ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 88-2675/2025 - (88-40799/2024)

№ дела в суде 1-й инстанции 2-111/2024

УИД 23RS0008-01-2023-003601-49

г. Краснодар 20 марта 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Богатых О.П.,

судей Дурневой С.Н. и Валиулина Р.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационные жалобы Шапранова В.И., представителя Квиквиния С.А. – Цороева М.М. на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 июля 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 октября 2024 года по гражданскому делу по иску Шапранова Владимира Ивановича к Квиквиния Станиславу Арониевичу о возложении обязанности произвести регистрацию перехода права собственности, встречному иску Квиквиния Станислава Арониевича к Шапранову Владимиру Ивановичу о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки, по исковому заявлению Кузнецова Артура Сергеевича к Квиквиния Станиславу Арониевичу о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции
Богатых О.П., судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Шапранов В.И. обратился в суд с иском к Квиквиния С.А. об обязании произвести государственную регистрацию перехода прав собственности.

В ходе рассмотрения дела Квиквиния С.А. подан встречный иск к Шапранову В.И. о признании договора недействительным и о применении последствий недействительности сделки.

Кузнецов А.С. обратился в суд с иском к Квиквиния С.А. об обязании произвести государственную регистрацию перехода прав собственности.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 июля 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 октября 2024 года, исковые требования Шапранова В.И., встречное исковое заявление Квиквиния С.А. оставлены без удовлетворения, исковое заявление третьего лица Кузнецова А.С. удовлетворено частично.

Признано право собственности Кузнецова А.С. на помещения: № 19 с кадастровым №, № 20 с кадастровым №, № 21 с кадастровым №, № 22 с кадастровым №, № 23 с кадастровым №, № 24 с кадастровым №, № 25 с кадастровым №, № 26 с кадастровым №, № 27 с кадастровым №, № 28 с кадастровым №, № 29 с кадастровым №, № 30 с кадастровым №, № 31 с кадастровым №, № 32 с кадастровым №, № 33 с кадастровым №, № 34 с кадастровым №, № 35 с кадастровым №, № 36 с кадастровым №, № 37 с кадастровым №, № 38 с кадастровым №, № 39 с кадастровым №, № 40 с кадастровым №, № 41 с кадастровым №, № 42 с кадастровым №, № 43 с кадастровым №, № 44 с кадастровым №, № 45 с кадастровым №, № 46 с кадастровым №, № 47 с кадастровым №, № 48 с кадастровым №, жилой дом с кадастровым №, площадью 408,9 кв.м, и земельный участок с кадастровым №, расположенные по адресу *** (далее – жилой дом с кадастровым № и земельный участок с кадастровым №); нежилое помещение
№ 11-2 с кадастровым №, площадью 309,3 кв.м, расположенное по адресу *** (далее – нежилое
помещение № 11-2 с кадастровым №).

На Квиквиния С.А. возложена обязанность передать Кузнецову А.С. в течение 30дней с момента вступления решения суда в законную силу указанные объекты недвижимого имущества.

Указано, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию права собственности Кузнецова А.С.

С Квиквиния С.А. в пользу Кузнецова А.С. взыскана судебная неустойка за неисполнение судебного акта в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда по истечении 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения решения суда.

В кассационной жалобе Шапранов В.И. ставит вопрос об отмене судебных актов, как незаконных и необоснованных, принятых с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы указывает, что вопреки выводам судов расписка о получении Квиквиния С.А. денежных средств Шапранову В.И. не выдавалась, кроме того, отрицает факт оплаты денежных средств по договору и передачи их Квиквиния С.А.

Обращает внимание, что в суде апелляционной инстанции пояснял о том, что передает право требования, оплата по которому не произведена.

Утверждает о неправомерности удовлетворения требований Кузнецова А.С. как на приобретаемые (до уступки) Шапрановым В.И. квадратные метры в объеме 1 162 кв.м, так и на имущество, которым был обеспечен залог, поскольку Шапранов В.И. уступал Кузнецову А.С. только право требования по договору, а не передачу недвижимого имущества.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней представители Квиквиния С.А. –
Фурсов А.В., Цороев М.М. ставят вопрос об отмене судебных актов, как незаконных и необоснованных, принятых с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы указывают, что материалы настоящего дела не содержат доказательств перечисления Квиквиния С.А. денежных средств в размере 200000000 руб.

Отмечают, что Шапранов В.И. отрицает факт оплаты денежных средств по договору от 10 февраля 2023 года и передачу их Квиквиния С.А.

Обращают внимание на постановление следователя СЧ СУ УВД по г. Сочи ГУ МВД России по Краснодарскому краю от 15 октября 2024 года, в котором, помимо прочего, указано на то, что неустановленные лица, действуя умышленно, группой лиц по предварительному сговору, организовали внесение в исковое заявление недостоверных сведений относительно обстоятельств взаимоотношений с Квиквиния С.А.

Утверждают, что в материалы дела не представлено договора займа и залога, заключенного между Квиквиния С.А. и Шапрановым В.И., подтверждающих исполнение сторонами условий договора.

Ссылаются на то, что заключенный между Шапрановым В.И. и Кузнецовым С.А. договор от 1 августа 2023 года не содержит условия о праве займодавца уступить права требования, передать задолженность третьему лицу.

Заявляют, что объекты, расположенные по адресу ***, на которые признано право собственности Кузнецова А.С., являются предметами ипотеки, между тем залогодержатель указанных помещений к участию в деле не привлекался.

В судебное заседание явился представитель ПАО «Сбербанк» Портной А.И., просил привлечь кредитное учреждение к участию в деле, как залогодержателя спорных помещений.

Судебной коллегией заявленное ходатайство отклоняется, поскольку привлечение лиц к участию в деле на стадии рассмотрения кассационной жалобы нормами действующего процессуального законодательства не предусмотрено.

Судебная коллегия доводит до сведения, что 13 марта 2025 года в суд кассационной инстанции поступило заявление представителя Шапранова В.И. – Каминской А.А. об отказе от кассационной жалобы.

В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе оставить кассационные жалобу, представление без рассмотрения по существу при наличии оснований, предусмотренных статьей 379.1 настоящего Кодекса, или прекратить производство по кассационным жалобе, представлению, если после принятия кассационных жалобы, представления к производству суда от лица, их подавшего, поступило заявление об отказе от кассационных жалобы, представления и отказ принят судом в соответствии со статьей 39 настоящего Кодекса.

Согласно части 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Возражений от участников судебного разбирательства не поступило.

Принимая во внимание, что отказ заявителя от кассационной жалобы совершен в установленной законом форме, является безусловным, носит добровольный и осознанный характер, не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, участвующих в деле, судебная коллегия принимает данный отказ и приходит к выводу о необходимости прекратить кассационное производство по кассационной жалобе Шапранова В.И.

В судебном заседании представитель Квиквиния С.А. – Фурсов А.В. доводы кассационной жалобы поддержал, настаивал на их удовлетворении; представитель Шапранова В.И. – Каминская А.А., представитель Кузнецова А.С. – Владова Т.С. возражали против удовлетворения жалобы, просили обжалуемые судебные постановления оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//4kas@sudrf.ru).

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и выслушав пояснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами при рассмотрении данного дела.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Квиквиния С.А. на праве собственности принадлежали нежилые помещения, земельный участок с кадастровым №, расположенные по адресу ***.

10 февраля 2023 года между Квиквиния С.А. (продавец) и Шапрановым В.И. (покупатель) заключен договор, согласно которому Квиквиния С.А. продает Шапранову В.И. нежилые помещения, расположенные по адресу ***, 2-1, 3-й, 4-й этажи, общей площадью 1 032,6 кв.м, по выпискам, и
133,4 кв.м балконы вне выписок в соответствии с приложением № 1, являющимся неотъемлемой частью договора, долю земельного участка с кадастровым № пропорционально общей площади передаваемых в рамках договора нежилых помещений.

Цена сделки определена сторонами в размере 400 000 000 руб. По договоренности сторон ипотека не возникает.

Стороны признают, что одновременно с передачей нежилых помещений по договору купли-продажи к покупателю перейдет доля в праве общей долевой собственности на общее имущество здания, в котором находятся помещения. Покупатель обязуется направить причитающиеся денежные средства на окончание капитального ремонта здания и обустройство прилегающей территории по адресу ***, в котором находятся перечисленные нежилые помещения и закончить капитальный ремонт не позднее сентября 2023 года, включительно.

Согласно договоренности сторон стоимость, указанная в договоре купли-продажи при сдаче его на регистрацию в Росреестр, будет составлять 100 000 руб. за 1 кв.м.

Ввиду того, что на земельный участок наложены обременения, которые не позволяют произвести переход права на объекты, указанные в перечне имущества (приложение № 1), стороны договорились о временной замене объектов на другие, а именно нежилые здания, расположенные по адресу ***, с приведенными в обжалуемых судебных постановлениях кадастровыми номерами и номерами помещений; жилой дом с кадастровым №, площадью 408,9 кв.м, и земельный участок с кадастровым №; нежилое помещение № 11-2 с кадастровым №.

Объекты недвижимости передаются по договору залога с регистрацией в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и под них выдается беспроцентный займ сроком на семь месяцев в размере 200 000 000 руб.

Порядок выдачи денежных средств и регистрация договоров залога следующие: в залог передаются нежилые помещения, общей площадью 426,3 кв.м, жилые помещения по адресу ***, путем переоформления по договору купли-продажи. В договоре залога указывается сумма 94 830 000 руб. На руки Квиквиния С.А. получает денежные средства в размере 65 000 000 руб., по регистрации залога в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Квиквиния С.А. в течение десяти рабочих дней погашает имеющуюся задолженность по объекту жилой дом с кадастровым № и земельный участок с кадастровым №, снимает обременения и предоставляет в качестве залога для получения очередного транша в размере 68 040 000 руб. на руки по регистрации залога в учреждении, сумма в договоре залога будет 90 470 000 руб., Квиквиния С.А. в течение десяти рабочих дней погашает имеющуюся задолженность по объекту нежилое помещение № 11-2 с кадастровым №, снимает обременения и предоставляет в качестве залога для получения очередного транша в размере 66 960 000 руб. на руки по регистрации залога в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, сумма, указанная в договоре залога будет 87 200 000 руб.

Отказ Квиквиния С.А. от предоставления в залог объектов недвижимости, указанных в пунктах 2 и 3 договора, влечет за собой расторжение уже ранее заключенных договоров займа и залога, указанных в пункте 1 настоящего договора с уплатой 1 % за каждый день пользования выданной суммой в размере 65 000 000 руб. Оставшаяся сумма в размере 200 000 000 руб. за приобретаемые апартаменты согласно приложению № 1, являющемуся неотъемлемой частью данного договора, оплачивается следующим образом: при условии снятия обременений с земельного участка и возможности переоформления всех причитающихся покупателю площадей в соответствии с законодательством Российской Федерации Квиквиния С.А. получает: жилой дом с кадастровым №, земельный участок с кадастровым №, нежилое помещение № 11-2 с кадастровым №, путем снятия обременений жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 95,2 кв.м, по адресу ***, путем переоформления и одновременно с этим сдает на регистрацию в пользу покупателя все причитающиеся апартаменты, при этом получая сумму 150 000 000 руб., если объект еще не готов с точки зрения капитального ремонта. Оплата производится по регистрации перехода права на нежилые помещения в пользу покупателя или 200 000 000 руб. по регистрации перехода права на нежилые помещения в пользу покупателя если капитальный ремонт объекта закончен.

Полученные денежные средства в указанном размере Квиквиния С.А. обязался направить на окончание капитального ремонта здания и обустройство прилегающей территории по адресу ***, в котором находятся вышеперечисленные нежилые помещения и закончить этот капитальный ремонт не позднее сентября 2023 года, включительно.

1 августа 2023 года между Шапрановым В.И. (цедент) и Кузнецовым А.С. (цессионарий) заключен договор уступки права требования, в соответствии с условиями которого, руководствуясь статьями 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации, цедент уступает цессионарию право требования по передаче недвижимого имущества от продавца (отчуждателя) Квиквиния С.В. (далее – должник) по договору от 10 февраля 2023 года, заключенному между должником и цедентом.

Под недвижимым имуществом понимаются объекты, перечисленные в договоре от 10 февраля 2023 года и в приложениях и дополнительных соглашениях к нему, а также объекты, подлежащие временной замене. Цедент гарантирует, что его право уступки права требования не ограничено, не запрещено договором, не обещано или передано по договору иному лицу.

В соответствии с пунктом 2 договора уступки права требования право требования цедента в отношении должника переходит к цессионарию на условиях, существующих на момент заключения настоящего договора.

В случае если исполнение обязанности по передаче недвижимого имущества осуществлено в пользу цедента, цедент обязан в тот же день осуществить действия на переход права собственности на объекты недвижимого имущества в пользу цессионария.

Согласно пункту 5 договора уступки, с момента подписания договора цессионарий приобретает право требования и наделяется всеми правами цедента в отношении должника по договору от 10 февраля 2023 года. За уступаемое право цессионарий уплачивает цеденту 5 000 000 руб. Оплата по настоящему договору производится после передачи оригиналов всех документов, подтверждающих право требования.

1 февраля 2024 года между Шапрановым В.И. и Кузнецовым А.С. заключено дополнительное соглашение к договору уступки права требования от 1 августа 2023 года, в соответствии с условиями которого пункт 5 договора уступки права требования от 1 августа 2023 года изложен в следующей редакции: цессионарий приобретает уступаемое право требования к должнику по договору от 10 февраля 2023 года с 1 февраля 2024 года.

Подтверждением исполнения обязательств Кузнецовым А.С. и Шапрановым В.И. по договору уступки права требования от 10 февраля 2023 года является то обстоятельство, что Кузнецов А.С. оплатил Шапранову В.И. денежные средства в размере 5 000 000 руб., что подтверждается распиской от 23 июня 2015 года, подписанной Шапрановым В.И.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 314, 382, 384, 421, 431, 432, 808, 810, 814 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что Шапранов В.И. уступил на основании договора уступки права требования от 1 августа 2023 года третьему лицу Кузнецову А.С. права требования в полном объеме, пришел к выводу о том, что Шапранов В.И. утратил право требования исполнения обязательств по договору от 10 февраля 2023 года, данное право, а также обязанности по договору от 10 февраля 2023 года, с 1 августа 2023 года в полном объеме перешло к Кузнецову А.С., в связи с чем заявленные Шапрановым В.И. требования являются необоснованными и подлежат оставлению без удовлетворения.

Суд первой инстанции также пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных Квиквиния С.А. требований, поскольку последним не представлено доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение перед Шапрановым В.И. обязательств по заключенному между ними договору, равно как не исполнены им обязательства по передаче Шапранову В.И. недвижимого имущества в собственность либо по возврату суммы займа.

При этом суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 13 июля 2015 г.
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Кузнецова А.С. частично, указав, что правом предъявления требований, вытекающих из прав и обязанностей по договору, заключенному 10 февраля 2023 года между Квиквиния С.А. и Шапрановым В.И., в настоящее время обладает Кузнецов А.С.

Проверяя законность и обоснованность решения суда, суд апелляционной инстанции с приведенными выводами согласился.

Судебная коллегия находит, что с принятыми судебными постановлениями согласиться нельзя по следующим основаниям.

С учетом положений статей 2, 195, 196 и 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», для постановления законного и обоснованного решения суду необходимо дать квалификацию отношениям сторон спора, определить закон, который эти правоотношения регулирует, установить все значимые обстоятельства, изложить обоснование своих выводов в мотивировочной части судебного акта и сформулировать решение по спору в его резолютивной части, чтобы оно было исполнимым.

Указанным требованиям обжалуемые судебные акты не отвечают.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 указанного Кодекса.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 421 названного Кодекса стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 указанной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьей 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу пункта 2 статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (пункт 1 статьи 810 данного Кодекса).

В статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В соответствии со статьей 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Так, возражая против заявленных Шапрановым В.И. требований, Квиквиния С.А. в ходе рассмотрения дела последовательно утверждал, что договор от 10 февраля 2023 года является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора целевого займа, залога и предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, содержал срок его действия и предусматривал порядок его оплаты.

Между тем, толкуя буквально договор от 10 февраля 2023 года и приходя к выводу, что данный договор является смешанным, содержащим в себе элементы договора целевого займа, залога и договора купли-продажи недвижимого имущества, суд первой инстанции не учел, заключенный сторонами договор является предварительным, и воля сторон была направлена на совершение в будущем действий по заключению договора купли-продажи нежилых помещений, то есть предусматривал обязанность сторон заключить договор купли-продажи недвижимости в будущем.

При этом суд не принял во внимание отсутствие в материалах дела доказательств предоставления Шапрановым В.И. Квиквиния С.А. беспроцентного целевого займа в размере 200 000 000 руб. по договору от 10 февраля 2023 года, равно как не дал должной оценки пояснениям Шапранова В.И., который в ходе рассмотрения дела неоднократно указывал, что обязательства по договору от 10 февраля 2023 года им не выполнены.

Наличие в материалах дела расписки от 22 февраля 2022 года, согласно содержанию которой Шапранов В.И. «взял у Славы 1700000 руб. с Воровского, отдам обратно», в отсутствии других доказательств исполнения Шапрановым В.И. обязательств по договору от 10 февраля 2023 года не может свидетельствовать о надлежащем исполнении последним своих обязательств.

Суд не учел, что, заключив предварительный договор купли-продажи на определенных условиях, его стороны тем самым выразили свою волю на отчуждение имущества и его приобретение и, соответственно, принимают на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, что подразумевает заключение основного договора купли-продажи не только в установленный срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях, указанных в качестве существенных условий договора купли-продажи, если иное не вытекает из закона или достигнутого сторонами в ходе переговоров соглашения.

Вместе с тем в срок, установленный договором от 10 февраля 2023 года, основной договор купли-продажи заключен не был, ни одна из сторон не направила другой стороне до указанной даты предложение заключить основной договор купли-продажи, в том числе и Кузнецов А.С.

Таким образом, судом первой инстанции проигнорированы разъяснения, данные в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которым несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу указанных законоположений, в случае, когда предусмотренное законом обязательное требование государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий, его нельзя считать заключенным.

Между тем, при разрешении настоящего спора требования указанных норм материального права не учтены, судом первой инстанции не дана оценка тому факту, что договор от 10 февраля 2023 года заключенный, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым №, государственную регистрацию не прошел.

Напротив, возражая против заявленных требований Шапрановым В.И.,
Квиквиния С.А. указывал на мнимость договора уступки права требования от 1 августа 2023 года и соглашения от 1 февраля 2024 года, представив договоры займов и залогов с третьим лицом Казанджяном А.А., которые полностью исключают наличие залоговых обязательств между Квиквиния С.А. и Шапрановым В.И.

Вместе с тем, несмотря на наличие соответствующих доводов ответчика по первоначальному иску, суд первой инстанции оставил приведенные обстоятельства без внимания.

Более того, судом не дана надлежащая оценка содержанию договора от 10 февраля 2023 года, а именно абзацу второму пункту 3, согласно которому при отказе
Квиквиния С.А. от предоставления в залог объектов недвижимости, указанных в пунктах 2 и 3 настоящего договора влечет за собой расторжение уже ранее заключенных договоров займа и залога, указанных в пункте 1 настоящего договора с уплатой 1 % за каждый день пользования выданной суммы в размере 65 000 000 руб.

Таким образом, суд не учел, что наличие отказа собственника помещений от предоставления в залог перечисленных объектов недвижимости не порождает право другой стороны по указанному договору требовать перехода прав собственности на объекты недвижимости.

При этом, признавая за Кузнецовым А.С. право собственности, в том числе на жилой дом с кадастровым № и земельный участок с кадастровым №, а также нежилое помещение № 11-2 с кадастровым №, суд первой инстанции оставил без внимания, что названные объекты выступают в качестве залогового имущества в случае предоставления Шапрановым В.И. беспроцентного займа в размере 200000 000 руб.

Из буквального толкования пункта 1 договора уступки прав требования от 1 августа 2023 года следует, что Шапранов В.И уступает Кузнецову А.С. право требования по передаче недвижимого имущества от продавца (отчуждателя) Квиквиния С.А. по договору от 10 февраля 2023 года, тогда как обязательства по оплате остаются за Шапрановым И.В.

Судебная коллегия отмечает, что судом первой инстанции проигнорировано то обстоятельство, что согласно договору уступки права требования от 1 августа 2023 года за уступаемое право Кузнецов А.С. уплачивает Шапранову В.И. 5000000 руб., тогда цена имущества только нежилых помещений по адресу ***,
адресу ***, на момент заключения договора 10 февраля 2023 года оценивалась в размере 400 000 000 руб.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

Однако судом первой инстанции не учтено отсутствие в материалах дела надлежащего уведомления Квиквиния С.А. о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу.

Помимо изложенного, судебная коллегия полагает необходимым указать на допущенные судом первой инстанции следующие существенные нарушения норм процессуального закона.

Как следует из имеющихся в материалах дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости часть спорных объектов находится в залоге у ПАО «Сбербанк» на основании договора ипотеки от 18 августа 2023 года, срок действия с 18 августа 2023 года по 17 августа 2033 года, другая часть находится в залоге у физического лица на основании договора о залоге объекта недвижимости (ипотека) от 10 февраля 2023 года, срок действия с 13 февраля 2023 года по 15 сентября 2023 года.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 Постановления от 26 мая 2011 года № 10-П, по смыслу статей 1 (часть 1), 2, 18, 46, 55 (часть 3) и 118 Конституции Российской Федерации, обязывающих Российскую Федерацию как правовое государство к созданию эффективной системы защиты конституционных прав и свобод посредством правосудия, неотъемлемым элементом нормативного содержания права на судебную защиту, имеющего универсальный характер, является право заинтересованных лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, на обращение в суд за защитой своих прав, нарушенных неправосудным судебным решением.

Одним из таких механизмов является привлечение к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, либо в качестве ответчиков, поскольку судебный акт может повлиять на их права, залогодержателей имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В порядке пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 347 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента возникновения залога залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя.

Статьей 33 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» предусмотрено в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных постановлений в кассационном порядке в любом случае являются принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Вместе с тем, приведенные выше положения закона, возлагающие на суд обязанность при рассмотрении дела привлечь залогодержателя к участию в деле, при рассмотрении спора, предметом которого является имущество, находящееся у него в залоге, судами нижестоящих во внимание учтены не были, что привело к принятию по делу судебных постановлений, не отвечающих требованиям законности и обоснованности

Кроме того, согласно части 3 статьи 14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации состав суда для рассмотрения каждого дела формируется с учетом нагрузки и специализации судей путем использования автоматизированной информационной системы. В случае невозможности использования в суде автоматизированной информационной системы допускается формирование состава суда в ином порядке, исключающем влияние на его формирование лиц, заинтересованных в исходе судебного разбирательства.

В соответствии с частью 4 статьи 14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело, рассмотрение которого начато одним судьей или составом суда, должно быть рассмотрено этим же судьей или этим же составом суда.

Согласно пункту 2 части 5 статьи 14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации замена судьи или нескольких судей возможна в случае заявленного и удовлетворенного в порядке, установленном названным Кодексом, самоотвода или отвода судьи; длительного отсутствия судьи ввиду болезни, отпуска, учебы или служебной командировки; прекращения или приостановления полномочий судьи по основаниям, предусмотренным федеральным законом; перехода к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства.

Согласно выписке из протокола № 140112538 распределения судебных дел в автоматизированном режиме посредством ПС ГАС «Правосудие» «Модель распределения дел» от 12 октября 2023 года следует, что исковое заявление Шапранова В.И. распределено и принято к производству суда судьей Ефановым В.А., гражданскому делу присвоен № 2-6304/2023.

Определением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 марта 2024 года производство по делу приостановлено до рассмотрения Краснодарским краевым судом частной жалобы на определение того же суда от 11 марта 2024 года о процессуальном правопреемстве.

Между тем, после рассмотрения краевым судом частной жалобы и возвращения дела в суд первой инстанции 19 июня 2024 года судьей Шевелевым Н.С. вынесено определение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края о возобновлении производства по делу (том 3 л.д.30).

Данным судьей в последующем рассмотрен спор с вынесением итогового судебного постановления.

Между тем в материалах настоящего дела отсутствует как выписка из протокола распределения судебных дел в автоматизированном режиме посредством ПС ГАС «Правосудие» «Модуль распределения дел», согласно которой дело перераспределено судье Шевелеву Н.С., так и определение о замене судьи.

В настоящем случае судом первой инстанции при постановлении решения не были соблюдены требования о законности и обоснованности судебного акта, а потому допущенные нарушения, не исправленные судом апелляционной инстанции, являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что принятые по делу обжалуемые судебные постановления нельзя признать законными, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

принять отказ представителя Шапранова В.И. – Каминской А.А. от кассационной жалобы на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 июля
2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 октября 2024 года.

Производство по кассационной жалобе Шапранова В.И. на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 июля 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 октября 2024 года прекратить.

Решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 июля
2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 октября 2024 года отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в ином составе суда.

Определение в полном объеме изготовлено 28 марта 2025 года.