ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-391/2025

УИД 23RS0002-01-2021-008409-73

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                                                       5 февраля 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Авериной Е.Г.

судей Герасименко Е.В. и Самойловой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального казенного учреждения муниципального образования городской округ город-курорт Сочи «Дирекция имущественного комплекса» к ФИО1 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды,

по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04 июня 2024 года

Заслушав доклад судьи Авериной Е.Г., пояснения представителя ФИО1 - ФИО6, судебная коллегия

установила:

МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи «Дирекция имущественного комплекса» обратилось в суд с иском к ФИО1 в котором просило расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ № (№); возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ № о праве аренды в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН); взыскать с ответчика в муниципальный бюджет города Сочи плату за пользование земельным участком в размере 17885,59 руб., из которых по основному обязательству 15814,59 руб., по пене 2071,00 руб.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 27 сентября 2021 года исковые требования МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи «Дирекция имущественного комплекса» удовлетворены.

Суд расторг договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ № (№), а также возложил обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ № о праве аренды в ЕГРН.

Также суд взыскал с ФИО1 в муниципальный бюджет города Сочи плату за пользование земельным участком в размере 17885,59 руб., из которых по основному обязательству 15814,59 руб., по пене 2071,00 руб.

Вышеназванное решение суда сторонами не обжаловано и вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Адлерским районным судом г. Сочи Краснодарского края выдан исполнительный лист серии ФС №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с заявлением о пересмотре решения Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 27.09.2021 по новым обстоятельствам, ссылаясь на наличие решения Краснодарского краевого суда от 12.09.2021 (№За-987/2022), которым признаны недействующими со дня принятия п. 49606 (объект недвижимого имущества с кадастровым номером №) приложения к приказу департамента имущественных отношений Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость».

Определением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 06 июля 2023 года ФИО1 восстановлен срок на подачу заявления о пересмотре постановления по новым обстоятельствам.

Решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 27 сентября 2021 года по иску МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи «Дирекция имущественного комплекса» к ФИО1 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды отменено по новым обстоятельствам.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 09 августа 2023 года исковые требования МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи «Дирекция имущественного комплекса» оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04 июня 2024 года решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 09 августа 2023 года отменено в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды.

В указанной части принято по делу новое решение, которым расторгнут договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией муниципального образования город- курорт Сочи и ФИО1. В решении указано, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в ЕГРН регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ № о праве аренды ФИО1.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить судебный акт суда апелляционной инстанции, в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела. В обоснование доводов жалобы кассатор ссылается на отсутствие со стороны истца доказательств использования им земельного участка с нарушением договора аренды, в связи с чем, полагает, что суд первой инстанции вынес справедливое решение об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора аренды. По причине добровольной оплаты образовавшейся задолженности по арендной оплате в сумме 17885,59 рублей, судом также отказано в принудительном взыскании указанной суммы.

Заявитель обращает особое внимание на то, что рассмотрение обжалуемого определения происходило в отсутствие ответчика по единственной причине – его ненадлежащего извещения о дате и времени слушания дела в суде апелляционной инстанции (ни письменно, ни по телефону), что не только грубо нарушило права заявителя как участника процесса, но и, несомненно, повлияло на объективность суждения апелляционной коллегии.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не явились. Ответчик ФИО1 представление интересов доверил ФИО7

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

Согласно части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В соответствии со статьей 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле извещаются заказным письмом с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия ими мер по получению информации о движении дела.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления, иные органы и организации, являющиеся сторонами и другими участниками процесса, могут извещаться судом о времени и месте судебного заседания или совершения отдельных процессуальных действий лишь посредством размещения соответствующей информации в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», такие лица, получившие первое судебное извещение по рассматриваемому делу, самостоятельно предпринимают меры по получению дальнейшей информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия ими мер по получению информации о движении дела.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, отсутствие ходатайства об отложении рассмотрения дела, а также учитывая необязательность их явки в суд кассационной инстанции, ввиду подробно изложенной правовой позиции ответчика в кассационной жалобе, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167, частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

В силу части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, проверив материалы дела, выслушав представителя ФИО1 – ФИО6, поддержавшего доводы кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, считает, что такого характера нарушения допущены судом апелляционной инстанци, в связи с чем, основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы, изученным материалам дела, отсутствуют.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации Адлерского района города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией Адлерского района города Сочи и ФИО1 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № (№) о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 704 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

В пределах вышеуказанного земельного участка расположен жилой дом с кадастровым номером №, площадью 3461,2 кв.м., количество этажей 7, в том числе подземных 1, принадлежащий на праве собственности ФИО1, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1.2 Договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок предоставлен ФИО1 для строительства и эксплуатации жилого дома. Возведение новых зданий, строений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Согласно п.п. 3.4., 3.6. договора аренды размер ежегодной арендной платы может изменяться по инициативе арендодателя в одностороннем порядке в сроки, предусмотренные договором, но не чаще четырех раз в год, при этом ее минимальный размер не должен быть ниже установленных администрацией города базовых (исходных) ставок. Размеры платежей подлежат перерасчету в соответствии с изменением индексации в порядке, установленном администрацией города Сочи.

Пунктом 3.3. договора установлено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,2% от суммы платежей за истекший период. В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года№ (№) арендная плата вносится до 10 ноября текущего года, за несвоевременную оплату начисляется пеня в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

24.12.2020     Управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи проведена проверка правомерности использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, участок №.

На момент проверки с выездом на место установлено, что земельный участок с кадастровым номером № не огорожен, фактически на территории земельного участка ведется коммерческая деятельность по реализации товаров и услуг, в частности, расположены магазин «Магнит», аптека и другое.

Таким образом, основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора аренды послужило, согласно доводам искового заявления, нецелевое использование ФИО1 земельного участка, предоставленного в аренду, а также заявлены требования о взыскании образовавшейся задолженности по арендным платежам и пени.

Разрешая требования истца по существу и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции, установив отсутствие со стороны истца достаточных доказательств нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка по основаниям нецелевого использования, а также отсутствие достаточных доказательств позволяющих расторгнуть договор аренды земельного участка при наличии на нем строения, зарегистрированного в установленном законом порядке, приняв во внимание отсутствие у ответчика задолженности, заявленной истцом к взысканию, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части расторжения договора аренды.

С указанными выводами суда первой инстанции и их обоснованием не согласился суд апелляционной инстанции в части, и ссылаясь на классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № №, учитывая что для размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской или иной предпринимательской деятельности предусмотрен иной, отличный от установленного на спорном земельном участке, вид разрешенного использования - Предпринимательство (код. 4.0), пришел к выводу, что спорный земельный участок используется ответчиком в коммерческих целях, что не соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка (для индивидуального жилищного строительства), что в свою очередь является нарушением условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №) и достаточным основанием, для расторжения договора аренды.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает выводы суда апелляционной инстанций несоответствующими установленным судами обстоятельствам дела, постановленными при существенных нарушениях норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации также закреплено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 данного кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

С учётом приведённых норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения требований о расторжении договора являлось установление существенных нарушений договора аренды земельного участка, которые не были устранены арендатором.

Как следует из материалов дела на момент обращения истца в суд на земельном участке, в отношении которого возник спор, окончено строительство индивидуального жилого дома, указанный жилой дом был введен в эксплуатацию, что подтверждается выписками из ЕГРН, в жилом доме зарегистрированы по месту жительства ответчик и его семья: жена и четверо несовершеннолетних детей.

При этом, материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ главой администрации Адлерского района города Сочи принято постановление № «О разрешении ФИО1 строительства индивидуального жилого дома на земельном участке № в районе <адрес>».

В пределах вышеуказанного земельного участка расположен жилой дом с кадастровым номером №, площадью 3461,2 кв.м., количество этажей 7, в том числе подземных 1, принадлежащий на праве собственности ФИО1, право собственность от ДД.ММ.ГГГГ запись регистрации №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, ответчиком приняты меры к освоению и использованию спорного земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешением на строительство. Право собственности на жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке, строительство спорного объекта недвижимости было начато с учётом целевого использования земельного участка и разрешительной документацией, при отсутствии каких-либо существенных нарушений договора аренды земельного участка. В жилом доме зарегистрированы по месту жительства ответчик и его семья.

Кроме того из материалов дела, решением Краснодарского краевого суда от 12.09.2022 года по административному делу № 3а-987/2022, административное исковое заявление ФИО1 к департаменту имущественных отношений Краснодарского края об оспаривании отдельных положений перечней объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определена как кадастровая стоимость - удовлетворено.

Суд постановил: Признать недействующим со дня принятия пункт 49 606 (объект недвижимого имущества с кадастровым номером №) приложения к приказу департамента имущественных отношений Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость».

Решение Краснодарского краевого суда вступило в законную силу.

Согласно части 1 статьи 16 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты (решения, судебные приказы, постановления) по административным делам являются обязательными для органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, избирательных комиссий, комиссий референдума, организаций, объединений, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.

Судом апелляционной инстанции не учтены требования приведённых процессуальных норм, поскольку его выводы о том, что спорный земельный участок используется в коммерческих целях, что не соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка (для индивидуального жилищного строительства), чем были нарушены условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № №) противоречат установленным в указанном решении суда обстоятельствам, имеющим преюдициальное значение при разрешении спора по настоящему делу

Кроме того, судом апелляционной инстанции не учтено, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости истца, право на которые зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем, расторжение договора аренды земельного участка при вышеуказанных обстоятельствах может создать правовую неопределенность в отношении объекта недвижимости, расположенного на нем.

Однако данные обстоятельства судом апелляционной инстанции учтены не были, при том, что они являются юридически значимыми и подлежащими установлению и определению в качестве таковых в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суду надлежало дать оценку существенности нарушений, допущенных ответчиком при использовании предмета аренды, проверить возможность использования объектов недвижимости ответчика в соответствии с целевым назначением земельного участка.

Ввиду допущенных судом апелляционной инстанции ошибок в применении норм права постановленное судебное решение нельзя признать отвечающим требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Допущенные судом апелляционной инстанции и указанные выше нарушения норм права являются существенными, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

При таком положении, с учетом необходимости соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04 июня 2024 года подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить изложенные недостатки, установить все имеющие значение фактические обстоятельства дела, полно и всесторонне исследовать доводы сторон и представленные ими доказательства, дать им надлежащую правовую оценку и с соблюдением норм материального и процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04 июня 2024 года отменить. Дело направить в суд апелляционной инстанции Краснодарский районный суд на новое рассмотрение.

Текст кассационного определения изготовлен 7 февраля 2025 года.

Председательствующий

Судьи

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-391/2025

УИД 23RS0002-01-2021-008409-73

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(резолютивная часть)

г. Краснодар                                                                       5 февраля 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Авериной Е.Г.

судей Герасименко Е.В. и Самойловой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального казенного учреждения муниципального образования городской округ город-курорт Сочи «Дирекция имущественного комплекса» к ФИО1 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды,

по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04 июня 2024 года

Заслушав доклад судьи Авериной Е.Г., пояснения представителя ФИО1 - ФИО6, судебная коллегия

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04 июня 2024 года отменить. Дело направить в суд апелляционной инстанции Краснодарский районный суд на новое рассмотрение.

Председательствующий

Судьи