ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-13046/2025

№ дела суда 1-й инстанции 2-1305/2024

УИД 23RS0054-01-2024-001864-25

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Краснодар     21 мая 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Миллер М.В.,

судей Анашкиной И.А., Грибанова Ю.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района к Бергу Олегу Викторовичу о признании договора не заключенным,

по кассационной жалобе Берга Олега Викторовича на решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 14 октября 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2025 года.

Заслушав доклад судьи Миллер М.В., возражения по доводам жалобы представителя администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района по доверенности Быховской А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района (далее – администрация) обратилась в суд с иском к Бергу О.В., в котором просила признать незаключенным договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с кадастровым номером №, общей площадью 1900 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для размещения индивидуального жилого дома; обязать Берга О.В. в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить земли неразграниченной государственной собственности (ранее земельный участок с кадастровым № №, расположенный по адресу: <адрес>) от незаконной постройки, путем сноса объекта, площадью 40 кв.м; взыскать с Берга О.В. в пользу администрации судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10000 рублей с 51 дня с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу до момента исполнения исполнительного документа; взыскать с Берга О.В. неосновательное обогащение за пользование земельным участком в размер 971016 рублей 57 копеек.

Решением Туапсинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования администрации удовлетворены. Суд признал незаключенным договор аренды от 18 июня 2018 года № земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 900 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для размещения индивидуального жилого дома; обязал Берга О.В. в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда, освободить земли неразграниченной государственной собственности (ранее земельный участок с кадастровым № №, расположенный по адресу: <адрес>) от незаконной постройки, путем сноса объекта, площадью 40 кв.м; взыскал с Берга О.В. неосновательное обогащение за пользование земельным участком в размере 971016 рублей 57 копеек; взыскал с Берга О.В. в пользу администрации судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10000 рублей с 51 дня с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу до момента исполнения исполнительного документа.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2025 года указанное решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба Берга О.В. – без удовлетворения.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней Берг О.В. просит отменить решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 14 октября 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2025 года ввиду существенного нарушения судами норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указано, что условия договора, перечисленные в пунктах 1.2 и 1.3, не являются существенными, так как касаются только даты передачи объекта, но не предмета договора, в связи с чем, договор не мог быть признан незаключенным на этом основании. Судами ошибочно указано, что спорный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, поскольку для сторон он считается заключенным с момента подписания. Помимо этого податель жалобы обращает внимание на то, что администрация подтвердила действие договора аренды, выдав ответчику разрешение на строительство на арендуемом земельном участке объекта недвижимости. Вопреки выводам судов, положения договора аренды не препятствуют арендатору начать строительство до государственной регистрации договора аренды. Судами незаконно постановлено снести возведенное строение, так как ни одного предусмотренного статьей 222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) основания для признания его самовольной постройкой не установлено (у арендатора имелся договор аренды, который является заключенным для его сторон, ему были выданы уведомления о соответствии планируемого строительства (разрешение на строительство), уведомление о соответствии построенного индивидуального жилого дома (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), сведения о нарушении строительных или градостроительных норм и правил суды не приводят). Кассатор выражает несогласие с расчетом суммы неосновательного обогащения (арендной платы), взысканной судом, указывая, что эти суммы не могли быть взысканы за периоды признанных судами незаконных действий (бездействий) администрации, в том числе выразившихся в создании препятствий в выкупе земельного участка, после начала которых арендная плата не подлежала взысканию. Кассатор полагает ошибочными выводы судов о соблюдении истцом срока исковой давности, поскольку о существовании приписок к договору аренды, а значит и об обстоятельствах, влекущих, по мнению истца, его не заключение ему было известно с момента получения экземпляров договора, то есть с 4 июня 2019 года, в связи с чем, данный срок истек 4 июня 2022 года, тогда как администрация обратилась в суд 25 июля 2024 года.

В судебное заседание суда кассационной инстанции явился представитель администрации Туапсинского городского поселения <адрес> по доверенности ФИО5

Ответчик в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса РФ извещен надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции посредством Почты России.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Принимая во внимание, что отложение судебного заседания является правом суда, а не его обязанностью, в суде кассационной инстанции не устанавливаются обстоятельства дела и не исследуются доказательства, а проверяется правильность применения норм права, явка в суд кассационной инстанции не является обязательной, позиции участвующих в деле лиц полно и подробно изложены в материалах дела, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отложения судебного заседания.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом установлено: Берг О.В. на основании протокола о проведении аукциона на право заключения договоров аренды был признан победителем на заключение договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 900 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, г, Туапсе, <адрес>, с разрешенным использованием: для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ организатор торгов – администрация Туапсинского городского поселения <адрес> направила в адрес ответчика как победителя торгов проекты договора аренды земельного участка для подписания.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получены проекты договора аренды, но в нарушении пункта 25 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) не направлены в адрес администрации в течение 30 дней с момента получения проектов, не сданы самостоятельно для регистрации в Росреестр, также в нарушении пункта 2.2 договора не оплачен обязательный остаток задатка (арендного платежа) в сумме 150500 рублей в течение 15 дней с момента заключения договора. До настоящего времени платеж по арендной плате не оплачен, а также не начисляются и не оплачиваются арендные платежи по данному договору. Кроме того, в полученных экземплярах договоров ответчик самостоятельно, без согласования сторон внес собственноручно поправки о том, что «без п. 1.2 и 1.3 земельный участок не передавался арендатору».

Данные подписанные экземпляры договора аренды получены администрацией только ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя 11 месяцев с момента признания аукциона состоявшимся. Истцом неоднократно направлялись в Росреестр полученные от ответчика экземпляры договора.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу №а-3769/21 признано незаконным уклонение администрации Туапсинского городского поселения <адрес> от совершения действий, необходимых для государственной регистрации договора аренды земельного участка, на администрацию возложена обязанность направить договор аренды для государственной регистрации.

Во исполнение решения суда 4 марта 2022 года администрация обращалась в территориальный орган Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка. В связи с наличием внесенных самостоятельно арендатором изменений в договор Росреестр отказывал в регистрации договора.

В соответствии с пунктом 4.1.22 спорного договора арендатор в срок не более 12 месяцев с даты государственной регистрации договора аренды имеет право осуществить освоение участка, а именно: разработку, согласование и утверждение в установленном порядке документации, получение в установленном порядке разрешения на строительство.

Согласно пункту 4.1.23 договора арендатор имеет право осуществить строительство и иные работы, необходимые для ввода в эксплуатацию, получения в установленном порядке разрешения объекта в срок не более 3-х лет с даты государственной регистрации договора.

Пунктом 4.1.24 договора установлено, что пункты 4.1.22 и 4.1.23 обязаны к исполнению в случаях, если вид разрешенного использования участка предусматривая строительство капитальных объектов недвижимости.

Согласно акту мониторинга земельного участка от 25 марта 2024 года земельный участок, не огорожен, на участке беспорядочно произрастает травянисто-кустарная растительность. На земельном участке расположен ОКС (одноэтажно строение).

На основании уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от 10 сентября 2018 года Берг О.В. заявил о строительстве объекта капитального строительства: ИЖС, 1 этажного, площадью застройки 40 кв.м, с размером отступов от границ земельного участка до объекта 5м, 5м., 18м., 21м.

14 января 2020 года администрацией полученное от Берг О.В. уведомление об окончании строительства от 18 декабря 2019 года оставлено без рассмотрения в виду выявленных нарушений.

Решением Ленинского районного суда от 13 мая 2020 года данный отказ признан незаконным и на администрацию суд возложил обязанности рассмотреть повторно уведомление Берга О.В. и при отсутствии других оснований выдать уведомление об окончании строительства.

Во исполнение данного решения администрация выдала ответчику уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектах от 27 августа 2020 года.

Земельный участок снят с кадастрового учета 16 июня 2023 года.

Разрешая настоящий спор, руководствуясь положениями статей 131, 164, 433 Гражданского Кодекса РФ, статьи 39.12 Земельного Кодекса РФ, суд первой инстанции исходил из того, что внесение самостоятельно арендатором изменений в договор аренды делает его условия несогласованными, а договор – незаключенным, что являлось основанием для отказа Росреестра в регистрации договора. Суд указал, что данная позиция о несогласованности условий договора установлена вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда от 30 ноября 2023 года по делу № 2а-5421/2023. Поскольку договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию и арендатор не имел право разрабатывать, согласовывать документацию по строительству капитальных объектов, а также возводить капитальные объекты, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статей 12, 15, 222 ГК РФ, подпункта 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ, пришел к выводу об обоснованности требования об освобождении земельного участка от возведенного на нем ответчиком объекта недвижимости.

Удовлетворяя требование администрации о взыскании неосновательного обогащения, руководствуясь положениями статей 1102, 1105, 1109 ГК РФ, 20, 65 ЗК РФ, 388 Налогового кодекса РФ, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не отнесен законом к плательщикам земельного налога, договор аренды считается не заключенным и право аренды у ответчика по нему не возникло, в связи с чем, Берг О.В. обязан произвести оплату за пользование земельным участком, отметив, что отсутствие договоров аренды земельных участков не освобождает ответчика от обязательств по оплате за пользование землей. При этом суд согласился с расчетом, предоставленным истцом, указав, что его правильность ответчиком не оспорена, и доказательств надлежащего исполнения обязательств ответчиком не представлено.

Отклоняя доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, принимая во внимание положения статей 196, 200, 204 ГК РФ, правовую позицию, изложенную в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный срок истцом не пропущен, поскольку вступившее в законную силу решение Ленинского районного суда города Воронежа, которым установлено, что договор аренды земельного участка имеет приписки, некорректные исправления, сделанные Бергом О.В., что свидетельствует о не достижении согласия между сторонами по условиям заключения договора, вынесено 30 ноября 2023 года.

Руководствуясь положениями статей 308.3, 330 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 28, 31, 32, 33 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», суд счел возможным взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку за неисполнение ответчиком решения суда в установленный срок, определив ее в размере 10000 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что они основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций приняты с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно пунктам 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Исходя из положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Данные требования процессуального законодательства в полной мере распространяются и на судебные постановления суда апелляционной инстанции.

При вынесении судами нижестоящих инстанций обжалуемых судебных постановлений указанные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ соблюдены не были.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" отмечено, что при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

С учетом изложенной правовой позиции Верховного суда РФ, а также положений статьи 56 ГПК РФ именно на истце, как стороне, заявляющей требования о признании договора незаключенным, лежит обязанность доказать обстоятельства, влекущие признание договора незаключенным.

По установленному п.п. 1, 2, 3 статьи 432 ГК РФ правилу, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 ГК РФ).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ). Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Для договора аренды земельного участка существенными условиями являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статьи 606, 607, 614 ГК РФ, пункт 12 статьи 22 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу пункта 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 11 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

В силу ст. 448 ГК РФ, условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (п. 3). Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору (п. 5). Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

По правилам статьи 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Приходя к выводу о наличии оснований для признания спорного договора аренды земельного участка незаключенным, суд первой инстанции согласился с позицией истца и фактически воспроизвел его доводы о том, что между сторонами не было достигнуто согласие относительно условий договора аренды, заключаемого по результатам торгов, поскольку ответчиком Бергом О.В. собственноручно внесены изменения в направленные ему администрацией экземпляры договора аренды, а именно в пункты 1.2 и 1.3 договора, а без указанных изменений последний отказывался подписывать договор.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора", соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Осуществляя толкование условий договора в соответствии со статьей 431 ГК РФ, суд выявляет согласованное волеизъявление сторон относительно правовых последствий сделки исходя из разумно преследуемых ими интересов. При этом правовые последствия сделки устанавливаются на основании намерений сторон достигнуть соответствующий практический, в том числе экономический результат, а не на основании одного лишь буквального прочтения формулировок договора.

Помимо этого, нормами пункта 3 статьи 432 ГК РФ установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Таким образом, если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем своими действиями по исполнению договора и его принятию фактически выполнили такое условие, то стороны не вправе ссылаться на его незаключенность.

Суд первой инстанции, признавая договор аренды земельного участка незаключенным, вышеприведенные разъяснения не учел, проигнорировал доводы сторон, в том числе самого истца о том, что полученные от ответчика Берга О.В. экземпляры договора были приняты администрацией, ею во исполнение положений договора предпринимались попытки осуществить регистрацию договора аренды, в последующем, после подписания договора, земельный участок фактически был передан администрацией ответчику и им с предварительным согласованием (путем направления уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от 10 сентября 2018 года) с администрацией (арендодателем и органом местного самоуправления) осуществлено строительство жилого дома на арендуемом земельном участке.

Как следует из содержания искового заявления и признано судами установленным, администрацией приняты в качестве частичного исполнения ответчиком обязательств по уплате арендной платы по спорному договору аренды, внесенные им 35000 рублей в качестве задатка для участия в торгах, который Бергу О.В. администрацией возвращен не был.

Указанные обстоятельства являлись юридически значимыми для разрешения настоящего спора, из чего следует необходимость их установления путем собирания и исследования доказательств, однако судом первой инстанции они не устанавливались, в то время как по смыслу части 2 статьи 56 ГПК РФ именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались, а доводы ответчика о том, что в действительности договора аренды заключен и исполнялся администрацией, в нарушение положений пункта 2 части 4 статьи 198 ГПК РФ были проигнорированы.

При этом необоснованно были приняты во внимание судом первой инстанции приводимые в обоснование требования о признании договора незаключенным доводы администрации о том, что договор аренды не был зарегистрирован, поскольку по смыслу положений пункта 3 статьи 433 ГК РФ государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц, а стороны договора связали себя обязательствами, вытекающими из договора аренды, с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, в связи с чем сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, на что обоснованно указывал ответчик.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора", пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

Суд кассационной инстанции также считает необходимым отметить, что в пункте 1 статьи 10 ГК РФ отмечено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 ГК РФ).

Из содержания приведенных норм следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченных лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам. Положения статьи 10 ГК РФ применяются при недобросовестном поведении (злоупотреблении правом) прежде всего при заключении сделки, которая оспаривается в суде, а также при осуществлении права исключительно с намерением причинить вред другому лицу или с намерением реализовать иной противоправный интерес, не совпадающий с обычным хозяйственным (финансовым) интересом сделок такого рода.

Признание злоупотребления правом со стороны истца является в силу пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ самостоятельным основанием для отказа в иске.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик Берг О.В. указывал, что администрацией всячески чинились препятствия в регистрации договора аренды, пользовании им земельным участком, строительстве на нем жилого дома во исполнение договора аренды.

Из содержания искового заявления и письменных возражений ответчика следует, что ранее между сторонами имели место споры, разрешенные в судебном порядке. Так, по утверждениям сторон, решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу №а-3769/21 признано незаконным уклонение администрации от совершения действий, необходимых для государственной регистрации договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 9-10); решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отказ в выдаче ответчику уведомления об окончании строительства признан незаконным (т. 1 л.д. 12). Из содержания решения Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ также усматривается, что решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признано незаконным бездействие администрации, выразившееся в уклонении от регистрации договора аренды (т. 1 л.д. 78-80).

Вместе с тем, суд первой инстанции, нарушив положения пункта 3 части 4 статьи 198 ГПК РФ, какой-либо оценки обстоятельствам, связанным с добросовестностью (недобросовестностью) действий истца (сторон) и соответствующим доводам ответчика не дал, вышеперечисленные судебные постановления (за исключением решения Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ), которые имели преюдициальное значение, в нарушение части 2 статьи 56 ГПК РФ не истребовал и не исследовал, несмотря на то, что стороны на них ссылались и в силу положений части 2 статьи 61 ГПК РФ установленные в них обстоятельства не подлежали доказыванию в рамках настоящего дела.

Напротив, в нарушение указанных положений процессуального закона судом проигнорированы изложенные в решении Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ выводы о том, что стороны подписали спорный договор аренды, оформленные надлежащим образом сторонами экземпляры договора находятся в администрации (т. 1 л.д. 80), которые по смыслу части 2 статьи 61 ГПК РФ не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

Более того, в нарушение принципа непосредственности судебного разбирательства (статья 157 ГПК РФ), положений статьи 67, пункта 2 части 4 статьи 198 ГПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", суд первой инстанции в обоснование своего вывода о несогласованности условий договора сослался на решение Ленинского районного суда от 30 ноября 2023 года по делу №а-5421/2023, указав на его преюдициальную значимость для разрешения настоящего спора, в то время как в материалах дела копия указанного решения отсутствует, а из протокола судебного заседания суда первой инстанции не следует, что она исследовалась судом (т. 1 л.д. 107-108). Содержание указанного решения изложено судом по дополнительным пояснениям истца (т. 1 л.д. 101).

Между тем, по смыслу вышеприведенных норм права в совокупности с разъяснениями Верховного суда РФ для признания договора незаключенным необходимо установить несогласованность именно существенных условий договора, в то время как в данном случае условия о предмете договора пункт 1.1; земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 900 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, г, Туапсе, <адрес>, с разрешенным использованием: для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома), а также размер арендной платы (пункт 2.1; 185000 рублей в год) между сторонами согласованы (т. 1 л.д. 29-33), определены еще до проведения торгов (т. 1 л.д. 88) и разногласий по ним стороны, в том числе ответчик не высказывали.

Суды уклонились от установления существенных для разрешения спора обстоятельств, а именно: принимал ли арендодатель администрация Туапсинского городского поселения <адрес> частичное исполнение по договору аренды от арендатора Берга О.В. либо иным образом подтверждал ли арендодатель действие договора аренды, что лишает арендодателя требовать признания этого договора незаключенным, поскольку заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. Устанавливались ли данные обстоятельства вступившими в законную силу решениями судов, в которых участвовали стороны и которые имеют для последних преюдициальное значение.

При условии установления вышеприведенных обстоятельств, указывающих на фактическое достижение между сторонами согласия относительно существенных условий договора аренды, начало его исполнения сторонами и/или подтверждение арендодателем иным образом действие договора аренды, в том числе принятие истцом частичного исполнения арендатором обязательства по уплате арендной платы, выдача арендатору уведомления об окончании строительства и т.п., не могли повлечь удовлетворение требования о признании договора аренды незаключенным, невнесение арендной платы арендатором является в данном случае основанием для расторжения договора, а не для признания его незаключенным (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 38-811-95). Указанные обстоятельства не лишают стороны договора аренды права на обращение в суд с иском о признании договора аренды заключенным на определенных условиях.

Также заслуживают внимания и доводы подателя жалобы о незаконности решения суда в части удовлетворения исковых требований о сносе возведенного объекта недвижимости.

Судами достоверно установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, что на спорном земельном участке ответчиком возведен объект капитального строительства, в связи с чем, в рамках рассмотрения искового требования администрации об освобождении земельного участка подлежали применению положения статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Так, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2).

Положения статьи 222 ГК РФ, закрепляющие в том числе признаки самовольной постройки и последствия такой постройки, обеспечивают необходимый баланс публичных и частных интересов; при этом обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм.

Суд первой инстанции, формально сославшись на названную норму права, в действительности ее положения проигнорировал.

Суды не учли подлежащие применению положения статьи 222, 263 Гражданского кодекса РФ, статей 1, 36 – 42, 51 Градостроительного кодекса РФ, а также разъяснений Верховного Суда РФ, данными в постановления Пленума от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке".

Кроме того, судом при разрешении названного требования проигнорировано, что, как следует из позиции самого истца, ранее им в отношении спорного жилого дома выдано уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектах, а незаконность отказа в его выдаче являлась предметом проверки суда.

Поскольку выводы суда первой инстанции о незаключенности договора аренды являются преждевременными, решением Ленинского районного суда города Воронежа от 13 мая 2020 года отказ в выдаче ответчику уведомления об окончании строительства признан незаконным, нельзя признать обоснованными и выводы в части удовлетворения требования администрации о сносе спорного жилого дома.

Помимо этого, суд кассационной инстанции находит обоснованными доводы ответчика о неверном исчислении судом срока исковой давности.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Таким образом, право на иск по общему правилу возникает с момента, когда о нарушении такого права и о том, кто является надлежащим ответчиком, стало или должно было стать известно правомочному лицу, и именно с этого момента у него возникает основание для обращения в суд за принудительным осуществлением своего права и начинает течь срок исковой давности.

Между тем, обстоятельства, связанные с определением момента начала исчисления срока исковой давности, в нарушение положений статей 56 и 67 ГПК РФ не получили должной правовой оценки со стороны суда, который ограничился лишь формальным указанием на то, что он подлежал исчислению с даты вынесения решения Ленинского районного суда от 30 ноября 2023 года по делу № 2а-5421/2023, только с вынесения которого администрация узнала о несогласованности условий договора.

В то же время, как следует из содержания искового заявления, позиции истца, о наличии разногласий относительно пунктов 1.2 и 1.3 спорного договор аренды, в частности, об исполнении ответчиком Бергом О.В. приписок в договоре администрации было известно еще с момента получения подписанных последним экземпляров договора, то есть с 4 июня 2019 года, на что указывал ответчик и что было проигнорировано судом.

Кроме того, суд кассационной инстанции считает необходимым обратить внимание на то, что спорный договор аренды № 5100008796 датирован 18 июля 2018 года, в то время как судом признан незаключенным договор аренды № от 18 июня 2018 года.

Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что по настоящему делу судом первой инстанции допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, приведенные выводы суда сделаны без установления обстоятельств, имеющих значение для дела.

Суд апелляционной инстанции, не устранив допущенные судом первой инстанции нарушения, не установив юридически значимые обстоятельства, не применив нормы материального права, подлежащие применению, фактически уклонившись от оценки доводов апелляционной жалобы, также пришел к преждевременному выводу о том, что решение суда соответствует закону.

Поскольку вышеуказанные нарушения привели к неверному установлению фактических обстоятельств дела и преждевременному выводу о наличии оснований для удовлетворения основных исковых требований о признании договора аренды незаключенным и освобождении земельного участка, доводы о несогласии с выводами суда в остальной части исковых требований, производных от вышеперечисленных, не подлежат проверке при рассмотрении настоящей кассационной жалобы.

С учетом того, что при рассмотрении настоящего гражданского дела судами нижестоящих инстанций были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на его исход, без устранения которых невозможна защита законных прав и интересов заявителя, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 14 октября 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2025 года с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 14 октября 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2025 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Мотивированное определение суда кассационной инстанции изготовлено 3 июня 2025 года.

Председательствующий     М.В. Миллер

Судьи     И.А.     Анашкина    

    Ю.Ю. Грибанов