ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 2а-369/2023

№ 88а-27424/2025

УИД 23RS0058-01-2021-003836-57

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                                                            14 ноября 2025 года

Судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мальмановой Э.К.,

судей Иванова А.Е., Шидаковой О.А.

рассмотрела кассационные жалобы администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, администрации Хостинского внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, Колосовой Ю. А., Мирошниченко М. В. на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2025 года, которым отменено решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края                       от 21 февраля 2023 года по административному делу по административному исковому заявлению Мирошниченко М. В. к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, администрации Хостинского внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края об оспаривании отказа в предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов.

Заслушав доклад судьи Мальмановой Э.К., судебная коллегия

установила:

Мирошниченко М.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация), администрации Хостинского внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края          (далее – районная администрация) об оспаривании отказа в предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов.

В обоснование требований указала, что ей на праве собственности принадлежат 14 объектов недвижимости в виде хозяйственных блоков, расположенных по <адрес> (далее – спорные строения). Спорные строения расположены на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 3089 кв. м с разрешенным видом использования – для эксплуатации существующих зданий, строений, сооружений казачьего рынка, расположенный по адресу: <адрес> (далее – спорный земельный участок), который находится у нее в аренде. Она обратилась в администрацию с заявлением о заключении с ней договора купли-продажи спорного земельного участка, но без проведения торгов. Однако ей было отказано в удовлетворении заявления.

Просила признать отказ администрации незаконным, обязав административных ответчиков заключить с ней договор купли-продажи спорного земельного участка по цене, равной 12% кадастровой стоимости спорного земельного участка.

    Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 10 августа 2021 года в удовлетворении заявленных требований Мирошниченко М.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 15 февраля               2022 года решение от 10 августа 2021 года оставлено без изменения.

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 4 октября 2022 года указанные решение и апелляционное определение отменены, дело направлено в Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края на новое рассмотрение в ином составе судей.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края       от 21 февраля 2023 года в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 30 мая 2023 года решение районного суда от 21 февраля 2023 года оставлено без изменения.

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 6 февраля 2024 года апелляционное определение отменено, дело направлено в Краснодарский краевой суд на новое рассмотрение в ином составе судей.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 16 мая 2024 года решение от 21 февраля 2023 года отменено, административное дело направлено по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края.

Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16 января 2025 года апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 21 февраля 2024 года отменено. Административное дело направлено в Краснодарский краевой суд на новое апелляционное рассмотрение.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 15 апреля              2025 года решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 21 февраля 2023 года отменено. По делу принято новое решение. Административные исковые требования удовлетворены в части. Признан незаконным отказ департамента имущественных отношений администрации (далее – департамент) от 12 июля 2021 года № 11499/02.01-42 (далее – оспариваемое решение). На администрацию возложена обязанность рассмотреть заявление о предоставлении Мирошниченко М.В. в собственность за плату без проведения торгов спорного земельного участка. В остальной части заявленные требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе, поступившей в суд первой инстанции 10 сентября 2025 года, администрация, районная администрации, департамент ставят вопрос об отмене апелляционного определения и оставлении в силе решения суда первой инстанции. В обоснование жалобы указали, что в соответствии со сведениями ГИСОГД спорный земельный участок частично расположен в границах красных линий и второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, сохраняющей в указанных границах статус особо охраняемой природной территории с имеющимися на ней природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека, находящейся под особой охраной. А в силу закона земельные участки, расположенные в границах «красных линий», приватизации не подлежат.

В своих возражениях Мирошниченко М.В., ее представитель               Иванова И.А. выразили несогласие с кассационной жалобой администрации, районной администрации, департамента.

В кассационной жалобе, поступившей в суд первой инстанции 22 сентября 2025 года, Колосова Ю.А. просит отменить апелляционное определение и оставить без изменения решение суда первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы указывает, что суд апелляционной инстанции не исследовал доводы Колосовой Ю.А. об изначальном нарушении ее прав, поскольку Мирошниченко М.В. обратилась в администрацию с заявлением на единоличный выкуп земельного участка, на котором у Колосовой Ю.А. расположен торговый павильон, принадлежащий ей на праве собственности. Выкуп земельного участка в частную собственность Мирошниченко М.В. невозможен, т. к. это нарушает права и законные интересы Колосовой Ю.А. Считает, что суд апелляционной инстанции ошибочно связывает право выкупа земельного участка с правом его аренды, оставив без внимания наличие на земельном участке иных собственников объектов капитального строительства, помимо Мирошниченко М.В.

В своих возражениях Мирошниченко М.В. выразила несогласие с кассационной жалобой Колосовой Ю.А.

В кассационной жалобе, поступившей в суд первой инстанции 13 октября 2025 года, Мирошниченко М.В. ставит вопрос об отмене апелляционного определения в части оставленных без удовлетворения требований и принятии нового решения об удовлетворении административных исковых требований в полном объеме. По мнению административного истца, судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм процессуального и материального права. Считает, что суд рассмотрел требования о возложении обязанности на администрацию рассмотреть заявление Мирошниченко М.В. о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов спорного земельного участка, которые она не заявляла. При этом не рассмотрел требования о возложении на администрацию обязанности заключить договор купли-продажи спорного земельного участка по цене, равной 12% от кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В своих возражениях Колосова Ю.А. выразила несогласие с кассационной жалобой Мирошниченко М.В.

Определениями судьи от 3, 20 октября 2025 года кассационные жалобы с административным делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

В судебное заседание явились: представитель Мирошниченко М.В.               по доверенности Иванова И.А., Колосова Ю.А., ее представитель               Материкин М.Е.

Иные лица в заседание суда кассационной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения административного дела. На основании пункта 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее –         КАС РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав доклад, объяснения представителя Мирошниченко М.В.               по доверенности Ивановой И.А., поддержавшей доводы кассационной жалобы Мирошниченко М.В. и возражавшей против доводов кассационных жалоб Колосовой Ю.А., администрации, районной администрации, департамента, объяснения Колосовой Ю.А. и ее представителя         Материкина М.Е., поддержавших доводы кассационной жалобы         Колосовой Ю.А., администрации, районной администрации, департамента и возражавших против доводов кассационной жалобы Мирошниченко М.В., изучив материалы дела и обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему выводу.

Согласно части 2 статьи 329 КАС РФ при рассмотрении административного дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими административное дело, в пределах доводов кассационной жалобы.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции в силу части 2 статьи 328 КАС РФ являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции.

Положения части 1 статьи 218 КАС РФ предоставляют гражданину право обратиться в суд с требованиями об оспаривании действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, если он полагает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов.

Решение об удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца может быть принято только в том случае, если таковые имели место со стороны административного ответчика и суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца (пункт 1 части 2 статьи 227 КАС РФ).

Судом установлено, что Мирошниченко М.В. на праве собственности принадлежат спорные объекты недвижимости, расположенные по                   <адрес>: нежилые здания (хозяйственные блоки) с кадастровыми номерами № общей площадью 29,9 кв. м; № площадью 68,9 кв. м; № площадью 98,6 кв.м; № площадью         25,4 кв. м; № площадью 56,8 кв. м; нежилое здание (торговый павильон) с кадастровым (или условным) номером № площадью 187,6 кв. м; нежилое здание (сторожка) с кадастровым (или условным) номером № площадью            6,7 кв. м; нежилое здание (склад) с кадастровым (или условным) номером № площадью 81,1 кв. м; нежилое здание (склад-проходная) с кадастровым (или условным) номером № площадью            51 кв. м.

    Собственником спорного земельного участка площадью 3089 кв. м, на котором расположены перечисленные спорные строения, является муниципальное образование городской округ город-курорт Сочи, которое еще в 1998 году передало спорный земельный участок на условиях аренды казачьему обществу.

12 сентября 2006 года спорный земельный участок предоставлен в аренду Хостинскому казачьему обществу, передавшее спорный земельный участок в субаренду физическому лицу Борец М.Н., который, в свою очередь, 15 мая 2008 года передал его в субаренду Федоровой Л.Ю. 5 марта 2011 года Федорова Л.Ю. передала спорный земельный участок в субаренду административному истцу Мирошниченко М.В.

10 июня 2021 года Мирошниченко М.В. обратилась в департамент, районную администрацию по вопросу предоставления муниципальной услуги «Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов» в отношении спорного земельного участка.

12 июля 2021 года департамент сообщил Мирошниченко М.В. об отказе в предоставлении муниципальной услуги.

В обоснование такого решения органом местного самоуправления указано на отсутствие в сообщении адресных ориентиров зданий, сооружений, расположенных на спорном земельном участке. Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, полученным в порядке межведомственного взаимодействия, установлено, что объекты недвижимости с условными номерами №, №, №, № (кадастровые номера соответственно №, №, №, №) расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером №, границы которого не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. В соответствии со сведениями ГИСОГД от 23 июня                  2021 года спорный земельный участок частично расположен в границах красных линий и во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны г. Сочи.

Также дополнительно указано, что на спорный земельный участок имеется обременение в виде ареста (постановление о наложении ареста на имущество должника от 5 октября 2020 года).

Разрешая спор, руководствуясь положением пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований.

Также суд указал на письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации, согласно которому по состоянию на         22 октября 2021 года спорный земельный участок расположен вне границ красных линий. Бесспорных доказательств, что спорный земельный участок был исключен из границ красных линий на дату вынесения оспариваемого отказа администрации от 12 июля 2021 года, в материалы дела не представлены.

Кроме того, суд первой инстанции принял во внимание, что удовлетворение требований административного иска приведет к существенному нарушению прав и законных интересов Колосовой Ю.А. Обращаясь в июне 2021 года с заявлением о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, Мирошниченко М.В. не представила сведения о переходе 4 марта 2020 года права собственности на один из объектов недвижимости в виде строения Колосовой Ю.А. Право собственности на объект недвижимости в установленном порядке зарегистрировано17 марта 2020 года.

Суд первой инстанции отметил, что Колосова Ю.А. также имеет формальное право на получение определенной доли спорного земельного участка в собственность, за плату, без проведения торгов. Более того,                    27 декабря 2021 года Колосова Ю.А. была включена в состав арендаторов спорного земельного участка, что подтверждается заключенным с администрацией города дополнительным соглашением. При этом с Колосовой Ю.А. заключен договор аренды спорного земельного участка в целом, площадью 3089 кв. м.

Судебная коллегия по административным делам Краснодарского краевого суда с такими выводами не согласилась, указав, что ранее по запросу судебной коллегии были истребованы сведения ИСОГД, из которых следует, что спорный земельный участок расположен вне границ красных линий, что, по мнению суда апелляционной инстанции, свидетельствует о незаконности указанного основания в оспариваемом ответе.

Также суд апелляционной инстанции указал, что на момент обращения административного истца в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов (июнь 2021 года) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов были исключены из состава земель особо охраняемых природных территорий.

Спорный земельный участок расположен в границах второй зоны горно-санитарной охраны курортов местного значения г. Сочи Краснодарского края.

Поскольку на спорном земельном участке расположены принадлежащие административному истцу объекты недвижимости, суд апелляционной инстанции признал оспариваемое решение об отказе в предоставлении земельного участка в связи с его нахождением в границах второй зоны горно-санитарной охраны курортов местного значения г. Сочи Краснодарского края незаконным.

Руководствуясь положением статьи 6 Федерального закона                              от 28 декабря 2013 года № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ), статьи 2 Федерального закона от 23 февраля 1995 года № 26-ФЗ                              «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», с учетом позиции Верховного Суда Российской Федерации в определении от 12 февраля 2019 года № 44-KГ18-28, суд апелляционной инстанции указал, что после вступления в силу Закона № 406-ФЗ курорты утратили статус особо охраняемых природных территорий, земли которых ограничены в обороте.

Также суд апелляционной инстанции отметил, что Колосова Ю.А. стала соарендатором 27 декабря 2021 года, тогда как с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность без торгов административный истец обратилась 10 июня 2021 года.

Между тем судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, соглашаясь с выводом апелляционной инстанции о незаконности отказа в части расположения спорного земельного участка в границах «красных линий» и второй зоны горно-санитарной охраны курортов местного значения г. Сочи Краснодарского края, не может признать незаконным оспариваемый отказ администрации, поскольку судом оставлены без внимания обстоятельства, имеющие юридическое значение по делу.

В соответствии с абзацами вторым и третьим пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 года            № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований, независимо от доводов административного иска (заявления) суд выясняет имеющие значение для дела обстоятельства, в том числе, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 9 статьи 226 КАС РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу части 5 статьи 39.20 ЗК РФ для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года, регламентировано, что земельный участок, находящийся в публичной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости. В таком случае сособственник, зарегистрировавший за собой право собственности на земельный участок в нарушение прав других сособственников, не вправе требовать с них уплаты арендной платы за пользование этим земельным участком.

Учитывая названные правовые нормы, суд первой инстанции пришел к верном решению об отказе в удовлетворении требований, поскольку на момент обращения (10 июня 2021 года) Мирошниченко М.В. в департамент по вопросу предоставления муниципальной услуги «Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов» в отношении спорного земельного участка и на момент вынесения оспариваемого решения (12 июля 2021 года) Колосова Ю.А. являлась собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке. Данное обстоятельство подтверждается допустимыми и относимыми доказательствами, в частности, договором купли-продажи                  от 4 марта 2020 года, по которому право общей долевой собственности на объект недвижимости было зарегистрировано в органе государственной регистрации 17 марта 2020 года (т. 1, л. д. 126 – 129).

Таким образом, Колосова Ю.А., как собственник объекта недвижимости (его доли), расположенного на спорном земельном участке, имеет такое же исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, предусмотренное статьей 39.20 ЗК РФ, как и другие собственники объектов недвижимости на этом земельном участке.

В силу пункта 4 части 1 статьи 329 КАС РФ суд кассационной инстанции, рассмотрев кассационную жалобу, вправе оставить в силе один из принятых по административному делу судебных актов.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что доводы кассационной жалобы Колосовой Ю.А. нашли свое подтверждение, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2025 года подлежит отмене с оставлением в силе решения Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 21 февраля 2023 года.

Руководствуясь положениями статей 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2025 года отменить, решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 21 февраля 2023 года оставить в силе.

    Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке статей 318 – 319 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Текст мотивированного кассационного определения изготовлен                   28 ноября 2025 года.

Председательствующий                          Э.К. Мальманова

Судьи                                      А.Е. Иванов

О.А. Шидакова