ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-3772/2025

№ дела суда 1-й инстанции 2-1197/2024

УИД: 91RS0006-01-2024-000402-17

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                             5 февраля 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Анашкиной И.А.,

судей Грибанова Ю.Ю., Гордеевой Ж.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску РСВ к обществу с ограниченной ответственностью «Крым-Аромат», третьи лица: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, администрация Ароматненского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

по кассационной жалобе РСВ на решение Бахчисарайского районного суда Республики Крым от 6 августа 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 30 октября 2024 года.

Заслушав доклад судьи Анашкиной И.А., представителя истца РСВ по доверенности РДК, судебная коллегия

установила:

    РСВ обратилась в суд с иском к ООО «Крым-Аромат», просила внести изменения в договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 29 752 кв.м, заключенный 9 марта 2006 года между ООО «Крым-Аромат» и ПВС сроком на 20 лет, изложив пункт 4.1. в новой редакции: «4.1. Арендная плата вносится Арендатором в размере 9 287,00 (девять тысяч двести восемьдесят семь) рублей за один календарный месяц», также просила определить, что внесенные настоящим решением суда изменения в договор аренды земельного участка вступают в силу с 1 ноября 2023 года; возместить истцу за счет ответчика ООО «Крым-Аромат» судебные расходы.

    Требования мотивированы тем, что РСВ, является собственником земельного участка кадастровый №, площадью 29 752 кв.м, который она получила в наследство после смерти отца ПВС

    ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Крым-Аромат» и ПВС заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения кадастровый №, площадью 29 752 кв.м сроком на 20 лет. С даты заключения договора земельный участок находится во владении и пользовании ООО «Крым-Аромат». Земельный участок передавался в аренду с произрастающими на нем многолетними насаждениями (фруктовые деревья). Весь период аренды ООО «Крым-Аромат» использует земельный участок в коммерческих целях (для извлечения прибыли).

    В соответствии с пунктом 4.1. Договора арендная плата вносится арендатором в размере 750 грн. в год в денежной форме. С 2006 года и по настоящее время никаких изменений в Договор аренды не вносилось. Условия арендной платы сторонами не пересматривались.

    При заключении договора аренды принимались во внимание экономические особенности государства Украина; размер арендных платежей указан в гривнах, однако после вступления Республики Крым в состав Российской Федерации все расчеты производятся в рублях, также изменилась стоимость земельного участка и на сегодняшний день она составляет 358 214 рублей, повысились цены, тарифы и земельный налог.

    По инициативе истца проведена оценка стоимости права пользования земельным участком, согласно отчету оценщика №, плата составляет 9 287 рублей за один календарный месяц.

    Истец направила ООО «Крым-Аромат» письменное обращение о внесении изменений в договор.

    ООО «Крым-Аромат» направило ответ на предложение истца о внесении изменений в Договор с установлением арендной платы в размере 1 666,67 рублей в месяц. Истец полагает, что предложенные условия являются неприемлемыми.

    Решением Бахчисарайского районного суда Республики Крым от 6 августа 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 30 октября 2024 года, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе представитель истца ставит вопрос об отмене состоявшихся судебных актов как незаконных.

Представитель истца в судебном заседании поддержал кассационную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. При этом информация о движении дела размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено данным Кодексом.

Признав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате, времени и месте проведения судебного заседания, проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения по делу не допущены.

    Судом установлено, что 9 марта 2006 года между ООО «Крым-Аромат» и ПВС заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения кадастровый №, площадью 29 752 кв.м, сроком на 20 лет (л.д.6-8).

    Согласно свидетельству о праве на наследство № выданному 4 апреля 2017 года РСВ является наследником по закону после смерти ПВС на земельный участок площадью 29752 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование (л.д.19).

    По сведениям Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект земельному участку площадью 29 752 кв.м, категория земель: сельскохозяйственного назначении, расположенному по адресу: <адрес>, присвоен кадастровый № (л.д. 16-18).

6 ноября 2023 года РСВ направила ООО «Крым-Аромат» предложение о приведении договора аренды в соответствие с действующими на сегодняшний день умеренными показателями расценок для арендных отношений путем внесения изменений в договор аренды и с 1 ноября 2023 года увеличить размер арендной платы до 9 287,00 рублей за один календарный месяц, также приложено дополнительное соглашение (л.д. 20-22).

ООО «Крым-Аромат» на данное обращение РСВ 8 декабря 2023 года направило письмо, в котором сообщило о несогласии заключить дополнительное соглашение и пересмотреть ставки арендной платы. В связи с вышеизложенным ООО «Крым-Аромат» готово к диалогу и пересмотре арендной платы на 20 000.00 (двадцать тысяч рублей) в год. При согласии на данные условия предложено РСВ явиться в администрацию ООО «Крым-Аромат» для подписания дополнительного соглашения.

6 марта 2023 года заместитель генерального директора ООО «Крым - Аромат» ВСИ направила истцу РСВ повторное предложение о явке в администрацию ООО «Крым-Аромат» для получения причитающейся в соответствии с договором арендной платы и для решения проблемных вопросов и заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

Истец ссылается на то, что при заключении договора аренды принимались во внимание экономические особенности государства Украина; размер арендных платежей указан в гривнах, после проведения референдума с 1 июня 2014 года все расчеты на территории Республики Крым проводятся в рублях РФ, стоимость земельного участка изменилась и на сегодняшний день составляет 358 214 рублей, выросла инфляция, повысились цены и тарифы, неоднократно увеличивался размер земельного налога.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данные обстоятельства не могут быть приняты во внимание и являться основанием для изменения условий договора заключенного с ООО «Крым - Аромат».

Сославшись на п. 4.3. Информации Минфина России от 11 июля 2014 года №ПЗ-12/2014 «О ведении бухгалтерского учета на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», согласно которому пересчет стоимости активов, обязательств и иных объектов бухгалтерского учета, подлежащих отражению в бухгалтерском балансе экономического субъекта, производится по официальному курсу на дату пересчета, суд пришёл к выводу, что размер арендной платы, установленный при заключении договора аренды от 9 марта 2006 года, в соответствии с действующим законодательством пересчитан по официальному курсу, установленному Банком России по состоянию на 1 июня 2014 года.

Кроме того, суд отметил, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть, и стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

В пункте 4.4 договора аренды земельного участка указано, что начисление арендной платы осуществляется с учетом индексов инфляции.

Установив приведённые обстоятельства, суд пришёл к выводу, что оснований, предусмотренных пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для изменения договора, в рассматриваемом деле не установлено, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда и их правовым обоснованием согласился, отметив также, что в соответствии Законом Республики Крым от 31 июля 2014 г. N 38-3PK (ред. от 17 июля 2023 г.) «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (принят Государственным Советом Республики Крым 30 июля 2014 г.) истец не лишена возможности приведения договора аренды за 2006 год в соответствие с требованиями российского законодательства, а в случае отказа арендатора, на обращение с соответствующим иском в суд.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, проверив законность обжалуемых судебных актов, пришла к выводу, что они не отвечают требованиям, предъявляемым законом к судебным постановлениям ввиду неправильного применения норм материального права и несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свете приведенной нормы и возмездного характера арендных отношений размер арендной платы относится к существенным условиям договора, относительно которого между сторонами должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьёй 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, суды обеих инстанций верно отметили, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях. Между тем суды не исследовали условия договора.

Согласно пункту 3.1. договора он заключен на 20 лет с возможностью продления.

Арендная плата установлена в размере 750 гривен в год (пункт 4.1. договора). При этом пунктом 4.3. договора предусмотрен пересмотр арендной платы в случае изменения условий хозяйствования, предусмотренных договором, изменения размера земельного налога, повышения цен, тарифов, в том числе вследствие инфляции, ухудшения состояния земельного участка по вине арендатора, что подтверждено документами, в других случаях, предусмотренных законом.

В свете указанных условий договора истец фактически заявлял требование ни об изменении условий договора, а о понуждении ответчика к его исполнению, поскольку сам договор предусматривает пересмотр размера арендной платы в случае изменения размера земельного налога, повышения цен, тарифов, в том числе вследствие инфляции.

При таких обстоятельствах выводы суда о том, что наступление перечисленных обстоятельств не является основанием для пересмотра размера арендной платы, противоречит условиям договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации прописано, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, включение в договор условия о возможности пересмотра размера арендной платы закону не противоречит.

Приведённые положения закона и условия заключенного сторонами договора суды обеих инстанций во внимание не приняли, вследствие чего доводы истца о наступлении обстоятельств, которые по условиям договора являются основанием для пересмотра размера арендной платы, остались не проверенными, а спор не разрешен в соответствии с нормами материального закона, регулирующего спорные правоотношения. В связи с чем постановленные по делу судебные акты нельзя признать законными.

Вместе с тем в целях соблюдения разумных сроков рассмотрения дела судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что исправление допущенных нарушений возможно путем отмены апелляционного определения и направления дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, проверить доводы истца о фактическом наступлении обстоятельств, являющихся в соответствии с условиями договора основанием для пересмотра размера арендной платы и разрешить спор в соответствии с законом, подлежащим применению к спорным правоотношениям.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 30 октября 2024 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Верховный Суд Республики Крым.

Определение суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий трех месяцев со дня составления настоящего определения в окончательной форме.

Председательствующий                И.А. Анашкина

Судьи                            Ю.Ю. Грибанов

                                Ж.А. Гордеева

Определение составлено в окончательной форме 19 февраля 2025 года.