ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело №

№ дела суда 1-й инстанции 2-536/2024

УИД 23RS0032-01-2024-000890-39

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Краснодар     21 мая 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Миллер М.В.,

судей Анашкиной И.А., Грибанова Ю.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шестакова Андрея Сергеевича к Серебрякову Георгию Александровичу о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, признании права собственности, встречному исковому заявлению Серебрякова Георгия Александровича к Шестакову Андрею Сергеевичу о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры,

по кассационной жалобе Шестакова Андрея Сергеевича на решение Ленинского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 6 ноября 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 февраля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Миллер М.В., возражения по доводам жалобы представителя Серебрякова Г.А. по ордеру адвоката Загоровской Л.И., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Мкртычян К.М. по доверенности Исаакяна А.Р., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО8 обратился в суд с исковым заявлением к Серебрякову Г.А., в котором просил признать заключенным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 63,40 кв.м, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с условием о предварительной оплате между Серебряковым Г.А., действующим в качестве продавца, и Шестаковым А.С., действующим в качестве покупателя, по цене 3500000 рублей; признать право собственности на квартиру с кадастровым номером № общей площадью 63,40 кв.м, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, за Шестаковым А.С., указав, что решение суда является основанием для управления Росреестра по <адрес> для регистрации перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером №; обязать Серебрякова Г.А. исполнить обязательства по передаче квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 63,40 кв.м, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, и истребовать указанный объект недвижимости из владения. Серебрякова Г.А., обязав его передать ключи от указанной квартиры покупателю Шестакову А.С.

Серебряков Г.А. обратился в суд со встречным иском к Шестакову А.С., в котором просил признать недействительным предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры общей площадью 63,40 кв. м, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 23:47:0202001:3, и применить последствия недействительности сделки.

Решением Ленинского районного суда <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Шестакова А.С. отказано, встречные исковые требования Серебрякова Г.А. удовлетворены. Суд признал недействительным предварительный договор купли-продажи, квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 63,40 кв. м, кадастровый №, по адресу: <адрес>, заключенный между Серебряковым Г.А. и Шестаковым А.С.; применил последствия недействительности сделки, взыскал с Серебрякова Г.А. в пользу Шестакова А.С. денежные средства в размере 300000 рублей, уплаченные по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба Шестакова А.С. – без удовлетворения.

В кассационной жалобе Шестаков А.С. просит отменить решение Ленинского районного суда <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ ввиду существенного нарушения судами норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указано, что спорная квартира была приобретена Серебряковым Г.А. на основании договора на передачу в собственность жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ, в этот же день между сторонами заключен спорный договор купли-продажи. Отсутствие государственной регистрации (юридического акта признания возникшего права) не умаляет права Серебрякова Г.А. на заключение предварительного договора купли-продажи (т.е. договора о намерениях) в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости. При этом, как разъяснил Верховный суд РФ, параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем, в связи с чем отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество (предмет договора) само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Кроме того, спорный договор следует квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, в связи с чем, он не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Помимо этого, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.

От Серебрякова Г.А. и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7 поступили письменные возражения по доводам жалобы.

В судебное заседание суда кассационной инстанции явились представитель Серебрякова Г.А. по ордеру ФИО6, представитель ФИО7 по доверенности ФИО9

Иные участники процесса в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса РФ и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ извещены надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции посредством Почты России.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Принимая во внимание, что отложение судебного заседания является правом суда, а не его обязанностью, в суде кассационной инстанции не устанавливаются обстоятельства дела и не исследуются доказательства, а проверяется правильность применения норм права, явка в суд кассационной инстанции не является обязательной, позиции участвующих в деле лиц полно и подробно изложены в материалах дела, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отложения судебного заседания.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судами установлено и подтверждается материалами гражданского дела: согласно выписке из реестра муниципальной собственности от 18 декабря 2023 года спорная <адрес> по адресу: <адрес>, площадью 63,4 кв.м, находилась в муниципальной собственности МО <адрес>.

На основании договора на передачу в собственность жилого помещения (квартиры) от 27 июня 2024 года, заключенного между администрацией МО <адрес> и Серебряковым Г.А., вышеуказанная квартира передана в личную собственность Серебрякова Г.А. бесплатно. Согласно пункту 2 договора на передачу в собственность жилого помещения (квартиры) от 27 июня 2024 года Серебряков Г.А. приобретает право собственности (владения, пользования и распоряжения) на жилое помещение (квартиру) с момента регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН от 22 июля 2024 года право собственности Серебрякова Г.А. на спорную <адрес> по адресу: <адрес>, площадью 63,4 кв. м, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

27 июня 2024 года между Серебряковым Г.А. (продавец), и Шестаковым А.С. (покупатель) был заключён договор купли-продажи квартиры, поименованный как предварительный, в соответствии с пунктом 1 которого, продавец обязуется передать в собственность покупателя, на условиях, указанных в настоящем договоре, принадлежащую на праве собственности квартиру, площадью 63,4 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. Согласно пункту 2.1 договора от 27 июня 2024 года стороны оценивают указанную квартиру в 3500000 рублей. В соответствии с пунктом 2.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ расчет между сторонами произведен частично до подписания договора, продавец получил от покупателя 300000 рублей. Стороны подтверждают факт передачи денег в размере, указанном в настоящем договоре. Передача указанной в настоящем договоре суммы подтверждается распиской. Согласно пункту 2.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец заверяет, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой. Квартира правами третьих лиц не обременена (пункт 3.1 договора).

23 июля 2024 года между Серебряковым Г.А. и Мкртчян К.М. заключен договор купли-продажи, по условиям которого Серебряков Г.А. продал, а Мкртчян К.М. купила <адрес>, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Стоимость объекта недвижимости составляет 4010000 рублей (пункт 2.1 договора). Окончательный расчет будет произведен в следующем порядке: сумма в размере 179616 рублей 22 копейки будет оплачена в качестве первоначального взноса за счет собственных средств покупателя в момент заключения договора купли-продажи, сумма в размере 630380 рублей 78 копеек будет оплачена в качестве первоначального взноса за счет средств материнского (семейного) капитала в течение 40 дней с момента подачи документов в ПФ РФ по реквизитам Серебрякова Г.А. после регистрации перехода права собственности на имя покупателя. Сумма в размере 3200000 рублей будет оплачена за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Мкртчян К.М. в соответствии с кредитным договором № от 23 июля 2024 года.

Разрешая настоящий спор, руководствуясь положениями статей 1, 8, 131, 166, 167, 168, 209, 217, 223, 420, 429, 432 ГК РФ, статей 1, 14 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», статей 1, 2, 7, 11 Закона РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», разъяснениями, изложенными в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», суд первой инстанции пришел к выводу, что предусмотренное законом право владеть, пользоваться и распоряжаться спорной квартирой по своему усмотрению у Серебрякова Г.А. возникло 8 июля 2024 года, а именно с момента регистрации договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в связи с чем на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от 27 июня 2024 года Серебряков Г.А. не являлся собственником спорного объекта недвижимости и не мог вступать в правоотношения, обязывающие его распорядиться квартирой (продать) в будущем в силу отсутствия у него законных оснований к этому. На основании изложенного суд первой инстанции не усмотрел оснований для понуждения Серебрякова Г.А. к заключению основного договора купли-продажи на основании предварительного договора купли-продажи от 27 июня 2024 года и отказал в удовлетворении исковых требований ФИО8

Суд первой инстанции отметил, что на основании принципа свободы договора, закрепленного статьей 1 ГК РФ, Серебряков Г.А. не может быть принужден к совершению сделки, связанной с отчуждением принадлежащего ему на праве собственности имущества, поскольку у него отсутствует добровольное волеизъявление на заключение основного договора на условиях, определенных в предварительном договоре купли-продажи от 27 июня 2024 года, так как условия предварительного договора купли-продажи и его законность Серебряков Г.А. обжалует в судебном порядке. При этом суд отклонил ссылки ФИО8 на то, что стороны могли заключить предварительный договор купли-продажи в отношении вещи, которая станет собственностью продавца в будущем, указав, что соответствующие положения закона распространяются на правоотношения по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, при этом спорная квартира таким объектом недвижимости не является, а особенности передачи недвижимости из муниципальной собственности в личную и порядок возникновения права собственности регулируются Законом РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ». Рассматривая встречные исковые требований Серебрякова Г.А. о признании вышеуказанного договора купли-продажи недействительным и удовлетворяя их, суд первой инстанции исходил из того, что изначально данный договор был заключен с нарушением норм действующего законодательства по вышеперечисленным причинам. Применяя последствия недействительности сделки, суд исходил из доказанности передачи Шестаковым А.С. Серебрякову Г.А. 300000 рублей в день подписания договора, в связи с чем, постановил взыскать их с Серебрякова Г.А. в пользу Шестакова А.С.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что они основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что судебные постановления судов нижестоящих инстанций приняты с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 4 статьи 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 «О судебном решении» содержатся обязательные для применения всеми судами общей юрисдикции разъяснения о том, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Аналогичные требования распространяются и на судебное постановление суда апелляционной инстанции.

Из содержания статьи 55 ГПК РФ следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" разъяснено, что статья 12 ГПК РФ предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом. Если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

Таким образом, суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

При вынесении судами нижестоящих инстанций обжалуемых судебных постановлений указанные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ соблюдены не были.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

На основании пункта 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пунктов 2, 3 статьи 455 ГК РФ, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 1 статьи 485, пункты 1, 2 статьи 486, пункты 1-3 статьи 487 ГК РФ).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Аналогичные разъяснениями даны в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в котором также указано, что споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" также разъяснено, что соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи) (пункт 1).

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ) (пункт 2).

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (пункт 5).

Суды нижестоящих инстанций не дали надлежащей оценки доводам истца Шестакова А.С., что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры, хотя и поименован как предварительный, фактически является основным договором купли-продажи с условием о рассрочке платежа при соблюдении всех существенных условий, в связи с чем, он просил признать заключенным договор купли-продажи квартиры от 27.06.2024, а также заявил требования о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенную по договора квартиру (т. 1 л.д. 5).

При этом истец ФИО8 указывал и судами установлено, что в заключенном договоре индивидуализирован предмет договора – квартира с кадастровым номером № общей площадью 63,40 кв. м, расположенная по адресу: Российская Федерация, <адрес> (пункт 1.1); ее стоимость - 3500000 рублей (пункт 2.1); при его заключении покупателем продавцу частично оплачивается цена за недвижимое имущество – 300000 рублей (пункт 2.3); а также указаны иные существенные условия основного договора купли-продажи (т. 1 л.д. 7-9). Как установлено судами прямо следует из содержания договора, расписки (т. 1 л.д. 10) и не опровергнуто Серебряковым Г.А., обязанность покупателя по оплате стоимости квартиры в указанном выше размере исполнена покупателем. Относительно предмета договора, как следует из позиций Шестакова А.С., Серебрякова Г.А. и на что указывал свидетель ФИО10 (мать Серебрякова Г.А.), сторонам было известно, что на момент заключения договора право собственности на квартиру не было зарегистрировано, при этом она уже была приватизирована ответчиком (договор приватизации заключен 27.06.2024).

При рассмотрении настоящего дела судам независимо от наименования договора, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, следовало установить его действительное содержание, и, с учетом вышеизложенных норм закона и разъяснений Высших Судов РФ по их применению, сделать мотивированные выводы о том, является ли спорный договор предварительным договором купли-продажи квартиры либо сторонами заключен основной договор купли продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, после чего разрешить заявленные исковые требования.

Указанные выше обстоятельства, имеющие юридическое значение для правильного разрешения спора, и представленные доказательства, несмотря на то, что ФИО8 на них ссылался при рассмотрении дела, соответственно, не вошли в предмет доказывания и правовой оценки со стороны судебных инстанций по правилам, установленным статьями 67 и 71 ГПК РФ, не получили.

Как справедливо указывает податель жалобы, параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), в связи с чем, отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Соответствующие разъяснения даны в пункте 1 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Выводы суда о необоснованности требований ФИО8 о признании заключенным основного договора купли-продажи квартиры от 27.06.2024 и о наличии оснований для удовлетворения требований Серебрякова Г.А. о признании заключенного договора недействительным сделаны без установления вышеуказанных обстоятельств и без учета вышеприведенных норм права в совокупности с разъяснениями Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.

Суд кассационной инстанции находит несостоятельными выводы судов нижестоящих инстанций об отсутствии у Серебрякова Г.А. добровольного волеизъявления на заключение основного договора купли-продажи на условиях, определенных в «предварительном» договоре от 27 июня 2024 года, поскольку в нарушение положений пункта 2 части 4 статьи 198, пункта 5 части 2 статьи 329 ГПК РФ данный вывод не основан на каких-либо доказательствах. Напротив, при заявлении встречного иска, а также в ходе судебного разбирательства Серебряков Г.А. не оспаривал обстоятельства заключения договора купли-продажи квартиры от 27 июня 2025 года, наличия у него намерения на продажу спорной квартиры Шестакову А.С. и указывал, что изменения в его поведении были обусловлены тем, что после заключения договора он решил продать квартиру по большей цене иному лицу (ФИО7) (т. 1 л.д. 183-186).

При этом суд кассационной инстанции также считает необходимым обратить внимание на то, что в силу статьи 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств", следует, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 ГК РФ). Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника. По смыслу статьи 398 ГК РФ при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 7 статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В настоящем случае, как следует из пояснений сторон и установленных обстоятельств дела, ФИО10 в отношении одного и того же объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером № общей площадью 63,40 кв.м, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, были заключены договор купли-продажи (поименованный, как предварительный) от 27 июня 2024 года с ФИО8 и ФИО7 (договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ).

В данном случае при разрешении требования Шестакова А.С. о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, судам надлежало установить юридически значимое обстоятельство - кому из конкурирующих между собой кредиторов (покупателей) принадлежит право на спорную квартиру, и руководствоваться положениями статьи 398 ГК РФ с учетом вышеприведенных актов ее толкования, в частности установить, в пользу кого из кредиторов обязательство по передаче ему квартиры возникло раньше; передано ли спорное имущество во владение и пользование кому-либо из покупателей, поскольку такая передача исключает возможность передачи квартиры другому покупателю.

Поскольку в настоящем деле судами нижестоящих инстанций были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела, без устранения которых невозможна защита законных прав и интересов заявителя, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить решение Ленинского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 6 ноября 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 февраля 2025 года с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленным обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 6 ноября 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 февраля 2025 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Настоящее определение может быть обжаловано в судебную коллегию Верховного Суда РФ в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное определение суда кассационной инстанции изготовлено 3 июня 2025 года.

Председательствующий     М.В. Миллер

Судьи     И.А.     Анашкина    

    Ю.Ю. Грибанов