ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

дело № 8а-9710/2025 (88а-11730/2025)

номер дела суда 1-й инстанции № 3а-516/2024

УИД № 23OS0000-01-2024-000512-81

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                                                            21 мая 2025 года

Судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Раптановой М.А.,

судей Аняновой О.П., Мальмановой Э.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 6 ноября 2024 года и апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 января 2025 года по административному делу по административному исковому заявлению ООО «Кавказ Дом» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

               Заслушав доклад судьи Раптановой М.А., судебная коллегия

установила:

ООО «Кавказ Дом» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 62 301 000 рублей.

В обоснование требований административный истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает его права, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых платежей в завышенном размере.

Решением Краснодарского краевого суда от 6 ноября 2024 года, заявленные требования удовлетворены частично с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 158 357 000 рублей; датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка определено 27 апреля 2024 года.     Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 января 2025 года решение Краснодарского краевого суда от 6 ноября 2024 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба департамента имущественных отношений Краснодарского края – без удовлетворения.

В кассационной жалобе, поступившей в суд первой инстанции 25 марта 2025 года, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края просит судебные акты отменить как вынесенные с нарушением норм процессуального закона, повлиявшим на результат рассмотрения дела, и просит принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административных исковых требований отказать. Податель жалобы указывает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Обращает внимание, что заключение эксперта, положенное в основу вывода суда о величине рыночной стоимости земельного участка, выполнено с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Обращает внимание, что выбранные в качестве объектов-аналогов объекты сравнения не сопоставимы по местоположению; эксперт в расчете не учел существенный ценообразующий фактор – целевое использование; отсутствие корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации для объекта-аналога № 1 необоснованно.

Определением судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 4 апреля 2025 года кассационная жалоба принята к производству Четвертого кассационного суда общей юрисдикции и передана для рассмотрения в судебном заседании.

На кассационную жалобу ООО «Кавказ Дом» поданы письменные возражения, в которых содержится просьба об оставлении судебных актов без изменения, кассационной жалобы – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились, связи с чем судебная коллегия на основании части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определила рассмотреть дело в их отсутствие.

В силу части 2 статьи 329 КАС РФ при рассмотрении административного дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими административное дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции в силу части 2 статьи 328 КАС РФ являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Безусловные основания для отмены судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции определены в части 1 статьи 310 КАС РФ.

Заслушав доклад судьи, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами нижестоящих инстанций при рассмотрении дела не допущены нарушения, которые являются основанием для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов административного дела и установлено судами, ООО «Кавказ Дом» является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 18542 +/- 47,66 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений, объектов сбыта и складских помещений, расположенного по адресу: <адрес> (далее - земельный участок).

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года актом государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация БТИ» об определении кадастровой стоимости от 14 сентября 2023 года № АОКС23/2023/002293 в размере 177 870 810 рублей 12 коп.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке от 18 апреля 2024 года № 3/12/04/24, выполненный оценщиком ООО «Флагман» (далее - отчет об оценке) Донсковым И.А., из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составляет 62 301 000 рублей.             В целях установления соответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта оценки судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Краснодарский центр оценки недвижимости».

Согласно заключению эксперта ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» Макарова Е.А. от 10 октября 2024 года № КС-516/2024 отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составляет 158 357 000 рублей.

    Разрешая заявленные требования и устанавливая размер кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости на основании экспертного заключения эксперта ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости», суд первой инстанции и согласившийся с ним суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заключение эксперта от 10 октября 2024 года № КС-516/2024 соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, справочной аналитики.

Оснований не согласиться с полнотой, достаточностью и достоверностью установленных судами нижестоящих инстанций обстоятельств, их судебной оценкой, законностью выводов у судебной коллегии кассационного суда не имеется.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что заключение эксперта соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования с указанием на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в них суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Судами учтено, что экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположение, количественные и качественные характеристики, установлен сегмент рынка, проведен его анализ, выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по индивидуальным характеристикам с объектами исследования. В расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, при необходимости проведены соответствующие корректировки, величина которых должным образом мотивирована и подтверждена.

Оснований для признания заключения эксперта недопустимым доказательством не установлено.

Доводы кассационной жалобы о том, что выбранные в качестве объектов-аналогов объекты сравнения не сопоставимы по местоположению; что эксперт в расчете не учел такой ценообразующий фактор как целевое использование земельного участка, а также не ввел для объекта-аналога № 1 корректирующий коэффициент на инженерные коммуникации являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку в судебном акте с приведением соответствующих мотивов их необоснованности, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не усматривает.

Так, судом апелляционной инстанции отмечено, что различие использованных в расчетах объектов-аналогов и объекта исследования по местоположению в разных районах г. Краснодара (микрорайон Дубинка, Прикубанский район, микрорайон Табачная фабрика, Центральный округ) экспертом урегулировано посредством введения соответствующего поправочного коэффициента. Итоговые результаты исследования в части анализа стоимости объектов-аналогов с учетом введения корректировок на местоположение приведены на страницах 64-65 экспертного заключения.

Вопреки утверждению заявителя кассационной жалобы использованный экспертом в расчетах объект-аналог № 3 сопоставим с объектом экспертизы по функциональному назначению - коммерческое использование, что исключало необходимость применения к нему корректировки на различие по данному ценообразующему фактору. Указанное следует из объявления о продаже объекта-аналога № 3 (стр. 68 экспертного заключения), согласно которому земельный участок можно использовать в коммерческой деятельности или застройку.

Суд апелляционной инстанции также признал обоснованным отказ эксперта от использования в расчетах корректировки на инженерные коммуникации для объектов-аналогов, в том числе для объекта-аналога № 1, аргументируя свой вывод тем, что наличие коммуникаций и их характеристики связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых в силу требований пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка. Использованные в расчете объекты-аналоги расположены в черте населенного пункта и имеют одинаковую возможность подключения к инженерным коммуникациям.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта при проведении судебной экспертизы, а также установленную стоимость спорного земельного участка сторонами представлено не было, в связи с чем суд апелляционной инстанции правомерно согласился с выводом суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка на основании экспертного заключения ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости».

Приведенные в кассационной жалобе доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки о незаконности обжалуемых судебных актов не свидетельствуют. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

В целом, доводы кассационной жалобы аналогичны доводам апелляционной жалобы, которым суд апелляционной инстанции дал надлежащую оценку, оснований не согласиться с которой у суда кассационной инстанции не имеется.

Несогласие кассатора с оценкой судами первой и апелляционной инстанций доказательств по делу, в частности, с заключением судебной оценочной экспертизы, не является основанием для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Доводы кассационной жалобы не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения административного дела, нарушения норм материального и процессуального прав не установлено, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 6 ноября 2024 года и апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 января 2025 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, установленный частью 2 статьи 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 4 июня 2025 года.

    Председательствующий     Раптанова М.А.

Судьи:                                   Анянова О.П.

                                       Мальманова Э.К.