ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

дело № 8а-39226/2024 (88а-40650/2024)

номер дела суда 1-й инстанции 3а-698/2023

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 4 февраля 2025 года

Судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Сергеева С.С.,

судей Иванова А.Е., Мальмановой Э.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края, поступившую в суд первой инстанции 4 декабря 2024 года, на решение Краснодарского краевого суда от 8 ноября 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24 апреля 2024 года по административному делу по административному исковому заявлению ООО «Адва Инвест» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Сергеева С.С., судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Адва Инвест» (далее по тексту - ООО «Адва Инвест», Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> установить кадастровую стоимость в размере ее рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 1 января 2022 года.

В обоснование заявленных требований представитель административного истца указал, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость оплаты арендных платежей в повышенном размере.

Решением Краснодарского краевого суда от 28 августа 2023 года административное исковое заявление ООО «Адва Инвест» удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 14 106 380 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 января 2024 года решение Краснодарского краевого, суда от 8 ноября 2023 года изменено в части величины рыночной стоимости, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере – 14 228 700 руб. В остальной части решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации муниципального образования город Краснодар - без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края ставит вопрос об отмене постановленных по делу судебных актов ввиду нарушения норм материального права. В обоснование кассационной жалобы указал, что кадастровая стоимость земельных участков установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Считает, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению арендных платежей, которые в данном случае отнесены к источникам доходов бюджета, что в свою очередь повлияет на наполняемость бюджета. Также отмечает, что заключения судебных экспертиз составляются экспертами в соответствии с требованиями Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Кассационная жалоба, поступившая в суд первой инстанции 4 декабря 2024 года, определением судьи от 24 декабря 2024 года с административным делом передана для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по административном делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в связи с чем судебная коллегия, на основании части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно части 2 статьи 329 КАС РФ при рассмотрении административного дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими административное дело, в пределах доводов кассационной жалобы.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции в силу части 2 статьи 328 КАС РФ являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Проверив материалы дела, изучив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судами первой и апелляционной инстанций такого рода нарушения не допущены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, административный истец ООО «Адва Инвест» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается договором от 28 марта 2023 года, договором переуступки права аренды земельного участка от 21 апреля 2023 года и выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2022 года, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 25 марта 2023 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта, а также сведениями, предоставленными Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и филиалом Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю.

Суд первой инстанции, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, исходил из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, поскольку Публично-правовая компания «Роскадастр» является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, в связи с чем пришел к выводу, что 1 января 2022 года является верной датой определения кадастровой стоимости.

Административный истец представил в суд отчет об оценке от 22 июня 2023 года № №, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Альфа Эксперт» Донсковым И.А., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составляет 13 478 000 рублей.

В целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, по ходатайству представителя административного истца, на основании определения от 17 июля 2023 года суд назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство эксперту общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Юг» (далее – ООО «Сервис Юг») Ильинову Д.С.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 4 сентября 2023 года № 108-23, выполненному экспертом ООО «Сервис-Юг» Ильиновым Д.С., отчёт об оценке от 22 июня 2023 года № 467-П-2023/1 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2022 года составляет 14 106 380 рублей.

Кроме этого, в целях полного и всестороннего разрешения настоящего административного спора, а также устранения каких-либо сомнений, судом в качестве свидетеля допрошен эксперт Ильинов Д.С., который поддержал выводы судебной экспертизы.

Разрешая заявленные требования, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, в связи с чем удовлетворил административный иск.

При этом суд первой инстанции отклонил возражение на заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленные представителями Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» и департамента имущественных отношений Краснодарского края Кафалдиди О.Г. и Агарковой А.А., действующими на основании доверенностей, поскольку они не свидетельствуют о недостоверности и незаконности исследования, поскольку мнение других специалистов, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этих специалистов, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Проверяя законность и обоснованность решения суда, согласившись с выводами суда первой инстанции о наличии правовых оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, суд апелляционной инстанции не согласился с решением в части размера кадастровой стоимости, установленной судом.

Так определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 февраля 2024 года по делу назначена дополнительная судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года, производство экспертизы поручено, сотруднику ООО «Сервис-Юг» Ильинову Д.С.

1 апреля 2024 года в суд поступило заключение дополнительной судебной экспертизы от 28 марта 2024 года № 108-23/1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года составляет 14 228 700 руб.

Анализируя имеющиеся в деле доказательства суд апелляционной инстанции согласился с выводами эксперта Ильинова Д.С. о том, что анализ сегмента рынка, к которому относится объект оценки, проведен на 2010 год, при выборе аналогов не обеспечены достаточность и достоверность информации по каждому аналогу, в качестве аналогов оценщиком отобраны объекты, не сопоставимые с объектом оценки по назначению и другим, ценообразующим факторам, что могло повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Эти выводы не оспаривают лица, участвующие в деле, в том числе административный истец.

Однако суд отметил, что из исследовательской части заключения судебной экспертизы ООО «Сервис-Юг», рыночная стоимость определена в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Учитывая разрешенное использование названного земельного участка, объект оценки был отнесен экспертом к сегменту рынка земельных участков под объекты индустриального (промышленного) назначения.

В качестве объектов-аналогов экспертом отобрано три земельных участка, каждый из которых предназначен для размещения объектов производственно-складского назначения, расположен в пределах города Краснодара и предложен к продаже до 1 января 2022 года.

Экспертом, помимо прочих корректировок, проведена корректировка на вид разрешенного использования, размер которой обоснован экспертом со ссылкой на данные СтатРиелт как отношение показателя по виду разрешенного использования «Обслуживание железнодорожных перевозок» (0,17) к показателю по виду разрешенного использования «Склады» (0,27) и определен на странице 63 экспертного заключения как 0,63 («- 37%) (то есть 0,17 : 0,27 = 0,63).

Бюджетное учреждение обращало внимание на то, что применительно к данной корректировке эксперт, определив размер корректировки как 0,63 (- 37%) на страницах 62-63 заключения, фактически в расчетной таблице произвел расчет исходя из корректирующего коэффициента «- 45%».

Как следует из заключения дополнительной судебной экспертизы, производство которой было поручено тому же эксперту, при проведении дополнительного исследования эксперт определил корректирующий коэффициент по виду разрешенного использования в размере «- 45%» как отношение показателя по виду разрешенного использования «Обслуживание железнодорожных перевозок» (0,06) к показателю по виду разрешенного использования «Склады» (0,11), то есть 0,06 : 0,11 = 0,55 (- 45%).

Относительно корректировки на наличие улучшений эксперт указал, что земельный участок оценивается как условно-свободный, в пределах всех аналогов имеются строения и согласно данным исследований Ассоциации Статриелт корректирующий коэффициент равен «+ 9%» (1 : 0,92 = 1,09).

Обоснованность таких расчетов участвующие в деле лица не оспаривали.

Допрошенный в заседании суда апелляционной инстанции эксперт показал, что в заключении эксперта от 4 сентября 2023 года им была допущена ошибка на странице 63 при описании расчета корректирующего коэффициента по виду разрешенного использования (указано «0,17 : 0,27» вместо правильного указания «0,06 : 0,11), что, однако, не повлекло за собой искажения величины рыночной стоимости, поскольку расчет рыночной стоимости фактически произведен с применением коэффициента «- 45%».

В то же время, эксперт отметил, что при проведении дополнительного исследования он не усмотрел оснований для проведения понижающей корректировки «-20%» по критерию наличия улучшений в пределах каждого из аналогов и, напротив, провел повышающую корректировку по данному параметру «+ 9».

Кроме того, из заключения дополнительной судебной экспертизы и показаний эксперта следует, что при производстве дополнительной судебной экспертизы применена корректировка по критерию покрытия подъездных путей согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2020 под ред. Л.А. Лейфера, обоснование корректировки приведено на странице 48 заключения дополнительной судебной экспертизы.

Копия заключения дополнительной судебной экспертизы была направлена лицам, участвующим в деле, 5 апреля 2024 года, при этом было разъяснено на необходимость заблаговременного, в срок до 19 апреля 2024 года, предоставления в суд апелляционной инстанции письменных доводов в случае несогласия с заключением дополнительной судебной экспертизы. Однако до даты судебного заседания и в ходе рассмотрения дела соответствующие доводы приведены не были.

Также суд апелляционной инстанции отметил, что расхождение между определенной по результатам дополнительной судебной экспертизы кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью составляет менее 50% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, руководствуясь приведенными положениями закона, признает обоснованными выводы судов.

Частью 1 статьи 4 КАС РФ предусмотрено, что каждый, если иное прямо не предусмотрено законом, вправе обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов в случае, когда, по его мнению, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность. Тем самым административное процессуальное законодательство, конкретизирующее положения статьи 46 Конституции Российской Федерации, исходит, по общему правилу, из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат, и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения.

Из правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации (Определение РФ № 1555-0 от 03 июля 2014 года) следует, что не лишает налогоплательщика права на установление кадастровой стоимости объекта в размере, равном ее рыночной стоимости, также как и права оспаривать в целях защиты своих интересов недостоверные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, ему принадлежащего, или ошибки в кадастровых сведениях.

Согласно статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закон об оценочной деятельности.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании положений пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков его рыночной стоимости, могут быть восстановлены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о его кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость земельного участка определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки земель до состоянию на 1 января 2022 года, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 25 марта 2023 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта, а также сведениями, предоставленными Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и филиалом Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю.

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы от 28 марта 2024 года № 108-23/1 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2022 года размере 14228700 рублей

Суд апелляционной инстанции правильно установил кадастровую стоимость в соответствии с заключением судебной экспертизы и верно указал, что при определении рыночной стоимости земельного участка эксперт учел все необходимые и достаточные факторы и показатели, влияющие на действительную стоимость объекта исследования.

Доводы кассационной жалобы о несоответствии дополнительной судебной экспертизы требованиям закона суд кассационной инстанции также отклоняет.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта, а также отчет об оценке относится к числу доказательств по делу, которые подлежат оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является, в том числе отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 82 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 83 КАС РФ если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

При назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции исходил из необходимости устранения сомнений и несоответствий при определении рыночной стоимости земельного участка в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Дополнительное экспертное заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Судебный эксперт Ильинов Д.С. в установленном законом порядке предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Он имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, является сотрудником экспертного учреждения – ООО «Сервис-Юг», то есть соответствует критериям, предъявляемым положениями статей 3, 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принимая в качестве достоверного доказательства экспертное заключение и отвергая в качестве такового отчет оценщика, представленный стороной административного истца, суд подробно мотивировал такую оценку представленных в дело доказательств.

Судебная коллегия полагает выводы судов правильными, все юридически значимые обстоятельства определены верно, исследованы, доказательства оценены в соответствие с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы жалобы, что уменьшение размера кадастровой стоимости земельных участка повлечет уменьшение арендных платежей и повлияет на наполняемость бюджета, выражают несогласие с выводами судов по фактическим обстоятельствам настоящего спора и направлены на переоценку установленных обстоятельств, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене обжалуемых судебных актов.

Судебная коллегия полагает выводы судов правильными, все юридически значимые обстоятельства определены верно, исследованы, доказательства оценены в соответствие с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных по делу обстоятельств, имеющихся доказательств, а также иное толкование положений действующего законодательства не свидетельствует о наличии оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Предусмотренных частью 3 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации безусловных оснований к отмене обжалуемых судебных актов не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Краснодарского краевого суда от 8 ноября 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24 апреля 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, установленный частью 2 статьи 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 28 февраля 2025 года.

Председательствующий

Судьи