ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУДОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-7521/2025

(в суде 1-й инстанции № 2-1874/2024)

УИД 30RS0003-01-2023-001424-74

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

    г. Краснодар           13 марта 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Губаревой С.А.,

судей Макаровой Е.В., Бетрозовой Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дрозд А.В. к Иванову Р.Р., Жулиной Н.В., Ереминой Л.П., Карееву А.В. о признании договоров купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом ничтожными сделками, прекращении государственной регистрации права, применении последствий недействительности сделок и по встречному иску Иванова Р.Р. к Дрозд А.В., Жулиной Н.В., Ереминой Л.П., Карееву А.В. о признании добросовестным приобретателем,

по кассационной жалобе Дрозд А.В. на решение Советского районного суда города Астрахани от 3 июня 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 30 октября 2024 года.

Заслушав доклад судьи Губаревой С.А., выслушав объяснения представителя Дрозд А.В.- Алиева М.А., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя Иванова Р.Р.- Авличевой Н.В., представителя Кареева А.В., Жулиной Н.В., Гикаева П.Ю.- Платон Г.А., просивших жалобу оставить без удовлетворения, судебная коллегия

у с т а но в и л а:

Дрозд А.В. обратилась в суд с иском к Иванову Р.Р., Жулиной Н.В., Ереминой Л.П. и Карееву А.В., в котором с учетом уточнения заявленных требований просила признать договоры купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по <адрес>, заключенные 24 мая 2019 года между Ереминой Л.П. и Жулиной Н.В., 26 ноября 2021 года между Жулиной Н.В. и Кареевым А.В. и 3 мая 2022 года между Кареевым А.В. и Ивановым Р.Р. ничтожными, прекратить государственную регистрацию права на указанные земельный участок и жилой дом за последним покупателем Ивановым Р.Р. и применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив земельный участок с жилым домом в собственность Ереминой Л.П., либо взыскать с надлежащего ответчика действительную рыночную стоимость жилого дома и земельного участка.

Заявленные требования мотивированы тем, что в период брака с                    Дрозд И.В. они совместными усилиями реконструировали принадлежащий ей до брака жилой дом площадью 32,4 кв м, находящийся на земельном участке площадью 607 кв.м по <адрес>. Право собственности на реконструированный жилой дом площадью 200 кв.м с нежилыми помещениями, не зарегистрировали, их семейные отношения находились на грани расторжения брака. В целях сохранения имущества за собой она подарила земельный участок с жилым домом своей матери Ереминой Л.П., указанная сделка носила формальный характер, однако впоследствии ей стало известно, что бывший супруг Дрозд И.В. убедил ее мать Еремину Л.П. совершить фиктивную сделку по купле-продаже данного имущества с Жулиной Н.В., сообщив, что сделка фактически является залогом недвижимого имущества в целях получения финансовых средств на строительство жилого дома, в свою очередь Жулина Н.В. поставила жилой дом в измененной площади -                      254, 8 кв.м на кадастровый учет, зарегистрировав на себя право собственности на реконструированный индивидуальный жилой дом общей площадью 254,8 кв м в декларативном порядке, а затем продала дом              Карееву Р.Р., который уже продал его Иванову Р.Р.

Иванов Р.Р. обратился в суд со встречным иском к Дрозд А.В., в котором просил признать его добросовестным приобретателем объектов недвижимости: земельного участка площадью 607 кв.м с кадастровым номером № и жилого дома площадью 254,8 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по <адрес>, так как приобрел жилой дом и земельный участок у Кареева А.В. на законных основаниях, уплатив за них               3 950 000 руб., договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, цена объектов соответствовала их рыночной стоимости, с момента заключения договора купли-продажи он добросовестно владеет данным имуществом, вместе с семьей проживает и зарегистрирован в указанном жилом доме, осуществил газификацию объекта, произвел дорогостоящий ремонт на сумму 11 795 365, 96 руб. Одновременно                Иванов Р.Р. просил суд применить последствия истечения срока исковой давности по заявленным Дрозд А.В. требованиям.

Решением Советского районного суда города Астрахани от 3 июня 2024 года в удовлетворении иска Дрозд А.В. отказано, встречные исковые требования Иванова Р.Р. о признании его добросовестным приобретателем удовлетворены, он признан добросовестным приобретателем объектов недвижимости: земельного участка площадью 607 кв.м с кадастровым номером № и жилого дома площадью 254,8 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по <адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 30 октября 2024 года решение Советского районного суда города Астрахани от 3 июня 2024 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Дрозд А.В. просит об отмене решения Советского районного суда города Астрахани от 3 июня 2024 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 30 октября 2024 года, ссылаясь на то, что суды не учли, что после совершения сделки по дарению земельного участка с жилым домом Ереминой Л.П. она за счет личных вложений осуществила реконструкцию жилого дома, что значительно увеличило стоимость объекта; никто из собственников жилого дома разрешение на строительство (реконструкцию) жилого дома не получал; жилой дом является самовольной постройкой, а значит, не мог являться объектом гражданских прав; основания для признания Иванова Р.Р. добросовестным приобретателем отсутствовали.

В судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, участвующие в деле, кроме представителей Дрозд А.В., Иванова Р.Р., Кареева А.В., Жулиной Н.В., Гикаева П.Ю., не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о движении дела размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции, судебная коллегия сочла возможным на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Судом установлено и следует из материалов дела, что решением Советского районного суда города Астрахани от 21 июня 2011 года за              Дрозд А.В. в порядке наследования по завещанию после смерти                 Карташевой Н.В. признано право собственности на земельный участок общей площадью 607 кв м и жилой дом площадью 32,4 кв м, расположенные по адресу: <адрес>.

12 октября 2017 года Дрозд А.В. заключила со своей матерью Ереминой Л.П. договор дарения, согласно которому подарила Ереминой Л.П. земельный участок общей площадью 607 кв м с кадастровым номером № и жилой дом площадью 32,4 кв м с кадастровым номером №, находящиеся по <адрес>.

20 октября 2017 года в установленном законом порядке произведена государственная регистрация договора дарения и перехода права собственности.

24 мая 2019 года между Ереминой Л.П. и Жулиной Н.В. заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 32,4 кв м и земельного участка площадью 607 кв м по <адрес>, согласно которому Ереминой Л.П. за приобретаемые объекты недвижимости получены от Жулиной Н.В. денежные средства в сумме 2 650 000 руб.

30 мая 2019 года Управлением Россреестра по Астраханской области по инициативе заявителя Жулиной Н.В. приостановлена государственная регистрация прав на объекты недвижимости в связи с их арестом по причине имевшейся у Ереминой Л.П. задолженности по кредитным договорам.

18 августа 2020 года согласно заявлениям Жулиной Н.В. акционерным обществом «<данные изъяты>» со вклада Жулиной Н.В. в счет погашения задолженности Ереминой Л.П. по кредитным договорам №№ № от 30 июля 2014 года, 5 июня 2014 года переведены денежные средства в размере 207 630, 20 руб. и                199 728, 64 руб.

В связи с погашением задолженности Ереминой Л.П. перед акционерным обществом «<данные изъяты>» арест с имущества Ереминой Л.П. определением Кировского районного суда города Астрахани от 30 сентября 2020 года снят.

18 августа 2021 года Жулина Н.В. поставила на государственный кадастровый учет жилой дом общей площадью 254,8 кв м, расположенный по адресу: <адрес>.

26 ноября 2021 года Жулина Н.В. заключила с Кареевым А.В. договор купли-продажи жилого дома общей площадью 254,8 кв м с кадастровым номером № и земельного участка площадью 607 кв м с кадастровым номером №, расположенных по <адрес>.

3 мая 2022 года между Кареевым А.С. и Ивановым Р.Р. заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимости, они приобретены Ивановым Р.Р. за 3 950 000 руб., из них: стоимость жилого дома 3 450 000 руб., стоимость земельного участка 500 000 руб.

Дрозд А.В., заявляя о формальном характере совершенной ею сделки по дарению жилого дома с земельным участком своей матери Ереминой Л.П., и о последующей продаже Ереминой Л.П. под влиянием обмана со стороны Дрозд И.В. дома с земельным участком Жулиной Н.В., полагая, что все сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка, начиная от продажи их Жулиной Н.В. не соответствуют закону и являются недействительными, обратилась за судебной защитой.

В свою очередь последний покупатель жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>, - Иванов Р.Р., ссылаясь на действительность совершенной сделки по покупке объектов недвижимости у Кареева А.В., а также на то, что согласно техническому заключению № 56, жилой дом на момент покупки не был пригоден для проживания и с момента покупки в нем произведены неотделимые улучшения (ремонт), повысилась стоимость объекта недвижимости, а сумма произведенных улучшений составляет                                          11 795 373 руб., обратился в суд со встречным иском, в котором просил признать его добросовестным приобретателем указанных объектов недвижимости.

В целях установления юридически значимых обстоятельств дела судом первой инстанции назначена комплексная оценочная, судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований «<данные изъяты>».

Согласно заключению судебной экспертизы от 12 февраля 2024 года № 130-23, рыночная стоимость объекта исследования - домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на момент проведения судебной экспертизы составляет 11 979 713 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером № - 10 013 640 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № -                  1 966 073 руб. Рыночная стоимость домовладения по <адрес> по состоянию на 24 мая 2019 года, находившегося без внутренней отделки и газификации, составляла 3 679 330 руб.: жилого дома - 2 785 219 руб., земельного участка -                     1 966 073 руб.

Установить время начала эксплуатации объекта капитального строительства - жилого дома с кадастровым номером № не представилось возможным.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, в том числе проведенные по делу исследования, пришел к выводу об отсутствии у Дрозд А.В. права на оспаривание договоров купли-продажи, заключенных 24 мая 2019 года между Ереминой Л.П. и Жулиной Н.В., 26 ноября 2021 года между       Жулиной Н.В. и Кареевым А.В. и 3 мая 2022 года между Кареевым А.В. и Ивановым Р.Р., так как она не является стороной указанных сделок, наличие у неё охраняемого законом интереса, защита которого будет обеспечена в результате применения последствий недействительности оспариваемых сделок с возвратом сторон в первоначальное положение, не доказано, последний покупатель объектов недвижимости Иванов Р.Р. является добросовестным их приобретателем, сделка по купле-продаже жилого дома и земельного участка исполнена, после совершения сделки жилой дом приведен в пригодное для проживания состояние, а потому, в удовлетворении иска Дрозд А.В. об оспаривании сделок отказал, встречные исковые требования Иванова Р.Р. о признании его добросовестным приобретателем удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием согласился.

Проверяя законность и обоснованность состоявшихся по делу судебных постановлений по доводам кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции с выводами судов нижестоящих судебных инстанций также соглашается.

Суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой (не ничтожной), если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ничтожной будет являться сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 2 статьи 168 того же кодекса).

Однако таких обстоятельств по делу не установлено.

Исходя из указанных законоположений в их системном единстве применительно к заявленному Дрозд А.В. спору, сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>, совершенные 24 мая 2019 года между матерью Дрозд А.В. - Ереминой Л.П. и Жулиной Н.В.,                   26 ноября 2021 года между Жулиной Н.В. и Кареевым А.В. и 3 мая 2022 года между Кареевым А.В. и Ивановым Р.Р., являются оспоримыми.

При этом добросовестность участников этих сделок и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

По настоящему делу каких-либо сведений, свидетельствующих о порочности воли сторон по договорам купли-продажи жилого дома и земельного участка Ереминой Л.П. и Жулиной Н.В., Жулиной Н.В. и         Кареева А.В., Кареева А.В. и Иванова Р.Р., не установлено.

Сделки совершены при согласии всех ее участников на их совершение и согласовании ими их условий, так как иного при заключении сделок материалами дела не установлено.

Оснований полагать, что кто-либо из участников сделок действовал при их совершении недобросовестно не имеется. Обстоятельств, указывающих недобросовестность обеих сторон участников сделок при их совершении, доказанность которой обязательна при признании сделок недействительными, не установлено.

Сделки исполнены сторонами в полном объеме, в установленном законом порядке органами регистрации прав произведена государственная регистрация прав по указанным сделкам.

Следовательно, в рассматриваемом случае оснований полагать, что при совершении сделок обе стороны: Еремина Л.П. и Жулина Н.В., Жулина Н.В. и Кареев А.В., Кареев А.В. и Иванов Р.Р. действовали недобросовестно и не имели намерения совершить сделку в действительности, не имеется.

Из разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо, а исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может быть удовлетворён, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путём применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Дрозд А.В. стороной ни одной из оспариваемых ею сделок не является, ее право собственности в отношении жилого дома и земельного участка по <адрес> прекращено при дарении 12 октября 2017 года указанных объектов недвижимости Ереминой Л.П.

Данная сделка сторонами не оспорена, недействительной не признана, следовательно, права Дрозд А.В. при заключении 24 мая 2019 года между Ереминой Л.П. и Жулиной Н.В., а также при заключении Жулиной Н.В. 26 ноября 2021 года с Кареевым А.В., заключении Кареевым А.В. 3 мая 2022 года с Ивановым Р.Р. договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка, стороной которых она не является, не нарушены.

Что касается довода кассационной жалобы об отсутствии оснований для признания последнего покупателя объектов недвижимости их добросовестным приобретателем, то они основаны на неверном толковании закона и противоречат установленным по делу обстоятельствам, которыми доказана действительность совершенной Ивановым Р.Р. сделки по покупке недвижимости.

Сам по себе тот факт, что после дарения Дрозд А.В. жилого дома своей матери Ереминой Л.П. его основные характеристики, включая площадь, изменились и жилой дом площадью 254, 8 кв м поставлен на кадастровый учет Жулиной Н.В., затем продан Карееву А.В., а им - Иванову Р.Р., при этом разрешение на строительство (реконструкцию) жилого дома в уполномоченном органе не выдавалось, о недействительности совершенных в отношении данного объекта недвижимости сделок не свидетельствует.

Согласно части 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 данного федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном указанной частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Из положений части 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, части 5 статьи 16 Федерального закона                     от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой. До 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Таким образом, Жулина Н.В., зарегистрировав в указанном выше порядке право собственности на жилой дом площадью 254. 8 кв м, имела право распорядиться им по своему усмотрению, в том числе продать Карееву А.В., а он - Иванову Р.Р.

Доводы кассационной жалобы в своей совокупности не содержат оснований к отмене обжалуемых судебных постановлений, поскольку не опровергают выводов судов и не свидетельствуют о допущенной судебной ошибке с позиции правильного применения норм процессуального и материального права, а потому отклоняются как несостоятельные.

Выводы судов обеих инстанций согласуются с установленными обстоятельствами дела, характером возникших правоотношений и примененными нормами материального права, регулирующих спор, с соблюдением положений процессуального закона.

Производство в суде кассационной инстанции предназначено для проверки законности вступивших в законную силу судебных постановлений, установления правильности применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судебными инстанциями в ходе предшествующего рассмотрения дела. Правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права определяется кассационным судом общей юрисдикции исходя из оснований для отмены или изменения судебных постановлений, установленных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (пункты 1, 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции»).

Нарушений норм материального либо процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов, при рассмотрении настоящего дела судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Советского районного суда города Астрахани от 3 июня 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 30 октября 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу Дрозд А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Определение в окончательной форме составлено 24 марта 2025 года.