ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-18745/2025

№ дела суда 1-й инстанции 2-38/2024

                                                                                                         УИД: 61RS0034-01-2023-000267-60

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Резолютивная часть определения объявлена 11 декабря 2025 года.

Полный текст определения изготовлен 25 декабря 2025 года.

г. Краснодар                                                                                               11 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Макаровой Е.В.,

судей Бетрозовой Н.В., Губаревой С.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Племзавод Кирова» к Брылеву А. С., Рубцовой А. С. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения,

по кассационной жалобе Брылева А. С. на решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 17 декабря 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 2 апреля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Макаровой Е.В., судебная коллегия

установила:

ООО «Племзавод Кирова» обратилось в суд с иском к Брылеву А.С.,         Рубцовой А.С. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО «Племзавод Кирова» на основании договоров аренды частей земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12 ноября 2013 года, от 10 декабря 2013 года, от 16 декабря 2013 года, от 13 января 2014 года, от 7 февраля 2014 года, от 27 февраля 2014 года, от 6 марта 2014 года, от 1 апреля 2014 года, от 25 апреля 2014 года, от 17 октября 2014 года являлось арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (далее также – участок КН:№), из которого был образован спорный участок с кадастровым номером № (далее также – участок КН:№

Земельная доля в размере 10,5 га в данном земельном участке принадлежала Рубцовой А.С. и была ею предоставлена истцу по договору аренды от 27 февраля 2014 года; земельная доля в размере 31,5 га в этом же участке КН:№ принадлежала            ФИО1 и также была ею сдана в аренду истцу по договору от 12 ноября 2013 года. Правопреемником ФИО1 на основании договора дарения от 3 августа 2016 года является Рубцова А.С., доля которой стала составлять 42 га.

Впоследствии истцу стало известно о том, что в нарушение пункта 2.3 договора аренды о преимущественном праве покупки арендатором арендуемого объекта 19 апреля 2019 года Рубцова А.С. продала земельный участок КН:№ стороннему покупателю – Брылеву А.С.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 ГПК РФ, ООО «Племзавод Кирова» просило суд перевести на него права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи, заключенному между Рубцовой А.С. и Брылевым А.С., заменив собственника в регистрационной записи Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ с Брылева А.С. на ООО «Племзавод Кирова»; взыскать с ООО «Племзавод Кирова» в пользу         Брылева А.С. уплаченные им по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № денежные средства в размере 860 000 рублей; истребовать в пользу ООО «Племзавод Кирова» из незаконного владения Брылева А.С. спорный земельный участок.

Решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 17 декабря 2024 года исковые требования ООО «Племзавод Кирова» удовлетворены.

Суд перевел на ООО «Племзавод Кирова» права и обязанности покупателя земельного участка КН№ по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 19 апреля 2019 года, заключенному между Рубцовой А.С. и Брылевым А.С., заменив собственника земельного участка в регистрационной записи № от 26 апреля 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости с Брылева А.С. на ООО «Племзавод Кирова».

Суд взыскал с ООО «Племзавод Кирова» в пользу Брылева А.С. денежные средства в сумме 860 000 рублей, уплаченные Брылевым А.С. по договору купли-продажи земельного участка КН:№ от 19 апреля 2019 года, заключенному между Рубцовой А.С. и Брылевым А.С., находящиеся на депозите (лицевом счете) Управления Судебного департамента в Ростовской области, перечисленные по платежному поручению № от 3 декабря 2024 года.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 2 апреля 2025 года решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 17 декабря 2024 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене вынесенных по делу судебных постановлений в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права.

В обоснование жалобы указано, что выводы судов противоречат обстоятельствам, установленным решением Арбитражного суда Ростовской области от 4 марта 2020 года по делу № А53-33433/19 и имеющим преюдициальное значение для настоящего дела. Истцом пропущен срок на обращение в суд, установленный статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судами не учтено, что выдел соответствующей доли в праве собственности на земельный участок в натуре ведет к образованию новых (самостоятельных) объектов недвижимости, в отношении которых в силу действующего законодательства не предусмотрено сохранение преимущественного права покупки. Суд апелляционной инстанции не рассмотрел все доводы апелляционной жалобы, не мотивировал свои выводы. Суды не учли, что Брылев А.С. является добросовестным приобретателем спорного земельного участка.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебное заседание явился адвокат Ищенко В.В., представляющий интересы Брылева А.С. на основании ордера от 11 декабря 2025 года и доверенности от 10 декабря 2025 года, поддержал доводы кассационной жалобы; также в судебное заседание явился представитель ООО «Племзавод Кирова» Супрун В.В., действующий на основании доверенности от 31 марта 2023 года, возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Руководствуясь положениями части 5 статьи 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении данного дела судами не допущено.

Судами установлено и подтверждается материалами гражданского дела, что ООО «Племзавод Кирова» на основании договоров аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12 ноября 2013 года и от 27 февраля 2014 года с множественностью лиц на стороне арендодателя являлось арендатором земельного участка КН:№ из которого впоследствии был образован земельный участок КН: №.

Указанные договоры аренды, заключенные между ООО «Племзавод Кирова», в том числе, с Рубцовой А.С. и Рубцовой О.И. – собственниками земельных долей, никем не оспаривались, исполнялись сторонами, что подтверждается ведомостями по выплате натуральной арендной платы за 2014-2018 годы.

Договоры аренды заключены сроком на 10 лет, зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, договоры аренды заключены сроком на 10 лет, по истечении которого по согласию сторон срок действия договора автоматически пролонгируется (продлевается) на новый срок, если за 5 месяцев до истечения срока действия договора обе или одна из сторон не уведомят письменно другую сторону о своем намерении прекратить договор по истечении срока его действия.

Пункт 2.3 договоров предусматривает, что при переходе доли (долей) в праве общей собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством РФ сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается. Первоочередное право на покупку и аренду земельных долей оставлено за ООО «Племзавод Кирова». С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.

Из договора купли-продажи от 19 апреля 2019 года следует, что Рубцова А.С. (продавец) продала, а Брылев А.С. (покупатель) купил земельный участок КН:№, площадью 21 га, относящийся к категории земель: «земли сельскохозяйственного назначения», расположенный по адресу: <адрес>. Отчуждаемый земельный участок продан Брылеву А.С. за 860 000 рублей.

Указанный договор купли-продажи земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предварительно, до заключения договора купли-продажи с Брылевым А.С.            Рубцова А.С. уведомила администрацию о намерении продать принадлежащий ей земельный участок, администрация от преимущественного права покупки, предусмотренного пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», отказалась.

К ООО Племзавод Кирова с предложением приобрести земельный участок       Рубцова А.С. ни в устной, ни в письменной форме не обращалась.

Право собственности Брылева А.С. на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, руководствуясь положениями статей 196, 200, 209, 301, 309, 421, 606 ГК РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», суд первой инстанции исходил из отсутствия в ГК РФ, Федеральном законе от 24 июля 2022 года № 101-ФЗ запрета на включение в договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения условия о преимущественном праве арендатора на выкуп арендованного земельного участка. Суд указал на то, что в данном случае преимущественное право покупки земельного участка вытекает не из закона, а из условий договора аренды. В качестве основания применения выбранного истцом способа защиты суд принял пункт 2.3 договоров аренды от 12 ноября 2013 года и от 27 февраля 2014 года, согласно которому при переходе доли (долей) в праве общей собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством РФ сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается; первоочередное право на покупку земельных долей остается за ООО «Племзавод Кирова». Указав на нарушение Рубцовой А.С. условий договора аренды и на наличие у истца права преимущественной покупки спорного земельного участка, суд сделал вывод о необходимости перевода на последнего прав покупателя по договору купли-продажи земельного участка от 19 апреля 2019 года с выплатой уплаченных по договору купли-продажи денежных средств покупателю Брылеву А.С.

Суд указал, что отсутствие в ЕГРН записи о правах аренды ООО «Племзавод Кирова» в отношении спорного земельного участка обусловлено ошибкой регистратора и данное обстоятельство не повлияло на принадлежащее ООО «Племзавод Кирова» преимущественное право покупки спорного земельного участка. Соответствующие договорные условия о преимущественном праве ООО Племзавод Кирова на покупку арендованного земельного участка действовали независимо от отсутствия либо наличия у покупателя Брылева А.С. информации о договорах аренды от 12 ноября 2013 года и от 27 февраля 2014 года.

Суд отметил, что избранный истцом способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, также применяемый как в правоотношениях между собственниками имущества в порядке статьи 250 ГК РФ, не противоречит основным началам гражданского законодательства, направлен на поддержание стабильности правоотношений, возникающих в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения. Отклоняя доводы о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности, суд первой инстанции исходил из того, что о нарушении своего права истец достоверно узнал только после получения от Брылева А.С. досудебной претензии от 20 марта 2020 года с требованием о возврате земельного участка.

Ссылки стороны ответчика Брылева А.С. на судебные акты, принятые арбитражными судами в рамках дела № А53-33433/2019, а также доводы о незаключенности договора аренды исходного земельного участка сельскохозяйственного назначения КН:№ суд первой инстанции отклонил как ошибочные, указав, что правового значения для настоящего гражданского дела они не имеют, поскольку данные выводы были сделаны в споре с иным составом лиц в отношении иных договоров аренды, предметом которых являлись другие земельные участки, что полностью исключает возможность квалификации этих обстоятельств в качестве преюдициальных.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что они основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, отметив, что в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ действие договоров аренды в отношении образованного путем выдела земельного участка КН:№ сохраняется на прежних условиях, в том числе, в отношении условия о преимущественном праве покупки арендатора, в связи с чем арендодатель Рубцова А.С. приняла на себя обязательство продать выделяемый земельный участок арендатору ООО «Племзавод Кирова», и только при отказе последнего от его приобретения имела право продать участок иным лицам. Трансформация права собственности на земельную долю в праве собственности на выделенный земельный участок не прекратила арендные отношения сторон, и, соответственно, данное обязательство. Между тем, игнорирование преимущественного права выкупа в данном случае может привести к нарушению прав и законных интересов лиц, обладающих преимуществом на приобретение такого имущества, но которые были лишены этой возможности вследствие реализации имущества в общем порядке.

Ссылки Брылева А.С. на судебные акты Арбитражного суда Ростовской области, вынесенные в рамках дела № А53-33433/19, как указал суд апелляционной инстанции, также не свидетельствует о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции, поскольку данные акты не касаются спорного земельного участка КН:№.

Оценивая доводы апеллянта о незаконном применении положений статьи 250 Гражданского кодекса РФ при рассмотрении настоящего спора, суд апелляционной инстанции отметил, что выдел Рубцовой А.С. доли в натуре из земельного участка КН:№ не повлек прекращение договоров аренды и, как следствие, обязательство известить арендатора – ООО «Племзавод Кирова», имеющему преимущественное право покупки, о намерении продать земельный участок КН:№.

Доводы апеллянта о пропуске истцом срока обращения в суд также были отклонены судом апелляционной инстанции с указанием на то, что, поскольку исковые требования ООО «Племзавод Кирова» основаны на неисполнении Рубцовой А.С. условий договоров аренды, к спорным правоотношениям применяются правила об общем сроке исковой давности, а не положения пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов нижестоящих инстанций как мотивированными, основанными на полной и всесторонней оценке представленных сторонами доказательств в соответствии с требованиями статей 56, 67, 198, 329 ГПК РФ, а также на правильном применении норм права, регулирующих спорные правоотношения, учитывают характер этих правоотношений и конкретные обстоятельства дела.

Основания и мотивы, по которым суды пришли к таким выводам, а также доказательства, принятые судами во внимание, и их оценка подробно приведены в судебных актах, и оснований считать их неправильными не имеется.

Доводы кассационной жалобы, повторяющие занимаемую Брылевым А.С. в судах первой и апелляционной инстанций правовую позицию, в том числе о преюдициальном значении судебных актов по делу № А53-33433/19, пропуске истцом срока исковой давности, прекращении преимущественного права покупки при образовании нового земельного участка являлись предметом рассмотрения судов, получили должную правовую оценку и в дополнительной мотивировке не нуждаются.

В целом доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и установление иных выводов о фактических обстоятельствах дела, что к компетенции суда кассационной инстанции не относится, поэтому основанием к отмене судебных постановлений служить не могут.

Судами нижестоящих инстанций не допущено нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся в силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ, основанием к отмене судебных постановлений.

Учитывая изложенное, решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 17 декабря 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 2 апреля 2025 года подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба Брылева А.С. – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 17 декабря 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 2 апреля 2025 года оставить без изменения, кассационную жалобу Брылева А. С. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи