ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 88-6987/2025

№ дела в суде 1-й инстанции 2-722/2024

УИД 34RS0042-01-2024-001135-51

г. Краснодар                                                                           13 марта 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего        Богатых О.П.,

судей                    Дурневой С.Н. и Грымзиной Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя Ерганян Н.А. – Губина Н.П. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 13 ноября 2024 года по гражданскому делу по иску Ерганян Надежды Акоповны к Управлению Росреестра по Волгоградской области, Зароян Заруе Мартиновне о признании сделки по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения недействительной и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

    Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Богатых О.П., судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Егранян Н.А. обратилась с иском в суд к Управлению Росреестра по Волгоградской области, Зароян З.М., в котором с учетом уточнения требований просила признать недействительной ничтожной сделку по договору купли-продажи земельного участка от 11 апреля 2024 года, заключенного между Ерганян Н.А. и Зароян З.М.; применить двустороннюю реституцию по сделке в порядке пунктов 2, 3 и 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25; возложить на Управление Росреестра по Волгоградской области обязанность погасить регистрационную запись государственной регистрации права за № от 17 апреля 2024 года о переходе права собственности к Зароян З.М.; возложить на Управление Росреестра по Волгоградской области обязанность внести запись о регистрации права пользования и владения земельным участком с кадастровым № в отношении Ерганян Н.А.; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 700 руб.

Решением Фроловского городского суда Волгоградской области от 26 августа 2024 года исковые требования удовлетворены.

Признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Волгоградская область, Фроловский район, территория Малодельского сельского поселения (далее – спорный земельный участок), заключенный 11 апреля 2024 года между Ерганян Н.А. и Зароян З.М.; указано о погашении в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи от 17 апреля 2024 года № о государственной регистрации права собственности Зароян З.М. на спорный земельный участок.

Признана недействительной запись в ЕГРН от 27 марта 2024 года № о государственной регистрации права собственности Ерганян Н.А. на спорный земельный участок.

Применены последствия недействительности сделки: восстановлена в ЕГРН запись о государственной регистрации права пожизненного наследуемого владения Ерганян Н.А. на спорный земельный участок на основании решения Фроловского городского суда Волгоградской области от 12 февраля 2024 года; взысканы с Ерганян Н.А. в пользу Зароян З.М. денежные средства в размере 250 000 руб. уплаченные по договору купли-продажи от 11 апреля 2024 года спорного земельного участка.

Взысканы с Зароян З.М. в пользу Ерганян Н.А. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 700 руб.

Указано, что решение является основанием для государственной регистрации прав и внесение соответствующих изменений о правах в ЕГРН Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 13 ноября 2024 года указанное решение отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене апелляционного определения, как незаконного и необоснованного, принятого с нарушением норм материального и процессуального права.

    В обоснование доводов жалобы указывает, что Ерганян Н.А. вправе осуществлять только права владения и пользования предоставлены ей земельным участком.

    Утверждает, что распорядителем и собственником спорного земельного участка является государство, отмечая при этом, что в Волгоградской области установлен мораторий на передачу в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

    Считает, что, поскольку спорный земельный участок был передан правопредшественнику Ерганян Н.А. в пожизненно наследуемое владение, что предполагает сохранение права государственной или муниципальной собственности на земельный участок, переоформление такого права должно производиться исключительно в предусмотренных действующим законодательством случаях и порядке, при этом применимое к данным правоотношениям законодательство не содержит порядка бесплатного предоставления в собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в пожизненном наследуемом владении.

    Заявляет о том, что договор купли-продажи земельного участка является недействительным (ничтожным) в силу положений части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку вытекает из незаконно установленного права собственности Ерганян Н.А. на земельный участок, оформленного в нарушение земельного законодательства, устанавливающего явно выраженный запрет на сделки с землями сельскохозяйственного назначения, что привело к нарушению публичных интересов.

    В судебном заседании участвующая посредством видеоконференц-связи представитель Управления Росреестра по Волгоградской области Олейникова Ю.В. возражала против удовлетворения жалобы, просила обжалуемое судебное постановление оставить без изменения.

    Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//4kas@sudrf.ru).

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений, выслушав пояснения участвующего в деле лица, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом апелляционной инстанции не допущено.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, решением Малого Совета Фроловского районного Совета народных депутатов Волгоградской области от 20 января 1992 г. № 6/76 Е.А.Х. предоставлен на территории Малодельского сельского совета земельный участок, площадью 100 га, в том числе 100 га пашни из земель совхоза «Малодельский» в пожизненное наследуемое владение для организации крестьянского хозяйства.

Е.А.Х. выдан государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей № ВДО-32-000002, данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый №.

24 октября 2017 года Е.А.Х. умер.

Решением Фроловского городского суда Волгоградской области от 12 февраля 2024 года за Ерганян Н.А. в порядке наследования по закону после смерти Е.А.Х. признано право пожизненного наследуемого владения на спорный земельный участок.

Представитель Ерганян Н.А. – Гюрджян А.И., действующий на основании нотариальной доверенности, 22 марта 2024 года обратился в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлением о регистрации права собственности на спорный земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, за Ерганян Н.А. на основании решения Фроловского городского суда Волгоградской области от 12 февраля 2024 года.

Управлением Росреестра по Волгоградской области за Ерганян Н.А. зарегистрировано в упрощенном порядке право собственности на спорный земельный участок.

11 апреля 2024 года между представителем Ерганян Н.А. - Гюрджяном А.И., действующим на основании нотариальной доверенности, и Зароян З.М. заключен договор купли-продажи спорного земельного участка.

Право собственности Зароян З.М. на спорный земельный участок на основании договора купли-продажи от 11 апреля 2024 года зарегистрировано 17 апреля 2024 года.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что Ерганян Н.А., обладая правом пожизненного наследуемого владения земельным участком сельскохозяйственного назначения, вправе осуществлять только права владения и пользования им.

Суд первой инстанции, учитывая вид разрешенного использования спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения, пришел к выводу об отсутствии у истца законных оснований как на совершение сделки по оформлению спорного земельного участка в собственность, так и на распоряжение спорным земельным участком по возмездной сделке в последующем.

Проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции с приведенными выводами не согласился, указав, что за Егранян Н.А. правомерно зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок, следовательно, истец в силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации имела право продать спорный земельный участок Зароян З.М.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 265 Гражданского кодекса Российской Федерации право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Земельные участки на основании права пожизненного наследуемого владения предоставляют гражданам в виде приусадебного участка для ведения личного подсобного хозяйства, гражданам, решившим создать крестьянское к (фермерское) хозяйство; лицам, вышедшим из состава сельскохозяйственной организации в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно статье 266 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин, обладающий указанным правом, имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Действующее земельное законодательство не предусматривает случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на праве пожизненного наследуемого владения.

При этом в соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ) право пожизненного наследуемого владения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.

Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение осуществляется в установленных земельным законодательством случаях и сроком не ограничивается.

Указанное свидетельствует о необходимости прохождения определенной процедуры передачи (переоформления) прав на земельный участок к гражданину.

Под приватизацией земельных участков понимается приобретение в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частями 6 и 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, регулируется Федеральным законом Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ).

Положениями пункта 1 части 3 статьи 1 названного Закона установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Таким образом, принадлежность земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета требований специального законодательства при решении вопроса о предоставлении участка в собственность.

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ, приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (пункт 7 статьи 10).

В соответствии с пунктом 9 статьи 3 означенного Закона государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН.

На основании абзаца первого пункта 9.1 приведенной статьи (в редакции, действовавшей на дату регистрации права собственности за Е.А.Х.), если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется (абзац 4).

Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ каких-либо особенностей приобретения в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся на праве пожизненного наследуемого владения у граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство, не установлено.

Таким образом, законодатель не установил каких-либо ограничений по основаниям и сроку переоформления права пожизненного наследуемого владения на право собственности. Право собственности на такие участки не лишены возможности зарегистрировать граждане, обладающие правом пожизненного наследуемого владения, в том числе на земельные участки сельскохозяйственного назначения, предоставленные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Исключение составляют случаи, когда земельный участок не может предоставляться в частную собственность на основании федерального закона, например, в силу его ограничения в обороте.

Региональный закон не может ограничивать права на регистрацию права собственности в отношении земельных участков, предоставленных гражданам на праве пожизненного наследуемого владения до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

В перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на земельный участок в соответствии с частью 1 статьи 49 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», включаются: акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания; акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания; также в силу пункта 4 части 1 указанной статьи допускается представление иных документов, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на земельный участок.

Суд апелляционной инстанции принял во внимание, что Е.А.Х. представил в регистрирующий орган решение Малого Совета Фроловского районного Совета народных депутатов Волгоградской области от 20 января 1992 г. № 6/75 о представлении ответчику земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения, государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей.

Установив, что спорный земельный участок не исключен из оборота, суд апелляционной инстанции верно указал на то, что документы, подтверждающие правомерность владения земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, являются основанием для регистрации права собственности на спорный земельный участок в качестве правоустанавливающих документов.

Для переоформления гражданами ограниченных вещных прав на основании пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ и части 1 статьи 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документ (договор или акт о предоставлении), на основании которого право собственности на земельный участок переходит из публичной собственности в собственность гражданина, отсутствует, государственная регистрация осуществляется на основании акта о предоставлении гражданину земельного участка.

Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы, верно определив и истолковав положения норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что за Е.А.Х. правомерно зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок, он имел право в силу закона продать земельный участок Зароян З.М., что свидетельствует о законности оспариваемой сделки.

Ссылку в кассационной жалобе на то, что согласно статье 10 Закона Волгоградской области от 17 июля 2003 г. № 855-ОД «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Волгоградской области», приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Волгоградской области осуществляется с 23 июля 2052 года, судебная коллегия находит не состоятельной, поскольку названный Закон не содержит положений о приобретении права собственности на земельные участки, находящиеся у граждан на праве пожизненно наследуемого владения, а регулирует приватизацию земель сельскохозяйственного назначения находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Волгоградской области.

Не содержит положений о приобретении права собственности на земельные участки, находящиеся у граждан на праве пожизненно наследуемого владения и Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ.

Судом апелляционной инстанции юридически значимые для разрешения заявленного спора обстоятельства правильно определены, представленным в материалы дела доказательствам дана надлежащая правовая оценка в совокупности в соответствии с положениями статей 56, 61, 67, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда апелляционной инстанции относительно установленных обстоятельств подробно мотивированы со ссылками на нормы права, подлежащими применению при рассмотрении настоящего дела.

В целом при разрешении доводов кассационной жалобы, направленных исключительно на оспаривание приведенных выше выводов суда апелляционной инстанции по существу спора, учитывается, что по смыслу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу его компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными нижестоящими судами фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного постановления суда апелляционной инстанции, вопреки доводам кассационной жалобы, допущено не было.

Судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 13 ноября 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Определение в полном объеме изготовлено 27 марта 2025 года.