Судья Сенковенко Е.В. Дело № 88-13451/2026
СК Кушнаренко Н.В. – докл. номер дела суда 1-й инстанции № 2-3566/2025
Тахиров Э.Ю. 61RS0022-01-2025-004120-33
Фетинг Н.Н.
ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД
ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Краснодар 4 июня 2026 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Дагуф С.Е.,
судей Руденко Ф.Г., Скачкова А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Васильева Михаила Владимировича к Черняковой Елене Владимировне, Красса Наталии Викторовне, Васильевой Ирине Викторовне о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимость записи о праве собственности, восстановлении записи о праве собственности по кассационным жалобам Черняковой Елены Владимировны и Красса Наталии Викторовны на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 октября 2025 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 26 февраля 2026 г.
Заслушав доклад судьи Дагуф С.Е., выслушав Красса Н.В., поддержавшей доводы своей кассационной жалобы и согласившейся с доводами кассационной жалобы Черняковой Е.В., возражения Васильева М.В., по доводам обоих кассационных жалоб, судебная коллегия
установила:
Васильев М.В. обратился с иском к Черняковой Елене Владимировне, Красса Наталии Викторовне, Васильевой Ирине Викторовне о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ничтожным в связи с его мнимостью, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимость записи о праве собственности, восстановлении записи о праве собственности.
В обоснование требований указал, что он 7 декабря 2016 г. по договору купли-продажи за 6 500 000 рублей приобрел жилой дом кадастровый № и земельный участок кадастровый № по адресу: <адрес>.
Его бывшая супруга Васильева И.В. от его имени, без его согласия и ведома на основании нотариально удостоверенной доверенности 7 марта 2018 г. заключила со своей матерью Черняковой Е.В. договор купли-продажи указанных выше объектов недвижимого имущества, стоимость объектов по договору составила 4 000 000 рублей.
На момент заключения договора он находился в СИЗО -2 г. Таганрога, а именно, с 12 октября 2017 г. по 5 апреля 2018 г., и не имел возможности распоряжаться имуществом либо контролировать действия доверенного лица Васильевой И.В.
Ранее, с 2013 года по 2017 год по просьбе супруги Васильевой И.В. он неоднократно оказывал финансовую помощь ее сестре Красса (Черняковой) Н.В. Воспользовавшись стрессовым состоянием Васильевой И.В. и действуя настойчиво, Красса Н.В. стала склонять последнюю переоформить недвижимость в целях сохранения имущества от ареста и изъятия в рамках уголовного дела.
Васильева И.В. отказалась оформлять имущество на сестру, однако под психологическим давлением заключила фиктивную сделку купли-продажи со своей матерью Черняковой Е.В. по которой денежные средства по сделке не передавались, а имущество продолжало оставаться в его владении. Указанные действия совершены исключительно желанием сохранить имущество без намерения отчуждать его в действительности, что указывает на мнимый характер сделки.
15 марта 2018 г. Чернякова Е.В. выдала доверенность на имя Васильевой И.В., которой предоставлены широкие полномочия по распоряжению объектами недвижимого имущества, что говорит о фиктивности перехода права собственности.
Чернякова Е.В., выступая формальным покупателем, не имела намерения владеть и распоряжаться имуществом лично. После изменения меры пресечения он продолжал осуществлять ремонт дома, покупал строительные материалы, возводил забор и благоустраивал дом. При этом, уведомлений о смене собственника он не получал, продолжал пользоваться как своим.
В процессе подготовки документов к продаже он запросил информацию из ЕГРН и в ноябре 2020 г. узнал о том, что право собственности зарегистрировано за Черняковой Е.В.
Чернякова Е.В. подтвердила, что готова вернуть имущество, т.к. оно ей не принадлежит.
Так как имущество необходимо было продать в ближайшее время, Чернякова Е.В. 21 января 2021 г. выдала нотариальную доверенность на его имя, что еще раз подтверждает, что Чернякова Е.В. признавала фактическое владение и распоряжение имуществом, а регистрация права собственности на ее имя носила фиктивный и формальный характер, при этом, он не утратил контроль над объектом.
В июле 2021 года между ним и Красса Н.В. произошел серьезный конфликт, вызванный требованием вернуть ему деньги, которые он передавал ей в долг в сумме 3 000 000 рублей и 1 000 000 рублей. Красса Н.В. в состоянии агрессии пыталась причинить ему телесные повреждения, о чем 11 июля 2021 г. имеется обращение в полицию.
После этих событий, Красса Н.В., действуя через свою мать Чернякову Е.В., добилась отзыва ранее выданной ему доверенности, а 3 сентября 2021 г. между Черняковой Е.В. и Красса Н.В. заключен договор дарения спорного имущества, о котором ему стало известно позже.
Указанная сделка дарения совершена исключительно для устранения его от владения и распоряжения принадлежащим ему имуществом в связи с развивающимся конфликтом, что подтверждает фиктивность первоначальной сделки, изначально не направленной на действительное прекращение его права. О необходимости правовой квалификации договора купли-продажи от 7 марта 2018 г. как мнимой сделки, совершенной без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ему стало известно только после ознакомления с определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19 декабря 2024 г.
Полагая свои права и законные интересы нарушенными, Васильев М.В. обратился за судебной защитой.
Просил суд признать договор купли-продажи от 7 марта 2018 г. жилого дома кадастровый № и земельного участка кадастровый № по адресу: <адрес>, заключенный между Васильевым М.В. в лице представителя Васильевой И.В. и Черняковой Е.В., ничтожным в связи с его мнимостью;
исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о праве собственности Красса Н.В. на спорное недвижимое имущество и восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве собственности Васильева М.В.;
взыскать с ответчиков в его пользу расходы по уплате государственной пошлины.
До начала рассмотрения дела по существу ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности.
Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 октября 2025 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 26 февраля 2026 г., исковые требования Васильева М.В. удовлетворены в полном объеме.
Суд признал недействительным договор купли-продажи от 7 марта 2018 года, заключенный между Васильевым М.В. в лице Васильевой И.В. и Черняковой Е.В. в отношении земельного участка кадастровый №, с расположенным на нем жилым домовладением кадастровый № по адресу: <адрес>, применив последствия недействительности сделки, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключить запись о праве собственности Красса Н.В. на земельный участок кадастровый № и жилой дом кадастровый № по адресу: <адрес>, восстановив запись о праве собственности Васильева М.В. на земельный участок кадастровый № и жилой дом кадастровый № по адресу: <адрес>.
В кассационных жалобах ответчиков Черняковой Е.В. и Красса Н.В. ставится вопрос об отмене состоявшихся судебных актов в связи с несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального и процессуального права и направлении дела на новое рассмотрение.
В суд кассационной инстанции от Васильева М.В. поступили возражения по доводам кассационных жалоб.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом. В судебное заседание явились Красса Н.В. и Васильев М.В., другие участники процесса не явились.
Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//4kas.sudrf.ru/).
Судебная коллегия, руководствуясь требованиями статьи 167, части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.
Проверив доводы кассационных жалоб, письменных возражений, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобы не подлежащими удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Нарушений такого характера судебными инстанциями не допущено.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, Васильев М.В. являлся собственником жилого дома кадастровый № и земельного участка кадастровый № по адресу: <адрес>.
Васильева И.В., действуя на основании доверенности, заключила 7 марта 2018 г. с Черняковой Е.В. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, принадлежащих Васильеву М.В. В договоре купли-продажи сторонами согласованы существенные условия договора, в том числе о его цене – 4 000 000 рублей.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец утверждал, что в 7 марта 2018 года, пока он находился в СИЗО, его бывшая супруга Васильева И.В., действуя по доверенности, по совету своей сестры Красса Н.В., фиктивно продала принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимого имущества (жилой дом и земельный участок) своей матери Черняковой Е.В., преследуя цель - уберечь имущество от возможного ареста по уголовному делу в отношении истца. Деньги по сделки не передавались, имущество осталось в фактическом владении истца, который продолжал пользоваться им как своим. Впоследствии, 3 сентября 2021 года Чернякова Е.В. подарила это имущество своей дочери Красса Н.В., тем самым подтвердив отсутствие у нее интереса в использовании недвижимого имущества.
Возражая против удовлетворения иска, ответчики настаивали на том, что совершенная 7 марта 2018 г. сделка купли-продажи жилого дома кадастровый № и земельного участка кадастровый № по адресу: <адрес> была реальной, деньги переданы продавцу покупателем, объекты недвижимого имущества - перешли во владение и пользование покупателя.
Настаивали на применении срока исковой давности.
Принимая решение по делу и признавая мнимым договор купли-продажи, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 10, 167, 168, 170, 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2021)», оценил в совокупности представленные доказательства, в том числе показания свидетелей, и исходил из того, что Васильева И.В., бывшая супруга истца, и ее мать Чернякова Е.В. не имели намерения создать реальные правовые последствия купли-продажи, их целью была лишь смена титульного собственника для защиты имущества от ареста в рамках возбужденного в отношении истца уголовного дела, денежные средства в счет исполнения обязательств по договору покупателем не передавались, Чернякова Е.В. не вступила в реальное владение и пользование жилым домом и земельным участком.
Васильев М.В. продолжал владеть и пользоваться имуществом как своим, делал в нем ремонт, Чернякова Е.В. не смогла объяснить обстоятельства сделки и источник денежных средств, которые, по ее версии, дала дочь Красса Н.В., при том, что имущество оформлялось на мать. Ее показания суд счел противоречивыми и надуманными.
Выдача доверенностей на имя Васильевых, а не на Красса Н.В., дарение имущества Красса Н.В. только после конфликта с истцом, также подтверждают, по мнению суда, фиктивность первоначальной сделки. Так как первоначальная сделка ничтожна, Чернякова Е.В. не была законным собственником и не имела права дарить имущество Красса Н.В., суд пришел к выводу об исключении записи о праве собственности Красса Н.В. и восстановлении записи о праве собственности Васильева М.В.
Также суд первой инстанции отказал в применении срока исковой давности, посчитав, что срок исковой давности не пропущен, поскольку ничтожная сделка не исполнялась, денежные средства реально не передавались, то срок исковой давности по такому требованию не течет.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных Васильевым М.В. требований.
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, проверяя обжалуемые судебные акты в пределах доводов кассационных жалоб, соглашается с указанными выводами нижестоящих судебных инстанций, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, представленных сторонами доказательствах, которым дана надлежащая оценка.
Вопреки утверждениям подателей жалоб, судом первой и апелляционной инстанции дана правовая оценка всей доказательственной базе с соблюдением правил оценки доказательств, правильно распределено бремя доказывания юридически значимых обстоятельств и суд кассационной инстанции согласился с выводами судов.
В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, стороны мнимой сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение. Сама по себе государственная регистрация перехода права собственности не препятствует квалификации сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.
Суд обоснованно указал, что Васильев М.В. после заключения оспариваемого договора продолжал открыто владеть и пользоваться имуществом, осуществлял его ремонт и благоустройство, нес бремя его содержания, что свидетельствует о сохранении за ним фактического контроля над объектами недвижимости.
Формальное подписание акта приема-передачи и регистрация перехода права собственности на Чернякову Е.В., а также последующая оплата ею коммунальных платежей на основании судебных постановлений при установленных судом обстоятельствах сохранения владения имуществом прежним собственником, напротив, подтверждают фиктивность сделки, совершенной лишь для вида, с целью создания у третьих лиц, в частности, у органов следствия ложного представления о принадлежности имущества.
Первоначально 20 сентября 2021 года Васильев М.В. обратился в суд с иском к Черняковой Е.В., Красса (Черняковой) Н.В., и просил признать договор купли-продажи от 7 марта 2018 года, заключенный от его имени по доверенности Васильевой И.В. с Черняковой Е.В., незаключенным, признать договор купли продажи от 5.09.2021 года, заключенный между Черняковой Е.В. и Красса (Черняковой) Н.В., ничтожным и применить последствия ничтожной сделки, исключив из ЕГРН запись о праве собственности Красса (Черняковой) Н.В. на спорное имущество.
Заочным решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 22 декабря 2021 года исковые требования Васильева М.В. удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 8 ноября 2022 года заочное решение отменено в части признания заключенного между Черняковой Е.В. и Красса (Черняковой) Н.В. договора купли-продажи от 5.09.2021 года ничтожным, а также в части применения последствий ничтожной сделки в виде исключения из ЕГРН записи о праве собственности Красса (Черняковой) Н.В. на недвижимое имущество. В отмененной части принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Васильева М.В.
В остальной части решение суда оставлено без изменения.
При этом, суд апелляционной инстанции, отменяя заочное решение в части признания договора купли-продажи от 5.09.2021 года ничтожным, а также в части применения последствий ничтожной сделки, указал, что суд признал недействительным несуществующий договор купли-продажи от 5.09.2021 года и применил последствия сделки, не заключавшейся между указанными сторонами, так как материалы дела не содержат договора купли-продажи от 5.09.2021 года между Черняковой Е.В. и Красса (Черняковой) Н.В
Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18.04.2023 года заочное решение и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении, Васильев М.В. отказался от требования признать ничтожным договор купли-продажи от 5.09.2021 года между Черняковой Е.В. и Красса (Черняковой) Н.В., в остальной части просил исковые требования удовлетворить.
Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 31.01.2024 года исковые требования Васильева М.В. о признании договора купли-продажи от 7.03.2018 года, заключенного от его имени по доверенности Васильевой И.В. с Черняковой Е.В., незаключенным удовлетворены, применены последствия недействительности сделки.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 23.07.2024 года решение Таганрогского городского суда от 31.01.2024 года отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Васильева М.В. к Черняковой Е.В. о признании договора купли-продажи от 7.03.2018 года незаключенным, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о праве собственности отказано.
При этом, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска Васильева М.В., суд апелляционной инстанции исходил из того, что Васильев М.В. не просил признать заключенный от его имени договор купли-продажи от 7.03.2018 года недействительным по п.1 ст. 170 ГК РФ, как совершенный лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия, а признанная судом незаключенность договора от 7.03.2018 года не тождественна его недействительности.
В данном случае, отсутствуют основания для признания незаключенным договора купли-продажи от 7.03.2018 года, так как Васильев М.В. в установленном законом порядке делегировал Васильевой И.В. право принимать от своего имени и в своих интересах решения о продаже любого принадлежавшему ему имущества и условиях этой продажи, а потому воля Васильевой И.В. на заключение указанного договора тождественна воле самого истца, а все его существенные условия сторонами согласованы.
Факт неполучения оплаты за проданное имущество не является основанием для признания договора купли-продажи незаключенным, т.к. в этом случае закон предусматривает иной способ защиты прав продавца, о применении которого в настоящем деле заявлено не было, а при отсутствии порока воли Васильевой И.В., о котором она не заявляет, и доказательства которого в материалы дела не представила, вопрос о том, когда Васильев М.В. узнал о продаже своего домовладения, не имеет значения для рассмотрения указанного требования.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19.12.2024 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 23.07.2024 года оставлено без изменения.
В рамках настоящего дела истцом заявлено новое требование по иному основанию - о признании сделки ничтожной (мнимой).
На основании изложенного, как обоснованно указал суд первой инстанции при разрешении настоящего спора, ссылаясь на определение Четвертого кассационного суда от 19.12.2024 года, ранее вопрос о мнимости сделки (п. 1 ст. 170 ГК РФ) не был предметом судебной проверки. Правовые выводы судов по ранее рассмотренным делам, в том числе о факте передачи денежных средств или о действиях представителя, не имеют преюдициального значения для нового спора с иным предметом и основанием иска, поскольку оценка законности сделки дается судом исходя из иной совокупности юридически значимых обстоятельств (наличие или отсутствие у сторон намерения создать реальные правовые последствия). Суд первой инстанции правомерно повторно исследовал обстоятельства заключения сделки именно в контексте признаков мнимости и передачу денежных средств от покупателя продавцу, как и передачу объектов продажи от продавца к покупателю в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от 7.03.2018 года не установил.
Поскольку судом установлен мнимый характер сделки, совершенной лишь для вида, без намерения создать правовые последствия, то фактическое исполнение сделки ее сторонами отсутствовало. Формальная передача денег и подписание акта, при сохранении контроля продавца за имуществом, не могут расцениваться как начало реального исполнения сделки, влекущее течение срока исковой давности. Следовательно, срок исковой давности по заявленному требованию не начал течь.
Доводы кассационных жалоб относительно преюдициального значения ранее принятых судебных постановлений, которое судами не учтено, а также о неприменении срока исковой давности, о не разрешении судом вопроса о реституции при признании сделки мнимой, недействительной, по существу повторяют позицию заявителей, были предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанции и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом, но имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, не опровергают выводов судов, а выражают несогласие с произведенной оценкой обстоятельств дела и представленных доказательств, надлежащим образом исследованных судом и оцененных с учетом правил статьи 67 ГПК РФ.
Доводы кассационных жалоб сводятся к формальным соображениям, обстоятельствам, не имеющим юридического значения для настоящего дела, и фактически выражают другую точку зрения заявителей на то, как должно было быть рассмотрено дело.
Из материалов дела не следует, что основополагающие принципы правосудия, предусмотренные частью 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, были судами нарушены.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы соответствуют представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено, в связи с чем кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 октября 2025 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 26 февраля 2026 г. оставить без изменения, а кассационные жалобы – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Определение в окончательной форме изготовлено 15 июня 2026 года.