ЧЕТВЁРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-6768/2025

№ дела суда 1-й инстанции 2-1271/2024

УИД 23RS0058-01-2024-000300-43

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Краснодар                                                                        13 марта 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Валиулина Р.Р.,

судей    Дурневой С.Н., Грымзиной Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО13, ФИО3, ФИО33, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО4, ФИО17, ФИО12, ФИО5, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО21, ФИО9, ФИО10 к обществу с ограниченной ответственностью «Лакокраска», администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, ФИО11 о прекращении прав аренды,

по кассационной жалобе ФИО1, ФИО2, ФИО13, ФИО3, ФИО12 на решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 31 мая 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 октября 2024 года.

Заслушав доклад судьи Валиулина Р.Р., судебная коллегия

установила:

Истцы обратились в суд с иском к ООО «Лакокраска», администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, ФИО11 о прекращении прав аренды.

В обоснование заявленных требований указано, что истцы являются собственниками ряда нежилых помещений в здании по адресу: <адрес>. Указанное здание состоит из 13 этажей и введено в эксплуатацию в 2020 г. Первоначально право собственности на все здание зарегистрировано за ООО «Лакокраска» на основании регистрационной записи № от 10 апреля 2020 г. Далее изолированные помещения были проданы, в том числе, истцам. Указывают, что между ООО «Лакокраска», ФИО11 и администрацией муниципального образования городской округ город-курорт Сочи заключен договор аренды земельного участка №4900011111 от 19 августа 2020 г., расположенного под указанным зданием. Истцы обратились в администрацию города Сочи с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с целью передачи части прав аренды собственникам помещений в здании, однако, был получен ответ, что для этого необходимо заключить соглашение о порядке пользования земельным участком со всеми собственниками помещений в здании. Истцы обратились к ООО «Лакокраска» с проектом соглашения, ответ на предложение не получен. Кроме того, истцами произведен расчет доли участия собственников в общем имуществе.

На основании изложенного, просили суд прекратить права аренды ООО «Лакокраска» на основании договора аренды земельного участка № от 19 августа 2020 г., зарегистрированного за № дата регистрации 05 ноября 2020 г. в размере 7,73665%; Управлению Росреестра по Краснодарскому краю Хостинского отдела г. Сочи зарегистрировать право аренды за истцами в размере доли в соответствии с площадью принадлежащих им жилых помещений, размер которых указан в иске; указать в решении, что оно является основанием для подписания с истцами договора аренды земельного участка со множественностью лиц для Администрации г. Сочи №4900011111 от 19 августа 2020 г. с размером участия в договоре аренды каждого из истцов равном доле владения в праве на здание с установлением штрафа в размере 2 000 рублей за каждый день просрочки; указать в решении, что оно является основанием для прекращения части прав ООО «Лакокраска» Управлением Росреестра по Краснодарскому краю Хостинского отдела г. Сочи (ул. Войкова, 45, Сочи, Краснодарский край, 354000) по договору аренды земельного участка №4900011111 от 19 августа 2020 г. в размере 7,7365%.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 31 мая 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 октября 2024 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ФИО1, ФИО2, ФИО13, ФИО3, ФИО12 просят отменить вступившие в законную силу решения судов нижестоящих инстанций, со ссылкой на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права. В обоснование требований кассационной жалобы выражают несогласие с выводом суда о необходимости обжалования отказа Департамента в заключении договора аренды (дополнительного соглашения к нему). Отмечают, что доли в праве собственности на здание у ООО «Лакокраска» и истцов являются практически равными.

Возражений на кассационную жалобу не поступило.

В судебном заседании представитель истца ФИО12 – ФИО25 кассационную жалобу поддержала.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом были извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились При этом информация о движении дела была размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Учитывая надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) рассмотреть жалобу в данном судебном заседании.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Вопреки доводам кассационной жалобы, судебные акты по разрешенному спору надлежащим образом мотивированы и содержат оценку всех доводов и доказательств, приводившихся сторонами.

Как установлено судами и следует из материалов дела, апартаментный комплекс «Светлана Парк» является нежилым зданием с кадастровым номером №, расположенным по адресу: Российская Федерация, <адрес>, и состоит из 13 этажей.

ФИО1, ФИО2, ФИО34 ФИО3, ФИО31, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО4, ФИО17, ФИО12, ФИО5, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО6, ФИО35., ФИО8, ФИО21, ФИО27, ФИО10 являются собственниками нежилых помещений и машино-мест в указанном здании, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Нежилое здание апартаментного комплекса «Светлана Парк» расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 4 448 кв.м, по адресу: <адрес> принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию городской округ город-курорт Сочи.

19 августа 2020 г. между муниципальным образованием городской округ город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО «Лакокраска» (арендатор 1), ФИО11 (арендатор 2) заключен договор № 4900011111 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о прекращении права аренды земельного участка ООО «Лакокраска» в размере 7,73665%, суд первой инстанции указал, что указанный истцами процент прекращения права с достоверной точностью исчислен быть не может, так как действующее законодательство не предусматривает возможность принадлежности права в долевом (пропорциональном) отношении, то есть право не может принадлежать лицу в части. Пропорционально (в долевом отношении) могут быть распределены лишь обязанности, связанные с содержание объекта права, которые можно исчислить фактически.

Судебная коллегия Краснодарского краевого суда с данными выводами суда первой инстанции согласилась, указав на то, что согласно сведениям ЕГРН, ООО «Лакокраска» наравне с истцами по делу является собственником нежилых помещений в нежилом здании с кадастровым номером №.

Как следует из договора аренды №4900011111 от 19 августа 2020 г., доля ООО «Лакокраска» в праве аренды не определена.

Кроме того, размер доли в правах каждого из собственников помещений в апартаментном комплексе «Светлана парк» на общее имущество, к которому в соответствии со ст.ст. 287.5, 287.6 ГК РФ относится, в том числе, и земельный участок под нежилым зданием, не установлен, соглашение о порядке пользования общим имуществом между собственниками помещений не достигнуто, в связи с чем законных оснований для удовлетворения исковых требований у районного суда не имелось.

Кассационный суд, находя обжалуемые судебные акты не подлежащими отмене, считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с данным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 Гражданского кодекса, 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Вопреки доводам кассационной жалобы о несогласии с выводом суда о необходимости обжалования отказа Департамента в заключении договора аренды (дополнительного соглашения к нему), таких выводов оспариваемые судебные акты не содержат.

Доводы кассаторов о равном размере долей истцов и ответчиков в праве собственности на помещения в здании, которое расположено на спорном земельном участке правового значения для разрешения настоящего спора не имеют, поскольку установление данного размера по смыслу положений статьи 39.20 Земельного кодекса РФ необходимо лишь для определения размера обязательств по договору аренды, в частности- размера арендной платы.

В указанной связи отсутствие расчета размера долей истцов в праве собственности на помещения, расположенные в нежилом здании по адресу: <адрес>, а также размера долей ООО «Лакокраска», равно, как и недостижение между истцами и ответчиками соглашения о порядке пользования общим имуществом не могли являться основанием к отказу в иске.

Вместе с тем, судебная коллегия находит правильным и в полной мере соответствующим нормам Гражданского кодекса РФ и установленным по делу обстоятельствам вывод суда первой инстанции о ненадлежащем способе защиты нарушенного права, избранном истцами, поскольку действующее законодательство не предусматривает возможность принадлежности права в долевом отношении, тогда, как истцы настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований о прекращении права аренды ООО «Лакокраска» в части.

Вместе с тем, с учетом положений статьи 445 ГК РФ истцы не лишены права обратиться в суд к надлежащему ответчику с требованием о понуждении заключить договор аренды.

Процессуальных нарушений, которые могли бы привести к отмене правильных по существу постановлений, судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Поскольку ни один из доводов кассационной жалобы не свидетельствует о наличии обстоятельств, предусмотренных в статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационный суд не находит оснований для ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 31 мая 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 октября 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

    Председательствующий                                              Р.Р. Валиулин

    Судьи                                                 С.Н. Дурнева

        Е.В. Грымзина

           определение в окончательной форме изготовлено 18.03.2025 г.