договора купли-продажи зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
ООО «Племзавод Кирова», ссылаясь на нарушение его преимущественного права на покупку спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения, обратилось за судебной защитой.
Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, оценив применительно к требованиям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия заключенного между Матузко Н.А. и другими с ООО «Племзавод Кирова» договора аренды частей земельного участка сельскохозяйственного назначения, пришел к выводу, что, исходя из содержания данного договора арендатор имеет преимущественное право на покупку спорного земельного участка, у собственника которого имелись обязательства по извещению арендатора о намерении его продать, которые тем не исполнены, в деле отсутствуют доказательства по извещению арендатора в какой-либо форме о продаже арендуемого им земельного участка другому лицу, срок исковой давности по заявленным требования не пропущен, так как к рассматриваемым правоотношениям применяется общий срок исковой давности в три года.
Суд апелляционной инстанции с изложенными выводами суда первой инстанции согласился, поскольку указанные выводы основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствуют обстоятельствам дела и подтверждены имеющимися в деле доказательствами, оцененными судом в соответствии со статьей 67ГПК РФ.
Проверяя состоявшиеся по делу судебные постановления по доводам кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции с выводами судов нижестоящих инстанций соглашается.
Удовлетворяя заявленные ООО «Племзавод Кирова» исковые требования о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи ранее арендованного обществом земельного участка, суды обеих инстанций обоснованно исходили из отсутствия доказательств исполнения арендодателем обязательств, предусмотренных заключенным с ООО «Племзавод Кирова» договором о преимущественном праве общества приобрести земельный участок на случай его продажи, и доказательств отказа общества от его приобретения.
Материалами дела достоверно подтверждено и данный факт никем из участвующих в деле лиц не оспаривается, что по условиям заключенного договора аренды, собственники земельного участка приняли на себя обязательство продать принадлежащие им доли земельного участка ООО «Племзавод Кирова» и только при отказе последнего от их приобретения имели право продать их иным лицам.
Доказательств извещения ООО «Племзавод Кирова» о продаже спорного земельного участка ответчиками не представлено.
По смыслу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора (этого условия как части договора) или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.
Условия заключенных между сторонами договоров аренды о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемых земельных участков не допускает разных вариантов своего толкования, никем не оспорены и недействительными не признаны.
Действующее правовое регулирование не содержит запрета на включение по соглашению сторон в договор аренды обязательств, связанных с преимущественным правом арендатора на выкуп арендуемого им земельного участка.
Следовательно, возникшее в силу договора обязательство у арендодателя предоставить такое право арендатору подлежит исполнению в силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Предусмотренные законом обстоятельства, исключающие применение данной нормы к спорным правоотношениям, судом не установлены и их наличие из материалов дела не усматривается, так как Гражданский кодекс Российской Федерации, иные законы, условия договора аренды, никем ранее не оспоренного, и существо возникших между сторонами договора обязательств не исключают права ООО «Племзавод Кирова» требовать от собственника спорного земельного участка исполнения в натуре принятых им на себя обязательств по преимущественной продаже истцу арендуемого им земельного участка либо его части.
Перевод прав и обязанностей по договору купли-продажи на арендатора соответствует способам защиты, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как представляет собой изменение правоотношений между истцом и ответчиком Матузко Н.А., как арендодателем, и прекращение правоотношений между последним и Брылевым А.С.
Сведений о том, что договор купли-продажи заключен ответчиками с отступлением от принципа свободы договора, либо что арендодатель получил от покупателя какие-либо дополнительные выгоды в связи с продажей земельного участка именно ему, в материалах дела не имеется, в связи с чем перевод на истца прав и обязанностей покупателя по заключенному ответчиками договору купли-продажи не нарушает их прав и охраняемых законом интересов, так как условия заключенного ими договора не изменяются, а покупатель получает возврат уплаченных денежных средств в полном объеме, и при этом эффективно восстанавливается нарушенное право истца на преимущественное приобретение земельного участка, в обработку которого он на протяжении многих лет вкладывал свои силы и средства.
ООО «Племзавод Кирова» от покупки спорного земельного участка не отказывалось.
При переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже имущества с нарушением его преимущественного права покупки истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость имущества, в связи с чем с истца взыскана в пользу Брылева А.С. сумма цены по договору купли-продажи земельного участка 420 000 руб.
Доводы о пропуске срока исковой давности по заявленным ООО «Племзавод Кирова» исковым требованиям основаны на неверном толковании закона.
Оснований для применения к заявленному случаю положений пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, не имеется.
В рассматриваемом случае применению подлежит общий срок исковой давности, равный трем годам с момента, когда ООО «Племзавод Кирова» узнало о нарушении своего преимущественного права на покупку арендуемого им земельного участка.
Суд первой инстанции, оценив надлежащим образом представленные сторонами доказательства в целях установления даты извещения ООО «Племзавод Кирова» о заключении оспариваемой сделки, пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, что истец впервые узнал о ней не ранее марта 2020 года – дата получения претензии Брылева А.С. о возврате земельного участка. С учетом первичного обращения в суд ДД.ММ.ГГГГ посчитал срок для защиты нарушенного права не пропущенным.
Приведенные в кассационной жалобе доводы не содержат оснований к отмене оспариваемых судебных постановлений, поскольку не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций и не свидетельствуют о допущенной судебной ошибке с позиции правильного применения норм процессуального и материального права.
Судами верно определены предмет доказывания и закон, подлежащий применению при разрешении настоящего дела, нормы материального и процессуального права применены правильно, а выводы основаны на доказательствах, исследованных в процессе судебного разбирательства, которым дана надлежащая оценка.
Оценка доказательств по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а в совокупности достаточности относится к обязанности суда, разрешающего дело по существу, непринятие позиции стороны либо критическое отношение к такой позиции и представленным стороной доказательствам не свидетельствует о допущенной ошибке.
Кассационный порядок обжалования судебных актов, вступивших в законную силу, предусмотрен в целях исправления допущенных судами в ходе предшествующего разбирательства дела существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, включая публичные интересы.
Таких нарушений норм права, дающих основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных постановлений, не имеется.
Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступивших в законную силу судебных постановлений в кассационном порядке.
Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 12 декабря 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 марта 2025 года оставить без изменения, кассационную жалобу Брылева А.С. в лице представителя по доверенности Хайленко Н.Н. – без удовлетворения.
Определение суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий трех месяцев со дня составления настоящего определения в окончательной форме.
Председательствующий И.А. Анашкина
Судьи Ж.А. Гордеева
Е.В. Макарова
Определение составлено в окончательной форме 25 декабря 2025 года