ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД
ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-6226/2025

№ дела суда 1-й инстанции 2-522/2024

УИД: 23RS0003-01-2023-006397-74

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 13 марта 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Парасотченко М.А.,

судей Губаревой С.А., Макаровой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа о расторжении договора аренды, возложении обязанности заключить договор аренды на новый срок

по кассационной жалобе Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 3 мая 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 ноября 2024 года.

Заслушав доклад судьи Парасотченко М.А., выслушав возражения на кассационную жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО2, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа о расторжении договора аренды, возложении обязанности заключить договор аренды на новый срок.

Решением Анапского городского суда от 3 мая 2024 года исковые требования удовлетворены частично. Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между управлением имущественных отношений администрации города-курорта Анапа и ФИО1 в отношении земельного участка площадью 600 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, признан расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу. На Управление имущественных отношений администрации города-курорта Анапа возложена обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка площадью 600 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, согласно положениям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 ноября 2024 года решение суда первой инстанции изменено в части определения момента признания договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № расторгнутым, указав, что он признан расторгнутым ДД.ММ.ГГГГ.

Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 3 мая 2024 года отменено в части возложения на управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обязанности заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № согласно положениям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В данной части принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене судебных актов как незаконных и необоснованных, принятых с нарушениями норм материального и процессуального права, просит принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В письменных возражениях на кассационную жалобу ФИО1 просит апелляционное определение оставить без изменения, поскольку имеет исключительное право, предоставленное Земельным кодексом Российской Федерации на заключение нового договора аренды, как собственник жилого дома, размещенного на испрашиваемом земельном участке, намереваясь использовать земельный участок для эксплуатации уже существующего объекта недвижимости.

Истец ФИО1, ответчики надлежащим образом извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. При этом информация о движении дела размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции, кассационный суд счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав возражения на кассационную жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО2, обсудив доводы кассационной жалобы, доводы, изложенные в письменных возражениях, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела.

Судом установлено и следует из материалов дела, что по результатам аукциона ДД.ММ.ГГГГ победителем по лоту № был признан участник торгов ФИО1.

На основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ № об итогах проведения аукциона по продаже земельных участков или на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования города-курорта Анапа (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка управление имущественных отношений предоставило во временное владение и пользование ФИО1 земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 600 кв. м, расположенный относительно ориентира: <адрес> с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства».

Арендатор имеет право возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 4.2.4 договора аренды).

Пунктом 7.1 договора аренды земельного участка предусмотрено, что срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Анапский отдел).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка.

Согласно справке управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № по адресному плану муниципального образования город-курорт Анапа, земельному участку площадью 600 кв. м с кадастровым номером № присвоен почтовый адрес: <адрес>

Из выписки Единого государственного реестра недвижимости
от ДД.ММ.ГГГГ следует, что правообладателем земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», адрес: <адрес>, является муниципальное образование город-курорт Анапа, собственность № от ДД.ММ.ГГГГ, ограничение прав и обременение объекта недвижимого имущества - аренда, 4 июля
2023 года, номер государственной регистрации: №, срок действия: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, лицо, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости: ФИО1, основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

ФИО1 в администрацию муниципального образования город-курорт Анапа ДД.ММ.ГГГГ подано уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, согласно которому ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, запланировано строительство капитального объекта недвижимости - жилой дом в параметрах не превышающих размер 6x7, этажностью 1, высотой 6 м, площадью застройки 42 кв. м. ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования город-курорт Анапа ФИО1 было выдано уведомление № о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Из выписки Единого государственного реестра недвижимости
от ДД.ММ.ГГГГ на здание с кадастровым номером №, площадью 37,4 кв. м, назначение - жилое, наименование - жилой дом, количеством этажей - 1, в том числе подземных - 0, год завершения строительства - 2023, местоположение: <адрес>, следует, что его правообладателем является ФИО1, собственность № от ДД.ММ.ГГГГ, документ - основание: договор аренды №, выдан ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился через филиал ГАУ КК «МФЦ» в г. Анапа в управление имущественных отношений с заявлениями о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № по основаниям пункта 4.2.1 и пункта 4.2.4 договора аренды, заключении нового договора аренды в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, при наличии зарегистрированного права собственности на здание, находящегося на арендуемом земельном участке.

Так, Управлением имущественных отношений уведомлением
от ДД.ММ.ГГГГ № по результатам рассмотрения заявлений ФИО1 отказано в предоставлении муниципальной услуги в связи с нецелесообразностью, поскольку имеется действующий договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 425, 450, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 22, 42, 39.1, 39.6, 39.8, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что заключенный договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ограничивает права и свободу волеизъявления истца на пользование и распоряжение земельным участком, на котором расположено жилое строение, принадлежащее ему на праве собственности, следовательно, такой договор аренды подлежит расторжению. Суд также указал, что истец с момента заключения договора аренды земельного участка принял все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств, в связи с чем определил дату расторжения договора с момента вступления решения суда в законную силу, возложив на ответчика обязанность заключить с истцом новый договор аренды в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, рассматривая дело в апелляционном порядке по апелляционным жалобам ФИО1 и представителя администрации муниципального образования город-курорт Анапа, управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, с выводами суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка согласился, изменив дату расторжения договора аренды на ДД.ММ.ГГГГ, поскольку соответствующее требование (о расторжении договора аренды) заявлено истцом с момента нарушенного права, не ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для расторжения договора.

Отменяя решение суда в части возложения на Управление имущественных отношений администрации муниципального образования города-курорта Анапа обязанности заключить с ФИО1 новый договор аренды земельного участка в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции указал, что удовлетворение данных требований фактически подменит собой функции органа исполнительной власти, связанной с управлением и распоряжением земельными участками.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что определение суда апелляционной инстанции в части оставления без изменения решения суда первой инстанции, с учетом внесенных в решение суда изменений, принято с нарушением закона, и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как предусмотрено статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Разделом 8 «Прекращение действия договора» закреплено, что действие договора прекращается по истечению срока аренды участка (пункт 8.1). Договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон. Внесенная арендная плата возврату не подлежит (пункт 8.2). По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором (пункт 8.3).

Изменения и дополнения условий договора, за исключением пунктов 2.6 (неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы), 4.1.3 (изменения арендной платы в сторону увеличения), оформляются сторонами в письменной форме путем заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке (пункт 9.1). Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в и пункте 3.2.4 договора (пункт 9.3). При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (пункт 9.4).

Пунктом 3.2.4 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий договора: использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора; неиспользование участка (его части) в течение одного года; нарушение арендатором условий, указанных в разделе 4 договора, и невыполнением арендатором обязанностей, указанных в разделе 11 и пункте 4.1 и 4.3 договора; невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 2.2 договора срока платежа; неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору; использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; неисполнение арендатором пункта 2.3 договора.

Согласно пункту 4.2.1 договора аренды арендатор имеет право досрочно, по минованию надобности в участке, расторгнуть договор, направив не менее чем за 60 календарных дней письменное предложение арендодателю о расторжении договора.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1). Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2).

К указанным основаниям, в частности, относится неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 30 сентября 2019 года № 2485-0, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из принципа добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. Заключение долгосрочных договоров аренды призвано изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

ФИО1, обращаясь в суд с требованиями о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, указывает на реализацию им условий договора аренды в части возведения на арендованном земельном участке объекта капитального строительства - жилого дома общей площадью 37,4 кв. м, на который он зарегистрировал право собственности, а поэтому имеет преимущественное право заключить с администрацией договор аренды земельного участка в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Однако в рассматриваемом случае правовые основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора, как в соответствии с положениями гражданского и земельного законодательства, так и в силу условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, отсутствуют, и не были приведены истцом в обоснование своих исковых требований.

Условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № согласованы между сторонами, в том числе в части досрочного расторжения договора аренды. Какие-либо изменения в договор аренды земельного участка сторонами не вносились, предложение арендатора ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды отклонено арендодателем со ссылкой на действующие условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ
№. Доказательства, свидетельствующие о нарушении одной из сторон условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, которые могли бы повлечь расторжение договора, суду не представлены.

Выводы суда апелляционной инстанции об отмене решения суда первой инстанции в части возложения на Управление имущественных отношений администрации муниципального образования города-курорта Анапа обязанности заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка площадью 600 кв. м в соответствии с положениями подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска, судебная коллегия признает правильными, поскольку суд не вправе подменять компетенцию органа местного самоуправления в рассмотрении вопросов заключения договоров аренды земельных участков, находящих в государственной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Апелляционное определение данным требованиям не соответствует.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм процессуального права, приведшие к нарушению норм материального права, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 ноября 2024 года нельзя признать законным, оно подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 ноября 2024 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Краснодарский краевой суд.

Председательствующий М.А. Парасотченко

Судьи С.А. Губарева

Е.В. Макарова

Мотивированное определение в окончательной форме составлено 24 марта 2025 года.