ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-4670/2025

№ дела суда 1-й инстанции 2-1110/2024

                                                                                                           УИД: 23RS0058-01-2024-000448-84

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Резолютивная часть определения объявлена 13 марта 2025 года.

Полный текст определения изготовлен 17 марта 2025 года.

г. Краснодар                                                                                               13 марта 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Макаровой Е.В.,

судей Губаревой С.А., Парасотченко М.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования городской округ город - курорт Сочи к Мореву ФИО13 о сносе самовольной постройки, признании права собственности отсутствующим, аннулировании записи о государственной регистрации права и сведений о государственном кадастровом учете,

по кассационной жалобе администрации города Сочи на решение Хостинского районного суда г. Сочи от 26 июня 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 октября 2024 года.

Заслушав доклад судьи Макаровой Е.В., судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в суд с иском к Мореву Г.Э., просила признать жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. Сочи, Хосгинский район, территория СНТ «Зеленая Дубрава», з/у 2Б, самовольной постройкой; обязать Морева Г.Э. осуществить снос этого жилого дома за свой счет; признать отсутствующим право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером № путем аннулирования записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости № от 26 октября 2016 года; исключить сведения о государственном кадастровом учете объекта недвижимости с кадастровым номером №; взыскать судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 1 000 рублей в день за каждый день просрочки исполнения; в случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства предоставить истцу право исполнить решение суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств организации с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов,

Решением Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 26 июня 2024, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 октября 2024 года, исковые требования администрации оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе администрация ставит вопрос об отмене вынесенных по делу судебных постановлений по мотиву их незаконности.

Заявитель указывает, что фактически в предполагаемых границах земельного участка с кадастровым номером № расположен завершенный строительством двухэтажный объект. Земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне «Р-3» - природных территорий ограниченного пользования. Цель выделения - сохранение и обустройство озелененных пространств при их использовании с возможностью строго ограниченного строительства объектов отдыха, спорта и досуга.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебное заседание стороны не явились.

Руководствуясь положениями части 5 статьи 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении данного дела судами не допущено.

Суды установили, что Мореву Г.Э. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 700 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для садоводства, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, территория СНТ «Зеленая Дубрава», уч. 2Б (далее также – участок КН:5535), о чем в Едином государственном реестре недвижимости 25 апреля 2016 года внесена соответствующая запись о регистрации права; документ-основание: договор купли-продажи от 25 апреля 2016 года, заключенный между Гончаровым Д.В. и Моревым Г.Э.

На указанном земельном участке расположено здание с кадастровым номером № назначение - жилой дом, площадью 219 кв. м, год завершения строительства - 2016, этажность – 2 (далее также – объект КН:6193). Право собственности ответчика на указанный объект зарегистрировано в установленном законном порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 26 октября 2016 года внесена соответствующая запись о регистрации права.

По результатам выездного обследования вышеуказанного земельного участка без участия землепользователя главным специалистом отдела земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края составлен акт № 90 от 22 ноября 2023 года выездного обследования. К акту приложены фотоматериалы.

В результате выездного обследования установлено, что указанный земельный участок расположен в территориальной зоне «Р-3» - природных территорий ограниченного пользования, с целью выделения - сохранение и обустройство озелененных пространств при их использовании с возможностью строго ограниченного строительства объектов отдыха, спорта и досуга. Фактически в предполагаемых границах земельного участка расположен завершенный строительством двухэтажный объект. По результатам выездного обследования выявлены признаки возведения двухэтажного строения с признаками нарушения Правил землепользования и застройки г. Сочи, а именно, возведение объекта в зоне ограниченного пользования.

Разрешение на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке КН:5535 не выдавались, что послужило основанием подачи иска.

Вступившим в законную силу решением Хостинского районного суда г. Сочи от 18 мая 2018 года по делу № 2-565/2018 в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи к Мореву Г.Э. о признании права на земельный участок отсутствующим, отказано.

Из мотивировочной части решения суда следует, что земельный участок № 2 был образован в 1992 году в составе земель, предназначенных для ведения садоводства в садоводческом товариществе «Радость», отвод земельного участка и его местоположение были согласованы уполномоченными органами власти и отображены на утверждённом в установленном порядке Генплане. Впоследствии, в 1992 году, решением администрации Хостинского района г. Сочи с/т «Радость» было реорганизовано путём выделения из его состава с/т «Зелёная дубрава», при этом земельный участок № 2 вошёл в состав земель вновь образованного товарищества.

В 1992 году администрацией Хостинского района г. Сочи земельный участок № 2 был предоставлен для целей ведения садоводства в пожизненное наследуемое владение члену садоводческого товарищества - Пруидзе Т.К., о чём ей выдано соответствующее свидетельство. В 2012 году Пруидзе Т.К. умерла, после её смерти, а так же смерти её супруга Пруидзе Д.К., земельный участок в 2014 году был унаследован в равных долях её близкими родственниками - Пруидзе Э.Д., Пруидзе М.К. и Пруидзе И.Д. При вступлении в права наследования Пруидзе Э.Д., Пруидзе М.К. и Пруидзе И.Д. воспользовались своим правом на государственную регистрацию права собственности в отношении земельных участков, предназначенных для ведения садоводства, ранее предоставленных в пожизненное наследуемое владение. Затем в декабре 2014 года Пруидзе М.К., Пруидзе И.Д. и Пруидзе Э.Д. произвели отчуждение земельного участка Гончарову Д.В., а в апреле 2016 года Морев Г.Э. приобрёл земельный участок № 2 по возмездной сделке у Гончарова Д.В. (т. 1, л. д. 48-57).

Согласно решению о присвоении объекту адресации адреса от 20 января 2021 года № ПО-051777 земельному участку КН:5535 присвоен № 2Б (т. 1, л. д. 91- 92).

Согласно Генеральному плану развития города Сочи, утвержденному 27 декабря 2023 года, указанный земельный участок расположен в функциональной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (т. 1, л. д. 73).

С целью установления юридически значимых обстоятельств, суд первой инстанции назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу, из выводов которой следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0306004:5535 расположен жилой дом с кадастровым номером 23:49:0306004:6193, бассейн, навес. Объект по своим характеристикам является объектом недвижимости, год завершения строительства 2016 год. Спорное строение имеет два этажа, две террасы. Площадь застройки здания составляет 174,9 кв. м, площадь, определенная в соответствии с требованиями, утвержденными приказом Росреестра от 23 октября 2020 года № П/0393 - 282,5 кв. м, высота здания - 8,90 м. Площадь бассейна - 19,6 кв. м, глубина - 1,4 м, пластиковая чаша на бетонном основании.

Спорное строение расположено в границах правомерного земельного участка КН:5535, соответствовало виду разрешенного использования, установленному в правоустанавливающем документе на земельный участок на дату завершения его строительства. На дату завершения строительства спорное строение соответствовало основным строительным нормам и правилам, предъявляемым к жилым домам, а также учтены требования по сейсмоустойчивости и сейсмобезопасности при производстве строительных работ по возведению данного объекта. На момент проведения исследования спорное строение соответствует основным строительным нормам и правилам, предъявляемым к жилым домам, а также учтены требования по сейсмоустойчивости и сейсмобезопасности при производстве строительных работ по возведению данного объекта, действующим в настоящее время. Обследованный объект соответствует требованиям пожарной безопасности.

Однако имеет место несоответствие с данными, внесенными в ЕГРН, в части площади и контура исследуемого строения. Контур исследуемого строения указан без учета контура крылец и террасы.

Возведенный объект не выходит за правомерные границы земельного участка КН:5535, ограниченные конструкциями заборов. Угрозы жизни и здоровью смежных землепользователей и иных граждан не создает, их права и охраняемые законом интересы не нарушает, а также не создает препятствий третьим лицам, и/или нанимателям соседних домов и зданий, а также земельных участков в пользовании их объектами недвижимости. Снос объекта капитального строительства возможен.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из того, что в силу действующих на момент возведения строения положений Градостроительного кодекса Российской Федерации (пункт 1 части 17 статьи 51) и Федерального закона от 03 августа 2018 года «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (часть 1 статьи 16) разрешение на строительство жилого дома на земельном участке, предназначенном для садоводства, не требовалось, нарушений существенного характера при строительстве объекта не допущено, что подтверждается заключением судебной экспертизы, в связи с чем основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции согласился с вводами суда первой инстанции по существу спора.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов, поскольку они основаны на исследованных доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым суды пришли к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в обжалуемых судебных актах и являются обоснованными по праву.

В силу пунктов 1, 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества; строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Спорный дом на земельном участке, предназначенном для садоводства, возведен ответчиком в 2016 году. Право собственности на спорный объект как на индивидуальный жилой дом зарегистрировано за ответчиком 26 октября 2016 года на основании декларации, при этом объект подключен к централизованным сетям водоснабжения, электроснабжения и газоснабжения в 2017 году, что подтверждается соответствующими договорами.

В силу разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.

Одним из признаков самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (например, в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» положения части 17 статьи 51 ГрК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения или его реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации) (пункт 22).

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2031 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16-21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона № 340-ФЗ параметры жилого дома или жилого строения, возводимых на дачном или садовом земельном участке до 1 января 2019 года, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона).

При таких обстоятельствах, доводы подателя жалобы о необходимости получения разрешения на строительство противоречат положениям закона, в связи с чем суд пришел к правильному выводу, что на момент начала строительства согласование уведомления о планируемом строительстве садового или жилого дома на земельном участке, предоставленном для садоводства, с органами местною самоуправления не требовалось.

В отношении доводов о нарушении вида разрешенного использования земельного участка, градостроительных и строительных норм и правил, суд кассационной инстанции учитывает следующее.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление № 44) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 18 данного постановления, правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 Земельного кодекса Российской Федерации).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

В рассматриваемом споре судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0306004:5535 расположен в функциональной зоне - застройки индивидуальными жилыми домами, в соответствии с генеральным планом муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, утвержденным решением Городского собрания Сочи от 27 декабря 2023 года № 180.

Кроме этого, судебная коллегия принимает во внимание, что спорный жилой дом находится в прибрежной водоохраной зоне реки Мацеста, вместе с тем, при строительстве жилого дома был предпринят необходимый комплекс мероприятий по защите территории и основания жилого дома от возможных природных явлений, таких как, подтопление/затопление территории, что подтверждается актом обследования от 21 октября 2024 года., выполненным строительным экспертом ООО «ГеоМаркер» и фотоматериалами. Следовательно, в отношении жилого дома и территории выполнены все необходимые водоохранные мероприятия, предусмотренные нормами Водного кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 постановления № 44, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Доводы кассационной жалобы не являются убедительными для признания выводов судов ошибочными, поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

Орган местного самоуправления, поставив вопрос о сносе капитального объекта, действуя при этом в защиту публичного порядка, не должен ограничиваться только указанием на нарушение в виде несоответствия спорного объекта и заявлять требование о сносе, а должен занимать более активную позицию в судебном процессе, в том числе, в вопросе доказывания того обстоятельства, что сохранение объекта или приведение его в соответствии с разрешительной документацией, при установленных нарушениях требований законодательства создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В ходе рассмотрения дела по существу истцом не представлено доказательств существенных нарушений при возведении спорного объекта строительных и иных норм и правил, как и доказательств того, что его сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Доводы кассационной жалобы дублируют позицию администрации в судах первой и апелляционной инстанций, получили правовую оценку в обжалуемых судебных актах в соответствии с исследованными материалами дела, по существу направлены на иную оценку доказательств и установление иных обстоятельств дела, что к компетенции суда кассационной инстанции не относится.

Суды верно определили предмет доказывания и закон, подлежащий применению при разрешении настоящего дела, нормы материального и процессуального права применены правильно, а выводы основаны на доказательствах, исследованных в процессе судебного разбирательства, которым дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ.

Кассационный порядок обжалования судебных актов, вступивших в законную силу, предусмотрен в целях исправления допущенных судами в ходе предшествующего разбирательства дела существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителя жалобы, публичных интересов.

Таких нарушений норм права, дающих основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных постановлений, не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Хостинского районного суда г. Сочи от 26 июня 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 октября 2024 года оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Сочи – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи