ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 3а-417/2024

88а-4457/2025

УИД 23OS0000-01-2024-000311-05

г. Краснодар 13 марта 2025 года

Судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе;

председательствующего Капункина Ю.Б.

судей Иванова А.Е. и Сергеева С.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 11 июня 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 19 сентября 2024 года по административному делу по административному иску общество с ограниченной ответственностью «Лента» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, заинтересованное лицо: администрация муниципального образования г. Краснодар, администрация муниципального образования г. Новороссийск Краснодарского края об оспаривании результатов кадастровой стоимости.

Заслушав доклад судьи Капункина Ю.Б., доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Лента» (далее - ООО «Лента, общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- здания с кадастровым номером №, площадью 13 547,8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>,

- здания с кадастровым номером №, площадью 11 807 кв.м., назначение: нежилое, наименование: Торговый комплекс «Лента», расположенного по адресу: <адрес>,

- здания с кадастровым номером №, площадью: 12 430,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>,

-      здания с кадастровым номером №, площадью 12 138,6 кв.м., назначение: нежилое, наименование: Торговый комплекс «Лента», расположенного по адресу: <адрес>,

- здания с кадастровым номером №, площадью 11 801,1 кв.м, назначение: нежилое, наименование: Торговый комплекс, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование требований общество указало на то, что является собственником объектов недвижимости. Считает кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, определенную по состоянию на 1 января 2018 г. в размерах 522 628 020,93 руб., 374 127 159,81 руб., 476 732 163,45 руб., 356 084 620,7 руб., соответственно, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, определенную по состоянию на 24 мая 2018 г. в размере 421 822 794,63 руб., завышенной, существенно превышающей их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

Решением Краснодарского краевого суда от 11 июня 2024 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 19 сентября 2024 г. восстановлен пропущенный процессуальный срок на оспаривание архивной кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами №, №, №, №, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, а также с кадастровым номером №, определенной по состоянию на 24 мая 2018 г.

Административный иск удовлетворен частично.

По результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом автономной некоммерческой организации «Краснодарский центр судебных экспертиз» (далее - АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз») ФИО2, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № установлена в размере рыночной стоимости, равной 495 629 225 руб. по состоянию на 1 января 2018 г. Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № установлена в размере рыночной стоимости, равной 348 422 242 руб. по состоянию на 1 января 2018 г. Кадастровая стоимость здания кадастровым номером № установлена в размере рыночной стоимости, равной 439 083 739 руб., по состоянию на 1 января 2018 г. Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № установлена в размере рыночной стоимости, равной 329 218 239 руб. по состоянию на 1 января 2018 г. Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № установлена в размере рыночной стоимости, равной 395 503 301 руб. по состоянию на 24 мая 2018 г. Указан период применения установленной решением суда кадастровой стоимости объектов недвижимости с 1 января 2019 г. до 1 января 2022 г. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости постановлено считать 6 марта 2024 г. С ООО «Лента» в пользу АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» взысканы 350 000 руб. в счет возмещения стоимости работ по проведению судебной оценочной экспертизы. В удовлетворении остальной части административных исковых требований - отказано.

В кассационной жалобе, поступившей в суд первой инстанции 10января 2025 года заявитель просит судебные акты отменить, усматривает нарушение норм действующего законодательства.

Определением судьи от 22 января 2025 года кассационная жалоба с делом приняты к производству Четвертого кассационного суда общей юрисдикции. Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Сведения о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы размещены в информационно -телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии с требованиями части 2 статьи329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) правильность применения и толкования судами норм материального права и норм процессуального права в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, в силу части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы, в силу следующего.

Как следует из материалов дела, ООО «Лента» является собственником объектов недвижимости: здания с кадастровым номером №, площадью 13 547,8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, здания с кадастровым номером №, площадью 11807 кв.м., назначение: нежилое наименование: Торговый комплекс «Лента», расположенного по адресу: <адрес>, здания с кадастровым номером №, площадью: 12 430,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, здания с кадастровым номером №, площадью 12 138,6 кв.м. назначение: нежилое, наименование: ТК «Лента», расположенного по адресу: <адрес>, здания с кадастровым номером №, площадью 11 801,1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: Торговый комплекс, расположенного по адресу: <адрес>. Оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, по состоянию на 1 января 2018 г. в размерах 522 628 020,93 руб., 374 127 159,81 руб., 476 732 163,45 руб., 356 084 620,7 руб., соответственно утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 г. № «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино­мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда» и применялись для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2019 г. до 1 января 2022 г. в отношении административного истца, являющегося плательщиком имущественного налога, исчисляемого в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса РФ из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Оспариваемая истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена государственным бюджетным учреждением Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» в размере 421 822 794,63 руб. по состоянию на 24 мая 2018 г. в соответствии с частью 9 статьи 29 Закона о государственной кадастровой оценке и применялась для целей, предусмотренных законодательством РФ, в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2019 г. до 1 января 2022 г. в отношении административного истца, являющегося плательщиком имущественного налога, исчисляемого в соответствии со статьей 378.2 НК РФ из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Результат расчета оформлен актом от 25 февраля 2019 г. №, с внесением указанного размера в ЕГРН 7 марта 2019 г. На момент вынесения решения оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости являлась архивной.

По состоянию на 1 января 2021 г. приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино - мест на территории КК» утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

№,

№,

№,

№,

№

в размерах 496 433 705,93 руб., 386 795 892,54 руб., 481 701 821,62 руб., 427 338 013,57 руб., 429 034 602,95 руб., соответственно, установленная в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, с указанием даты начала её применения - 1 января 2022 г.

Ссылаясь на статью 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее - Закон об оценочной деятельности), статье 12 Закона об оценочной деятельности, суды, также установили, что истцом в подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости суду представлены отчет от 14 декабря 2021 г. №Л-35/2021, отчет от 14 декабря 2021 г. №Л-39/2021, отчет от 14 декабря 2021 г. №Л-179/2021, отчет от 14 декабря 2021 г. № Л-34/2021, отчет от 14 декабря 2021 г. №Л-38/1Ю21, выполненные оценщиком ООО «АВАДА» (далее - ООО «АВАДА») ФИО3 согласно выводам которых рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

№,

№,

№,

№,

№

по состоянию на даты оспариваемой кадастровой оценки составляет 453 600 000 руб., 260 600 000 руб., 292 700 000 руб., 259 600 000 руб., 264 500 000 руб., соответственно.

В целях проверки достоверности размеров рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих истцу, определенных оценщиком определением Краснодарского краевого суда от 27 марта 2024 г., проведена судебная оценочная экспертиза экспертом АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО2

Оценив представленные обществом отчеты по правилам статьи 84 КАС РФ, судебные инстанции пришли к выводу о том, что результаты оценки ООО «АВАДА» не могут быть признаны достоверными, признав верным соответствующее экспертное заключение. Со ссылкой на пояснения эксперта в данной части, суды мотивировали представленный вывод, не согласиться с которым, по существу, у суда кассационной инстанции оснований не имеется. Иная позиция истца, изложенная, в том числе, при апелляционном производстве, не опровергает представленный вывод суда первой инстанции и его основание, с чем также соглашается кассационная инстанция.

При этом, верно отмечено Третьим апелляционным судом, что не подкреплены расчетами утверждение оценщика о недостоверности результатов оценки при реализации им доходного подхода, не может в полной мере свидетельствовать о соответствии отчетов принципу проверяемости их выводов.

На основании федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (далее - стандарт ФСО V), утвержденного приказом Минэкомразвития России от 14 апреля 2022 г. №, оценивая позицию стороны истца об обоснованности отказа оценщика от использования доходного подхода, с учетом совокупности требований федеральных стандартов оценки, апелляционная инстанция верно приняла во внимание дополнительные письменные пояснения эксперта. Экспертом отмечено на необоснованность утверждения о невозможности проведения сравнительного анализа из-за различий в классах площади и расположении объектов, поскольку оценщиком с помощью корректировок при сравнительном анализе должны учитываться различные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, включая местоположение, транспортную доступность, инфраструктуру. Так же указывается на необоснованность довода истца о невозможности рассматривать сдачу объектов оценки по частям, поскольку сдача объектов по частям приводит к более высокому доходу от аренды по сравнению с арендой всего объекта одному пользователю, что делает такой подход выгодным с точки получения доходов, определяемых в рамках доходного подхода.

При этом, ссылаясь на пункт 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. №, согласно заключения эксперта от 13 мая 2024 г. № АК-013/24, подготовленному экспертом АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО2, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, № по состоянию на даты определения кадастровой стоимости составила 495629225 руб.,348422 242 руб., 439083739 руб., 329218239 руб., 395503301 руб.

Принимая во внимание указанное, суды пришли к правильному выводу о величине рыночной стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости в соответствии с указанным заключением эксперта, со ссылкой на его соответствие Федеральному закону от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации, федеральным стандартам оценки.

Положенное в основу выводов судов о рыночной стоимости объектов недвижимости заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно - экспертной деятельности в Российской Федерации», в силу которого эксперт даёт заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости по состоянию на даты определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Экспертом составлено точное описание объектов исследования, представлена подробная информация о фактических количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов недвижимости. Описано местоположение и ближайшее окружение объектов экспертизы с приложением карт - схем их локального расположения; представлен подробный и мотивированный отказ от использования затратного и сравнительного подходов. Проводя экспертное исследование по определению рыночной стоимости нежилых зданий, эксперт применил доходный (метод прямой капитализации) подход.

Оценивая позицию сторон о некорректном отказе эксперта от использования затратного и сравнительного подходов, апелляционная инстанция правильно исходила из обоснованности экспертного суждения, принимая во внимание представленный в исследовательской части данного заключения эксперта подробный и мотивированный отказ от применения указанных подходов. Использование затратного подхода в данном случае является некорректным, может привести к искажению рыночной стоимости, поскольку указанный подход не будет отражать реальной рыночной стоимости оцениваемых объектов, как не учитывающий сложившиеся на рынке факторы, влияющие на стоимость объектов :инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, внешнюю инфраструктуру.

Следовательно, указанный подход будет отражать не рыночную стоимость исследуемых объектов, а величину издержек, которые необходимо понести для создания аналогичных объектов. Представленную позицию эксперт также дополнительно подтвердил, дав подробные пояснения в судебном заседании. По результатам проведенного экспертом фактического анализа цен предложений о продаже сопоставимой недвижимости им было установлено отсутствие достаточного количества объектов-аналогов, необходимых для проведения исследования сравнительным подходом. Экспертом также отмечается отсутствие достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов - аналогов.

Оценив довод стороны ответчика о некорректно подобранном объекте - аналоге №, не сопоставимом с объектом исследования с кадастровым номером № по классу качества здания и качеству отделки, с учетом отсутствия корректирующего коэффициента по указанному ценообразующему фактору в совокупности с дополнительными письменными пояснениями эксперта, судебная коллегия апелляционной инстанции правильно усмотрела о его несостоятельности. Экспертом отмечается установленная им сопоставимость класса качества здания и качества отделки оцениваемого объекта недвижимости и указанного объекта - аналога, представляющего собой помещение свободного назначения, расположенное в капитальном здании с косметическим ремонтом.

По аналогичным доводам, правильно отклонена позиция ответчика о некорректности использования, в отсутствие применения соответствующей корректировки, объекта - аналога №, не сопоставимого с объектом исследования с кадастровым номером № по качеству отделки, поскольку указанный объект - аналог имеет завершенный косметический ремонт: окрашенные стены, навесные потолки и бетонный пол.

Экспертом дополнительно отмечается, что бетонный пол часто используется как законченный элемент отделки, указывается на его прочность, долговечность, что делает его популярным выбором для различных типов помещений. При соответствии строительным и санитарным нормам бетонный пол является частью завершенного ремонта. Указывается на отсутствие в объявлениях о продаже объектов - аналогов информации о необходимости ремонта помещений.

Судом апелляционной инстанции правильно отклонен довод, что скорректированная ставка аренды объекта - аналога № на 35% меньше скорректированной арендной ставки объекта №, использованных при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, а также о том, что скорректированная ставка аренды объекта - аналога № на 32% меньше скорректированной арендной ставки объекта №, использованных при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, с учетом отсутствия в законодательстве об оценочной деятельности требований к величине скорректированной стоимости.

Вопреки доводам заявителя, примененное экспертом при определении чистого операционного дохода значение операционных расходов в размере 18,1% для высококлассной торговой недвижимости обосновано классификацией в соответствии с данными издания «Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно - торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией ФИО4 и данными справочников оценщика недвижимости «Операционные расходы при эксплуатации коммерческой недвижимости» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2022 г.) объектов оценки, представляющих собой гипермаркеты, как высококлассных объектов недвижимости.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, не усматривается. Предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы не установлено.

При этом, выраженное несогласие истца с изложенными экспертными суждениями, в отсутствие признаков их необъективности, не может являться основанием для признания экспертного вывода недостоверным, и влекущим необходимость назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Оснований для исключения заключения эксперта из числа доказательств по делу, как недопустимого, с учетом требований части 3 статьи 61 КАС РФ не установлено.

Суды, исходя из указанных фактических обстоятельств настоящего дела, указывающих на то, что оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости на момент рассмотрения дела, являлась архивной, верно определили период её действия.

Определяя причины пропуска процессуального срока на обращение в суд уважительными, судебные инстанции исходили из того, что административному истцу должно быть предоставлено право на пересмотр архивной кадастровой стоимости, поскольку данное обстоятельство затрагивает права и законные интересы административного истца. Обжалуемые судебные решения являются законными и обоснованными, оснований для их отмены, в том числе по доводам, содержащимся в кассационной жалобе, не установлено.

Выводы нижестоящих судов основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в административном деле доказательств, правовая оценка которым дана по правилам статьи 84 КАС РФ. Все юридически значимые обстоятельства судами определены правильно.

Нарушений материального либо процессуального права не допущено.

В силу указанного, доводы заявителя сводятся к несогласию с выводами судебных решений, и не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения иного судебного акта, влияли на обоснованность и законность судебных актов, либо опровергали выводы суда первой и апелляционной инстанций, по существу они направлены на переоценку доказательств.

В соответствии со статьей 329 КАС РФ суд кассационной инстанции, рассмотрев кассационную жалобу вправе оставить судебные акты суда первой и апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного

судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 11 июня 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего

апелляционного суда общей юрисдикции от 19 сентября 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 318 КАС РФ.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 20 марта 2025 года.

Председательствующий Капункин Ю.Б.

Судьи Иванов А.Е.

Сергеев С.С.